Baugenehmigungen auf Mallorca: Regeln, Stolperfallen und Sanktionen

Baugenehmigungen auf Mallorca: Regeln, Stolperfallen und Sanktionen

Warum eine gründliche Planung und die richtigen Fachleute unerlässlich sind

Mallorca ist einer der begehrtesten Immobilienmärkte Europas. Ob luxuriöse Neubauvilla, charmante Finca oder umfassende Sanierung – jedes Bauprojekt erfordert eine detaillierte Planung und die richtige Baugenehmigung. Wer sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben hält, riskiert nicht nur hohe Bußgelder, sondern im schlimmsten Fall sogar den Abriss illegal er­richteter Gebäudeteile.
Doch welche Baugenehmigungen gibt es? Wo werden die häufigsten Fehler gemacht? Welche Beteiligten spielen eine Rolle? Und welche Konsequenzen drohen, wenn man die Vorschriften nicht einhält?

WELCHE BAUGENEHMIGUNGEN GIBT ES AUF MALLORCA?

Wer auf Mallorca bauen oder sanieren möchte, benötigt in fast allen Fällen eine behördliche Genehmigung. Dabei gibt es zwei Hauptarten von Genehmigungen, je nach Art und Umfang der geplanten Arbeiten:
1. „Comunicación Previa“ – Die einfache Bau­anzeige für kleinere Arbeiten
Diese Genehmigung ist für nicht-strukturelle Bauarbeiten gedacht, die das Gebäude nicht grundlegend verändern.
Dazu gehören:
▶ Innenraumrenovierungen (Malerarbeiten, neue Böden, Austausch von Fenstern oder Türen)
▶ Küchen- und Badmodernisierungen, solange keine tragenden Wände betroffen sind
▶ Installation von Photovoltaikanlagen oder Klimaanlagen
▶ Kleinere Garten- und Landschaftsgestaltungsarbeiten
Beteiligte im Prozess:

• Architekt oder Bauingenieur: Erstellung eines vereinfachten Bauprojekts (falls erforderlich).
• Gemeindeverwaltung: Prüfung und Genehmigung der Bauanzeige.
• Bauunternehmen oder Handwerker: Durch­führung der Arbeiten.

Vorteil: Die Genehmigung ist unkompliziert – in der Regel reicht es, die Arbeiten beim Rathaus anzumelden („Bauanzeige“) und eine Bestätigung abzuwarten.

2. „Licencia de Obras“ – Die vollständige Baugenehmigung für größere Bauvorhaben
Sobald es um größere Eingriffe in die Bausub­stanz oder den Neubau einer Immobilie geht, ist eine umfassende Baugenehmigung erforderlich. Dazu zählen:

▶ Neubauten von Häusern, Apartments oder Gewerbeobjekten
▶ Anbauten/Erweiterungen bestehender Gebäude
▶ Änderungen an der Gebäudestruktur (z.B. Abriss und Neubau von Wänden oder Dächern)
▶ Arbeiten an denkmalgeschützten oder länd­lichen Gebäuden
▶ Poolbau

Beteiligte im Prozess:

• Architekt und Bauingenieur: Erstellung des technischen Bauprojekts (Proyecto Básico und Proyecto de Ejecución).
• Technischer Prüfungsdienst der Gemeinde (COAIB): Prüfung der Pläne und Vorschriften.
• Gemeindeverwaltung: Erteilung der Baugenehmigung.
• Geometer oder Vermessungsingenieur: Überprüfung der Grundstücksgrenzen und Bebaubarkeit.
• Bauunternehmen: Umsetzung der Bauarbeiten nach Genehmigung.

Diese Genehmigung muss bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung beantragt werden und erfordert detaillierte technische Pläne, Gutachten und Nachweise. Die Bearbeitungszeit kann mehrere Monate betragen, je nach Komplexität des Vorhabens und der Auslastung der Behörden.

