Immobiliensteuern- Nach dem Kauf ist vor der Steuer - Wichtige Info für Käufer auf Mallorca

Nach dem Immobilienerwerb erwarten den Besitzer zahlreiche steuerliche und finanzielle Verpflichtungen.
Die sollten zum Teil bereits im Kaufvertrag fixiert werden. Generell ist eine Steuer- und Finanzberatung empfehlenswert.

Eines gleich vorweg: Wer sich eine Immobilie kauft, egal, ob in Deutschland oder auf Mallorca, sollte sich am besten von Anfang an einen Steuer- oder Finanzberater zur Seite holen. Sowohl die steuerlichen Aspekte als auch die Nebenkosten, die bei und nach einem Immobilienerwerb auf der Insel anfallen, sind in der Regel sehr komplex und bedürfen steuerrechtlichen Beistand.

Steuer-Resident oder nicht? Das ist die Frage;

Das spanische Finanzamt unterscheidet zwischen ausländischen „Steuerresidenten“ und ausländischen „Nicht-Steuerresidenten“. Erstere verfügen über eine Steuer-Identifikationsnummer (NIE) und sind ebenso wie spanische Bürger voll steuerpflichtig. Wenn eine Person länger als 183 Tage pro Jahr in Spanien wohnt, gilt sie im steuerlichen Sinne als Resident und wird steuerlich veranlagt. „Nicht-Steuerresidenten“, die auf Mallorca eine Immobilie kaufen oder verkaufen, werden vom Fiskus natürlich auch zur Kasse gebeten. Außerdem müssen sie Einkommenssteuer für die Einkünfte aus ihrem Eigentum bezahlen.

Welcher Vertrag passt am besten?

Kaufvertrag ist nicht gleich Kaufvertrag. Bis zum endgültigen Notartermin können Käufer und Verkäufer verschiedene vertragliche Vereinbarungen treffen.

Contrato Opción de Compra

Hierbei handelt es sich um einen Optionsvertrag, der dem Käufer das Recht einräumt, gegen Zahlung einer Optionssumme die Immobilie des Verkäufers bis zu einem festgelegten Termin zu kaufen. Der Vertrag wird meist dann aufgesetzt, wenn bestimmte Details oder die Finanzierung ungeklärt sind. Die Höhe der Anzahlung liegt in der Regel zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises. Kommt der Kauf nicht zustande, behält der Verkäufer die Optionssumme ein. Andernfalls wird sie auf die Kaufsumme angerechnet.

Contrato de Reserva

Der sogenannte Reservierungsvertrag ist eine Sonderform des Optionsvertrages. Der Käufer „bittet“ den Verkäufer damit gegen Zahlung einer geringen Summe die Immobilie ein paar Tage zu „reservieren“. Kommt bis zum Ende dieser Frist kein privatrechtlicher Kauf- oder Optionsvertrag zustande, behält der Verkäufer die Reservierungssumme ein.

Contrato privado de Compraventa

Käufer und Verkäufer sind sich über alle Details einig und die Finanzierung ist ebenfalls geklärt. In diesem Fall wird in der Regel ein privater Kaufvertrag geschlossen. Inhalt des Vertrages ist unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie.

Wichtig: Welcher Vertrag letztlich Anwendung findet, sollte je nach Einzelfall und im Zusammenspiel mit dem beauftragten Anwalt entschieden werden. Inhalt des Vorvertrages ist unter anderem die genaue rechtliche Beschreibung des Objekts, die Festlegung des endgültigen Kaufpreises, die Zahlungsbedingungen, die Bestimmung des Zeitpunktes der Vertragserfüllung sowie der Zeitpunkt der Übergabe der Kaufsache.
Steuern und Nebenkosten
Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie fallen für beide Seiten verschiedene Steuern und Abgaben an.

