Lutz Minkner im Interview - Mallorca 2025

Lutz Minkner  - Mallorca 2025: Ein Immobilienmarkt zwischen Boom, Regulierung und Herausforderungen

Experte Lutz Minkner über Preisentwicklungen, Wohnraumkrise und die Zukunft des mallorquinischen Immobilienmarktes.

Der Immobilienmarkt auf Mallorca ist seit Jahren ein heiß diskutiertes Thema. Während die Nachfrage nach Luxusimmobilien weiterhin steigt, kämpfen viele Einheimische mit unerschwinglichen Miet- und Kaufpreisen. Neue gesetzliche Regulierungen und politische Maßnahmen sollen gegensteuern, doch nicht alle Experten sehen sie als sinnvolle Lösung.

Wie hat sich der Markt 2024 entwickelt, und welche Prognosen gibt es für 2025? Ist der geplante soziale Wohnungsbau ausreichend, um die Wohnraumkrise zu entschärfen? Welche Käufergruppen prägen derzeit das Geschäft, und wie beeinflussen steuerliche Rahmenbedingungen den Standort Mallorca?

Diese und weitere Fragen beantwortet der renommierte Immobilienexperte Lutz Minkner im exklusiven Interview. Mit jahrzehntelanger Erfahrung als Jurist und Makler auf Mallorca analysiert er die aktuellen Entwicklungen, Herausforderungen und Zukunftsaussichten des Marktes – fundiert, kritisch und mit klarem Blick auf die Realität.

Rückblick auf 2024 & Marktprognose 2025: Wie hat sich der Immobilienmarkt 2024 entwickelt? Welche Trends setzen sich fort, und worauf sollten Käufer und Investoren 2025 besonders achten?
Leider wird bei Diskussionen über den Immobilienmarkt Mallorcas nicht oder zu wenig beachtet, dass wir nicht  „e i n e n“  Markt haben, sondern mehrere, nämlich den einheimischen Markt und den Markt der internationalen Nachfrage. Beide Märkt sind grundverschieden und ticken nach anderen Spielregeln.
Der einheimische Markt auf Mallorca ist geprägt von einem geringen Angebot zu ständig steigenden Preisen. Selbst Familien mit zwei Verdienern ist es kaum noch möglich, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Der internationale Markt dagegen bewegt sich überwiegend im Bereich der sog. Luxusimmobilien. Auch hier steigen die Preise ständig. Es gibt aber eine sehr gute Nachfrage von internationalen Anlegern, die bereit und in der Lage sind, diese Immobilien zu den angebotenen Preisen zu erwerben.

Wohnraumkrise – Luxusmarkt vs. bezahlbares Wohnen: Der Immobilienmarkt boomt, aber viele Einheimische kämpfen mit steigenden Mietpreisen. Gibt es Lösungen, die Investoren nicht abschrecken und dennoch für mehr bezahlbaren Wohnraum sorgen?
Die spanische Verfassung gewährt jedem Spanier das Recht auf menschenwürdigen Wohnraum. Die Schaffung dieses Wohnraums ist zweifelsfrei Aufgabe der Regierung, nicht der Banken, nicht der privaten Bauträger, denn beide arbeiten nicht aus Altruismus, sondern müssen ihren Aktionären eine vernünftige Rendite erwirtschaften. In den letzten 20 Jahren ist nur in geringer Zahl sozialer Wohnungsbau geschaffen worden. Nachdem die Linksregierung nach acht Jahren Misswirtschaft 2023 abgewählt worden war, hat die neue konservative Regierung ein Programm zum Um- und Neubau von zunächst 4.000 Wohnungen aufgelegt. Dieses reicht von Verdichtungen der Städte durch zusätzliche Stockwerke, Umbau von Gewerberäumen zu Wohnraum, Zurverfügungstellung von Bau- und Bauerwartungsland zum Bau von preisgebundenem Wohnraum, Mietgarantien für Eigentümer für Situationen von Mietausfall oder Hausbesetzungen, Kampf gegen illegale Ferienvermietung, um diese Wohnungen wieder dem normalen Mietmarkt zuzuführen bis hin zu Steuervergünstigungen für Eigentümer und Interessenten aus dem Kreis junger Familien und Behinderter. Viele dieser Lösungsvorschläge können schnell umgesetzt werden, andere – wie der Neubau – brauchen natürlich mindestens drei Jahre von der Planung bis zum Einzug.