HÄUFIGE FEHLER UND STOLPERFALLEN BEIM BAU AUF MALLORCA

Trotz klarer Vorschriften passieren Bauherren immer wieder Fehler, die zu Verzögerungen, Bußgeldern oder sogar Abrissverfügungen führen können.
1. Bauen ohne Genehmigung oder mit unvollständigen Unterlagen
Ein häufiges Problem ist, dass Bauherren – bewusst oder unbewusst – Arbeiten beginnen, bevor die Genehmigung vorliegt. Doch auch unvollständig eingereichte Bauanträge führen oft dazu, dass Projekte nicht genehmigt werden oder sich stark verzögern.
Beteiligte:

• Architekt und Bauingenieur: Erstellen und Einreichen des Bauantrags.
• Gemeinde und technische Prüfer: Bearbeiten des Antrags und Überprüfung der Bauunter­lagen.

2. Überschreitung der zulässigen Baufläche oder Geschosszahl
Jede Gemeinde auf Mallorca hat klare Vorgaben, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf. Wer diese Grenzen überschreitet – sei es durch einen Anbau oder eine nachträgliche Erweiterung – riskiert Geldstrafen oder sogar den Abriss der illegal errichteten Bereiche.
Beteiligte:

• Geometer oder Vermessungsingenieur: Berechnung der maximal erlaubten Bebauung.
• Architekt: Einhaltung der städtebaulichen Vorschriften in den Bauplänen.
• Gemeinde: Kontrolle der Einhaltung durch Bauinspektionen.

3. Illegale Bauarbeiten auf ländlichem Boden („suelo rústico“) ohne Genehmigung
Besonders ländliche Immobilien sind oft pro­blematisch: Viele historische Fincas wurden ohne vollständige Genehmigungen gebaut oder nachträglich erweitert, ohne dass dies offiziell dokumentiert wurde.
Beteiligte:

• Baurechtsanwalt: Prüfung der vorhandenen Baugenehmigungen und mögliche Legalisierung.
• Architekt: Erstellung von Nachweisdokumenten für eine nachträgliche Genehmigung.

4. Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden ohne Sondergenehmigung
Mallorca hat eine große Anzahl historischer Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Wer hier ohne spezielle Genehmigung renoviert oder umbaut, kann mit hohen Strafen rechnen.
Beteiligte:

• Denkmalbehörde: Genehmigt Arbeiten an geschützten Gebäuden.
• Architekt: Erstellt Renovierungspläne, die mit den Vorschriften übereinstimmen.

Welche Strafen drohen bei Verstößen?
Die Behörden auf Mallorca gehen konsequent gegen illegale Bauarbeiten vor. Wer gegen die Vorschriften verstößt, muss mit folgenden Konsequenzen rechnen:

▶ Bußgelder zwischen 30.000 und 600.000 Euro, je nach Schwere des Verstoßes.
▶ Abrissverfügung, falls Gebäude oder Anbauten ohne Genehmigung errichtet wurden.
▶ Nutzungseinschränkungen, z.B. verweigerter Strom- oder Wasseranschluss.
▶ Nachträgliche Steuerforderungen, wenn illegale Bauten erst Jahre später entdeckt werden.

Wer vorausschauend plant, spart Zeit, Geld und Nerven.

Eine sorgfältige Planung und Absprache mit allen beteiligten oder der direkte  Einsatz eines Bauprojektmanagers der richtigen Beteiligten bündelt und die Baugenehmigungen steuert sind entscheidend für jedes Bauvorhaben auf Mallorca. Wer sich frühzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen informiert, professionelle Beratung in Anspruch nimmt und die Vorgaben der Gemeinden einhält, vermeidet nicht nur finanzielle Risiken, sondern sorgt auch für einen reibungslosen Bauprozess.

Wer langfristig in eine Immobilie auf Mallorca investiert, sollte sicherstellen, dass alle baurechtlichen Vorgaben erfüllt sind – so bleibt das Traumhaus auf der Insel sorgenfrei und wert­beständig.