Plus Valia

Bei der Wertzuwachssteuer handelt es sich um eine kommunale Abgabe. Sie besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens (aber nicht den Wert der Immobilie, die auf ihm errichtet wurde) seit der letzten Änderung im Grundbuch. Aus diesem Grund ist diese Steuer beim Erwerb von Bestandsimmobilien auf Mallorca eher gering.
Die Höhe der Steuer wird durch die Gemeinde festgelegt. Aus diesem Grund ist es ratsam, den
aktuellen Steuersatz bei der jeweiligen Kommune anzufragen. Dies kann man beispielsweise in vielen Rathäusern über deren Homepages machen. Die Wertzuwachssteuer muss nach dem Gesetz vom Verkäufer der Immobilie gezahlt werden. Doch es ist schon häufiger vorgekommen, dass der Verkäufer versucht, sie dem Käufer aufs Ohr zu drücken. Es empfiehlt sich daher, eine ausdrückliche vertragliche Regelung zur Zahlung dieser Steuer in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Neu ist, dass auch der Käufer verpflichtet ist, der Gemeinde eine Kopie des notariellen Kaufvertrages der Mallorca-Immobilie vorzulegen. Um sicherzustellen, dass der Verkäufer seiner Zahlungsverpflichtung auch nachkommt, ist es durchaus ratsam die ausgerechnete Wertzuwachssteuer im Rahmen der Kaufpreiszahlung einzubehalten. Grund: Kommt der Verkäufer seiner Wertzuwachssteuer-Pflicht nicht nach, muss der Käufer diese Abgabe zahlen.

Grunderwerbssteuer (ITP)

Auf den Balearen gelten aktuell folgende Sätze für die Grunderwerbssteuer:
8 Prozent des Kaufpreises für Immobilien mit einem Preis bis 400.000 Euro.
9 Prozent des Kaufpreises für Immobilien mit einem Preis zwischen 400.000 und 600.000 Euro.
10 Prozent des Kaufpreises für Immobilien mit einem Preis über 600.000 Euro.

Gemeindesteuern (IBI)

Gemeindesteuern sind jährlich zu zahlen und werden aufgrund des Katasterwertes oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet. Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Wert des Gebäudes, je nach Typ, Lage und Nutzung. Mit dieser Wertgrundlage entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, der bei Berechnung der Gemeindesteuer angewendet werden soll.
Doch Vorsicht: Seit Jahren kommt es auf Mallorca zu Divergenzen zwischen Grundbuch- und Katasteramt. Grund ist ein gänzlich fehlender oder mangelnder Daten-Abgleich und Austausch zwischen den beiden Instanzen. Das liegt vor allem in deren Natur. In Spanien unterliegt das Grundbuchamt den Kommunen, das Katasteramt aber dem spanischen Finanzministerium. Im Gegensatz zu Deutschland bestehen die dort geführten Register nicht aus verlässlichen Vermessungsplänen von Grundstücken. Es geht in den Katasterregistern vornehmlich um die Festlegung der jeweiligen Grundsteuer.
Ähnlich groß sind auch die Unterschiede zwischen einem deutschen und einem spanischen Grundbuchamt. Das fängt bereits mit der Zugriffsberechtigung an. In Deutschland haben nur Gerichte, Behörden, Notare und Architekten ein Recht auf Einsicht in die Register. In Spanien kann eigentlich jeder einen Blick ins Grundbuch werfen.
Im Zuge einer Reform des Hypothekengesetzes soll die Kommunikation von Kataster und Eigentumsregister bald durch einen „wechselseitigen Informationsaustausch von Angaben des Grundbuches und des Katasters“ erneut verbessert werden. Ziel ist es, die „Konfliktsituation aufgrund widersprüchlicher Informationen über dieselbe Immobilie im Grundbuch und Kataster“ zukünftig zu verhindern. Das bedeutet: der Zuschnitt eines Grundstückes muss ab sofort nicht nur klar erkennbar sein, sondern auch im Kataster und im Eigentumsregister übereinstimmen.

Nach dem Kauf ist vor der Steuer - Wichtige Info für Käufer auf Mallorca