Baustelle Balearen - Profis erklären : Was Bauherren auf Mallorca wirklich wissen müssen

Baustelle Balearen - Profis erklären : Was Bauherren auf Mallorca wirklich wissen müssen

Andras Santha und Daniel Gingerich, - Zwei Profis, eine Insel, viele Fallstricke – wie man Bau- und Sanierungsprojekte auf Mallorca richtig angeht.

Wer auf Mallorca baut oder saniert, bewegt sich in einem komplexen Spannungsfeld zwischen mediterranem Lebensgefühl und streng regulierter Realität. Die Herausforderungen reichen von regional unterschiedlichen Bauvorschriften über lange Genehmigungsverfahren bis hin zu handfesten Problemen mit Material, Handwerk und Ausführung. Wer hier unvorbereitet loslegt, zahlt oft doppelt – mit Zeit, Geld und Nerven.

Doch es geht auch anders: Andras Santha, von Reformaster Mallorca, und Daniel Gingerich von PDC Mallorca, beide seit vielen Jahren erfolgreich in der Bau- und Sanierungsbranche der Insel tätig, wissen, worauf es ankommt.

Im Gespräch mit Bauen & Wohnen Mallorca geben sie detaillierte Einblicke in typische Fehler­quellen, erklären regionale Besonderheiten – und zeigen, wie Bauherren mit kluger Planung, realistischen Erwartungen und dem richtigen Team zum Ziel kommen.

VON DER ERSTEN IDEE BIS ZUR BAUABNAHME – DIESER FACHARTIKEL BIETET ORIENTIERUNG FÜR ALLE, DIE AUF DER INSEL MEHR WOLLEN ALS NUR EINE SCHÖNE FASSADE.

Was viele unterschätzen: Fast alles ist genehmigungspflichtig
Auf Mallorca gilt: Selbst einfache Renovierungen brauchen eine Genehmigung. Wer hier ohne offizielle Erlaubnis umbaut, riskiert Bußgelder, Baustopps oder im schlimmsten Fall den Rückbau – gerade in ländlichen oder geschützten Zonen.

Andras Santha warnt: „Was in Palma erlaubt ist, kann in Andratx schon untersagt sein. Jede Gemeinde hat ihre eigenen Regeln.“ Der Dialog mit dem Bauamt sollte also immer frühzeitig erfolgen. Auch Daniel Gingerich verweist auf strikte Regelungen in Küstenregionen und ländlichen Zonen. Ohne Kenntnis der lokalen Vorgaben sei jeder Bau ein Risiko.
Besonders heikel: Grundstücke mit bestehender Bausubstanz, die nie legalisiert wurden. „Illegale Umbauten oder Erweiterungen – gerade auf ländlichen Grundstücken – sind ein häufiges Problem“, so Gingerich. Wer hier die Vergangenheit nicht kennt, riskiert teure Konsequenzen.

Bauantrag, Cédula & Co: So läuft der Prozess wirklich ab
Der Einstieg erfolgt mit einem Architekten – registriert in Spanien, versteht sich. Je nach Vorhaben erfolgt dann die Antragstellung für eine Licencia de Obra Mayor (große Projekte) oder Menor (kleinere Eingriffe).
Die Bearbeitung? Zwischen drei Monaten und über einem Jahr – je nach Gemeinde. Und ohne einen technischen Bauleiter (Aparejador) ist keine offizielle Abnahme möglich. Dazu kommen mallorquinische Spezialitäten: Die Cédula de Habitabilidad (Bewohnbarkeitsnachweis) ist essenziell, ebenso wie Energiezertifikate oder Vorgaben zur Fassadengestaltung. Besonders streng: Die Einschränkungen bei Bauen auf „Suelo Rústico“, ländlichem Grund.
„Es reicht nicht, ein Grundstück zu besitzen“, sagt Gingerich. „Man muss auch verstehen, was baulich überhaupt möglich ist.“ Die Bebauungsdichte, die erlaubten Volumina und Höhen sind stark limitiert – besonders außerhalb urbaner Gebiete.

ZAHLEN BITTE: WAS REALISTISCHES BAUEN WIRKLICH KOSTET

Die Preisfrage ist zentral –und auf Mallorca oft unterschätzt.
Sanierungen starten bei rund 1.000 €/m², hochwertige Arbeiten können auf 2.500 €/m² steigen, so Santha. Neubauten beginnen bei 3.000 €/m² – nach oben ist viel Luft.

