Sonja Willner über Immobilienkauf auf Mallorca: Rechtssicher zum Eigentum

Sonja Willner über Immobilienkauf auf Mallorca: Rechtssicher zum Eigentum

Expertentipps für Käufer und Verkäufer: Rechtsanwältin Sonja Willner erklärt, worauf es bei Verträgen, Dokumenten und der Eigentumsprüfung wirklich ankommt.

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca ist ein komplexer Prozess, der fundierte Kenntnisse des spanischen Rechts erfordert. Anders als in D/A/CH sind private Kaufverträge grundsätzlich wirksam, die notarielle Beurkundung nur erforderlich für die Umschreibung im Grundbuch und Bauauflagen oder Altlasten können schnell zur teuren Überraschung werden.

Rechtsanwältin Sonja Willner aus Palma ist auf Immobilienrecht spezialisiert und begleitet seit vielen Jahren Käufer und Verkäufer durch den gesamten Prozess. In diesem Leitfaden erklärt sie, welche Fallstricke es gibt, wie sich Käufer absichern können und welche Dokumente für eine rechtssichere Abwicklung unerlässlich sind. Von der Vorprüfung über die Vertragsgestaltung bis zur Eigentumsumschreibung – ein klarer Überblick für alle, die eine Immobilie auf Mallorca erwerben oder veräußern möchten.

IMMOBILIENKAUF AUF MALLORCA: WORAUF ES WIRKLICH ANKOMMT

Rechtliche Grundlagen: Was müssen Käufer und Verkäufer wissen?
Beim Immobilienkauf auf Mallorca gelten spanische Gesetze, die sich in einigen wesentlichen Punkten vom deutschen Immobilienrecht unterscheiden. Anders als zum Beispiel in Deutschland sind Privatverträge über Immobilien wirksam und bedürfen nicht der notariellen Beurkundung.
Daher Augen auf, bevor man schnell etwas unterschreibt, um sich die Immobilie zu sichern.
Ein rechtlich korrekter Privatvertrag erspart spätere Auseinandersetzungen zu den Verpflichtungen der Parteien. Ein guter Privatvertrag sollte die Vereinbarungen der Parteien widerspiegeln und ist Grundlage der späteren notariellen Beurkundung.  Diese ist zwar nicht verbindlich für den Eigentumserwerb, wohl aber, um als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden zu können.  

Auch hier eine Abweichung, es ist Aufgabe des Käufers und nicht des Notars die Grundbuchumschreibung vorzunehmen, diese ist (wenngleich nur zu empfehlen) nicht konstitutiv für den Eigentumserwerb.  Das heißt, in Spanien geht das Eigentum an der Immobilie mit Einigung und Übergabe über, das erklärt auch, weshalb der Kaufpreis grundsätzlich im Notartermin vollständig bezahlt werden muss. Üblicherweise beauftragen Käufer einen Behördendienstleister (Gestoría) mit der Erstellung der Steuererklärungen und der Beantragung der Umschreibung im Grundbuch.

2. Ablauf eines Immobilienkaufs auf Mallorca
Nachdem der Kaufinteressent eine passende Immobilie gefunden hat, läuft der Kaufprozess typischerweise in folgenden Schritten ab:
▶ Vorprüfung der Unterlagen: Eigentumsnachweis, Steuernachweise, Baugenehmigungen
▶ Privatvertrag: Reservierungs-, Options- oder privatschriftlicher Kaufvertrag
▶ Notarielle Beurkundung: Zahlung des Kaufpreises und Schlüsselübergabe
▶ Steuerliche Abwicklung: Zahlung der Grunderwerbsteuer (auf den Balearen: 8-13%), welche im Wege der Selbstveranlagung abgeführt werden muss; es ergeht kein Bescheid der Finanzverwaltung, der Käufer muss eigenständig seine Steuerlast ermitteln (lassen) und fristgerecht abführen
▶ Grundbucheintragung: Eintragung erfolgt erst nach dem Nachweis der Zahlung der Steuer