Regulierung & Politik – Wo steuert Mallorca hin? Die Regierung hat und will den Markt mit neuen Regeln und Auflagen für Investoren und Käufer stärker reguliert. Sind diese Maßnahmen sinnvoll oder schaden sie langfristig der Attraktivität Mallorcas?
Wir brauchen keine Regulierung, sondern im Gegenteil Verschlankung der Verwaltungswege und Abbau der Bürokratie. Regulierungen wie das von der Zentralregierung erlassene Wohnungsgesetz mit Mietpreisbremsen und einem Schutzschirm für Hausbesetzer zum Nachteil der Eigentümer wirken kontraproduktiv. Hier wird es noch einige Auseinandersetzungen zwischen der linken Zentralregierung und der konservativen Balearen-Regierung geben. Die neueste Idee von Pedro Sánchez, den Erwerb von Immobilien durch EU-Ausländer durch Verdoppelung der Grunderwerbsteuern zu erschweren oder zu verhindern, verstößt nicht nur gegen diverse Rechtsvorschriften. Durch diesen Plan wird auch keine einzige neue Wohnung geschaffen werden. Dieser Vorschlag ist auch nicht das Papier wert, auf dem es entworfen wurde, da Sánchez im Gesetzgebungsverfahren derzeit keine Mehrheit hat. Langfristig schaden solche Ankündigungen, denn Investoren wollen Rechtssicherheit.
 
Internationale Käufer – Wer investiert heute auf Mallorca? Hat sich das Profil internationaler Käufer verändert? Gibt es neue Trends –
etwa nachhaltiges Bauen oder verstärktes Interesse an bestimmten Regionen und Immobilientypen?
Mallorca zieht weiterhin ausländische Immobilien-Käufer an. Viele suchen nach einem Zweitwohnsitz mit Sonne und Meer, andere sogar nach einem Altersruhesitz. Die Käufer kommen aus Deutschland, Großbritannien (etwas weniger seit dem Brexit), Skandinavien, der Schweiz und Österreich und neuerdings auch aus den USA. Kamen die Käufer noch vor 20 Jahren aus der Gruppe 60+, sind sie in den letzten Jahren deutlich jünger geworden, nämlich 35 bis 60 Jahre.
 
Besteuerung & Finanzielle Rahmenbedingungen: Wie wirken sich aktuelle Steuerregelungen, auf den Immobilienmarkt aus?
Welche Entwicklungen oder Änderungen wären aus Ihrer Sicht sinnvoll?
Auf den Balearen wurde die Vermögensteuer bis zu einem Betrag von 3 Millionen Euro ausgesetzt. Dieser Freibetrag gilt für jeden Käufer. Kauft z.B. eine Familie mit den Eltern und zwei Kindern zu je 25%, dann hat man einen Freibetrag von 12 Millionen Euro. Marga Prohens, die Ministerpräsidentin der Balearen, wollte die Vermögensteuer insgesamt abschaffen, konnte sich aber bei der Zentralregierung nicht durchsetzen, die bei einer kompletten Freistellung von der Vermögensteuer ab 3 Millionen Euro den über­schießenden Betrag mit der sog. „Reichensteuer“ (die der Zentralregierung zusteht) besteuern wollte. Die nun über 3 Millionen Euro fällige Vermögensteuer steht immerhin den Balearen zu. Auch im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer gab es eine massive Steuererleichterung: Für nahe Familienangehörige (Eltern, Kinder, Ehegatten, Onkel, Tanten, Nichten und Neffen) wurde die Erbschaftsteuer gestrichen oder halbiert. Das alles macht Mallorcas Immobilienmarkt für Investitionen attraktiv.

Mallorca 2030 – Wohin geht die Reise? Kann Mallorca langfristig die Balance zwischen Investoren und Käufer – Interessen und den Bedürfnissen der
lokalen Bevölkerung halten? Welche Entwicklungen erwarten Sie für die nächsten fünf bis zehn Jahre?
Hauptaufgaben der Balearen-Regierung werden in den nächsten Jahren sein: die Schaffung ausreichenden, bezahlbaren Wohnraums für die einheimische Bevölkerung und eine Reduzierung der Touristenzahlen, damit die Mallorquiner sich nicht vom Wohnungsmarkt (gleichviel ob Miete oder Kauf) ausgeschlossen fühlen und auch „ihre“ Insel für sie lebenswert ist. Wenn die Regierung ihre Schularbeiten macht und die angekündigten Lösungen zügig vollzieht, sehe ich die Entwicklung für die nächsten fünf bis zehn Jahre durchaus positiv.
 
Ihr persönlicher Ausblick: Sind Sie optimistisch, dass Mallorca seinen Immobilienmarkt nachhaltig und stabil weiterentwickeln kann – oder sehen Sie hier spezielle Herausforderungen?
Ja, Marga Prohens hat ja einen „runden Tisch“ eingerichtet, an dem alle relevanten gesellschaftlichen Gruppen sitzen (einige wenige haben sich allerdings wieder verabschiedet) und unter der Moderation des renommierten Wirtschafts­wissenschaftlers Antoni Riera die Probleme analysieren und Lösungsvorschläge erarbeiten und vortragen. Das wird aber ein hartes Stück Arbeit für alle, die Mallorca lieben, werden.
Der Verband der internationalen Makler ABINI, in dem mein Partner Marvin Bonitz Vorstandsmitglied ist, wird das Seine dafür tun, dem Rhythmus des Wachstums einen neuen Takt zu verschreiben.

Lutz Minkner, www.minkner.com