Doch das ist nur der Anfang.
Typische Zusatzkosten:
▶ Inselzuschläge für Material und Transport (10-20%)
▶ Architekten- und Technikerhonorare
▶ Verwaltungs- und Genehmigungsgebühren
▶ Mehrwertsteuer (IVA) bis 21%
„Wer sein Budget zu knapp kalkuliert, tappt schnell in die Falle“, so die Experten. Was häufig vergessen wird: Rücklagen für Verzögerungen, temporäre Mietkosten und Nachbesserungen. „Wer glaubt, in sechs Monaten fertig zu sein, ist oft erst nach einem Jahr eingezogen“, sagt Santha.

Sicher bauen: Qualität ist kein Zufall
Was oft vergessen wird: Baumängel sind keine Ausnahme, sondern auf Mallorca fast Routine – wenn die Kontrolle fehlt.
Santha setzt auf ein eigenes Team mit technischen Architekten, die als Baukoordinatoren agieren. „Wir arbeiten mit Ingenieuren, die sämtliche Installationen – von Strom bis Klima – durchplanen. Nur so funktioniert später alles reibungslos.“
Auch Gingerich kennt die Stolperfallen: „Schimmel durch mangelhafte Isolierung, falsch ausgeführte Leitungen oder schlechte Bauverträge.  Wer hier spart, zahlt doppelt.“
Essentiell: Regelmäßige Baukontrollen, unabhängige Gutachter – und eine Seguro Decenal, die 10-jährige Pflichtversicherung bei Neubauten oder strukturellen Sanierungen. Zusätzlich wichtig: Zwischenabnahmen und klare Meilensteine im Bauvertrag – mit Zahlungen gekoppelt an tatsächliche Baufortschritte.
Worauf es ankommt: Inselklima, Vorschriften, Timing
Die größten Herausforderungen? Beide Experten sind sich einig:
▶ Bürokratie: Lange Wartezeiten auf Genehmigungen, selbst bei kleineren Umbauten
▶ Baupausen in der Saison: In Gemeinden wie Calvià herrscht während der Sommersaison teils Baustopp wegen Lärmschutz
▶ Fachkräftemangel & Logistik: Gute Handwerker sind gefragt, Materialien kommen oft vom Festland – mit entsprechendem Aufschlag
▶ Wetterextreme: Hitze im Sommer, Stürme im Herbst – das verlangt präzise Zeitplanung
Santha: „Ein guter Bauzeitenplan muss alle Eventualitäten einkalkulieren – auch Feiertage, Lieferengpässe und Sperrzeiten.“

Typische Fehler – und wie man sie vermeidet Die Liste ist lang, doch viele Fehler wiederholen sich:
▶ Unterschätzte Bauzeit
▶ Fehlende Genehmigungen
▶ Keine Bauaufsicht
▶ Unklare Verträge
„Zahlungen sollten immer an Baufortschritte gekoppelt sein“, rät Gingerich. Und: Nichts unterschreiben, was man nicht geprüft hat. Frühzeitig das passende Team wählen – das sei der Schlüssel. Santha ergänzt: „Viele Kunden wollen schnell loslegen. Doch ohne solide Vorbereitung ist der Ärger vorprogrammiert.“

So gelingt das Projekt – Schritt für Schritt Wer auf Mallorca bauen oder sanieren will, sollte strukturiert vorgehen. Der ideale Ablauf:
▶ Bedarf, Vision & Budget klären
▶ Architekten & Fachplaner beauftragen
▶ Projekte entwickeln & Genehmigungen einreichen
▶ Bauunternehmen sorgfältig auswählen
▶ Bauphase mit täglicher Koordination & Kontrolle
▶ Abschluss & offizielle Bauabnahme
▶ Eintragung ins Grundbuch & Nachbetreuung

Fazit: Mit lokaler Expertise, Geduld und einem realistischen Plan lässt sich auf Mallorca fast alles umsetzen. Vorausgesetzt, man verlässt sich nicht auf Glück – sondern auf Profis wie Santha und Gingerich.

Mehr Infos erhalten Sie bei den Experten;

Andras Santha  Reformaster
The Circle, Carrer de Illes Canaries, 18, 07183 Santa Ponsa
Tel. +34 871 620 066 // www.reformaster.com

Dipl. Ing. Daniel Gingerich zertifizierter Baugutachter
Calle de Mireia, 23, 07183 Costa de la Calma
Tel. +34 971 575 891 // www.gutachter-mallorca.com