3. Risiken beim Immobilienkauf und wie man sich absichert. Hauptprobleme beim Immobilienkauf sind:
▶ Unklare Eigentumsverhältnisse: das Eigentum sollte grundbuchrechtlich abgesichert sein oder der Verkäufer nachweisen, alle Schritte hierfür eingeleitet zu haben (Erbschaftsannahmen, etc); es sollte sichergestellt sein, dass Rechte Dritter, z.B. Nießbrauchrechte gelöscht werden können.
▶ Fehlende Baugenehmigungen: Besonders bei ländlichen Immobilien problematisch.
▶ Belastungen: Belastungen durch Hypotheken oder offene Steuern können bestehen.
▶ Eigentümergemeinschaften: Außenstände des Verkäufers bei der Eigentümergemeinschaft oder geplante Sonderumlagen wegen Sanierungen, etc.
▶ schlechte Bauqualität / Mängel: zwar haftet der Verkäufer dem Käufer 6 Monate ab Übergabe für versteckte Mängel, aber wer hat tatsächlich Lust, Geld und Zeit ein Gerichtsverfahren in Spanien zu führen?

Sicherheit bieten:
▶ Prüfung aller relevanten Dokumente vor der Unterschrift von Privatverträgen
▶ Einsicht in die Bauakte bei der Gemeinde
▶ Einschaltung eines Architekten und Gutachters

4. Bedeutung des Vorvertrags (Contrato de Arras)
Der Contrato de Arras ist ein Vorvertrag, eine gegenseitige Verpflichtung zum Kauf / Verkauf. Hauptsächlich werden Verträge mit Reuegeld abgeschlossen (Arras penitenciales): Der Käufer verliert die Anzahlung, wenn er zurücktritt, der Verkäufer muss das Doppelte zurückzahlen.
Üblicherweise werden 10% des Kaufpreises als Reuegeld vereinbart, ein nicht unerheblicher Betrag. Käufer sollten sich sicher sein, dass die Immobilie ihre Anforderungen erfüllt, damit sie im Falle des Umentscheidens diesen Betrag nicht verlieren.

Häufig wird hoher Druck aufgebaut – es gäbe viele Interessenten, wenn man jetzt nicht unterschriebe und anzahle, sei die Immobilie weg. Das mag sein, momentan ist Mallorca ein Verkäufer­markt, viele Interessenten, wenig Angebot. ABER, ich sage jedem meiner Mandanten, die eine Ferienimmobilie erwerben wollen – Sie brauchen die Immobilie nicht, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Eine Ferienimmobilie soll Spass machen und für Entspannung sorgen. Lassen Sie sich nicht hetzen. Natürlich ist es schade, wenn die Immobilie doch weg ist, aber wer sich nicht einmal ein paar Tage Zeit nimmt, um Unterlagen sichten zu lassen, geht ein Risiko ein.

5. Eigentumsüberprüfung: Was ist zu beachten?
Käufer sollten folgende Dokumente prüfen:
▶ Grundbuchauszug: Eigentumsnachweis und Belastungen; hier sollte immer auch die Beschreibung im Grundbuch mit der tatsächlichen Situation abgeglichen werden
▶ Baugenehmigungen und insbesondere Bauabnahmen der Gemeinde
▶ Steuer- und Gemeinschaftskosten-Nachweise
▶ Protokolle der Eigentümergemeinschaften: diese geben einen guten Eindruck zur "Stimmung" in der Hausgemeinschaft und der Zahlungsmoral der Miteigentümer
▶ Mieter: Kauf bricht nicht Miete- sollten Mieter in der Immobilie sein, ist zu klären, wie lange deren Vertrag noch läuft- im Zweifel sollte der Verkäufer verpflichtet werden, eine Einigung mit dem Mieter zum Auszug vor dem Notartermin herbeizuführen

6. Nachträgliche Legalisierung: Was ist möglich?
Viele Immobilien, gerade im Außenbereich, wurden ohne vollständige Genehmigung gebaut oder erweitert. Aktuell gibt es die Möglichkeit solche Immobilien im Außenbereich nachzulegalisieren. Das gilt aber nicht uneingeschränkt und ist im Einzelfall durch einen Architekten zu prüfen. Wenn die Verkäuferseite darauf besteht, dass die Legalisierung möglich sei, sollte dies als Bedingung in den Privatvertrag aufgenommen und dann mit einem eigenen Architekten geklärt werden.

Wichtig ist insbesondere, dass es keine laufenden bauordnungsrechtlichen Verfahren gegen die Immobilie gibt. Hierbei sollte man sich nicht auf mündliche Zusicherungen verlassen, sondern auf einem Nachweis zum einen einer Bescheinigung der Gemeinde und zum anderen auch der Agentur für Territorialschutz von Mallorca (ADT) bestehen. Die Kosten einer Legalisierung sind ebenfalls nicht zu unterschätzen, je nach Größe der Immobilie können da auch weit über 100.000,- € anfallen.

Immer wieder wird darauf hingewiesen, dass eine Immobilie Bestandsschutz habe und damit alles kein Problem mehr sei. Was bedeutet Bestandsschutz?
Bestandsschutz bedeutet, dass Bauordnungswidrigkeiten verjährt sind und keine Strafen oder Abrissverfügungen seitens der Behörden mehr erlassen werden können. Legal wird die Bebauung dadurch allerdings nicht. Es muss dem Käufer bewusst sein, dass ihm die Immobilie so gefallen muss, wie sie ist. Er wird im Zweifel keine Baugenehmigungen für Umbaumaßnahmen erhalten.
Immobilien mit Bestandsschutz dürfen erhalten, nicht aber modernisiert werden. Alles, was über die Beibehaltung des Ist-Zustandes z.B. Dach flicken, Austausch eines kaputten Fensters, u.ä. hinausgeht, ist nicht erlaubt und kann dazu führen, dass eine Strafe und Rückbauanordnung ergeht. Beispiel: Sie möchten lieber bodentiefe Fenster – geht nicht; Sie möchten einen Wintergarten bauen – geht nicht, Sie möchten das Haus von außen dämmen – geht nicht, der Pool soll an eine andere Stelle oder umgestaltet werden – geht nicht, es soll eine Fußbodenheizung installiert werden – geht nicht, u.s.w.
Wenn Sie eine solche Immobilie erwerben, müssen Sie sehr zurückhaltend sein, was sichtbare Änderungen angeht, wenn Sie erwischt werden, ergeht eine Strafe und Abrissverfügung.

Damit Baurechtsverstöße im Außenbereich Bestandsschutz genießen, müssen die Baumaßnahmen bis 2010 abgeschlossen worden sein. Spätere Baumaßnahmen erlangen wegen einer Gesetzesänderung im Jahr 2018 keinen Bestandsschutz mehr und für diese kann theo­retisch jederzeit eine Strafe und Rückbauver­fügung ergehen.

Ein Immobilienkauf auf Mallorca erfordert mehr als nur die richtige Immobilie – grundlegendes Wissen, sorgfältige Prüfung und professionelle Begleitung sind entscheidend, um Risiken zu vermeiden.
Wer sich gut vorbereitet und auf Experten wie Rechtsanwältin Sonja Willner setzt, kann den Kaufprozess sicher und strukturiert durchlaufen – ohne unangenehme Überraschungen.

Sonja Willner, Deutsche Rechtsanwältin / Spanische abogada

Calle Velazquez 10, Entlo. 1 - 07002 Palma de Mallorca
Tel. +34 871 180 197 - www.willner.legal

TIPPS FÜR EINEN REIBUNGSLOSEN IMMOBILIENVERKAUF

Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sich durch erfahrene Anwälte begleiten lassen, das garantiert eine saubere und korrekte Abwicklung und sichere Verträge.

Verkäufer sollten:
▶ Alle Dokumente vorbereiten
(Grundbuchauszug, Steuernachweise,
Bewohnbarkeitsbescheinigung, Energieausweis)

▶ Küstenschutz sollte man eine Immobilie verkaufen wollen,
die in der Küstenschutzzone liegt, sind ggf Genehmigungen
der Küstenschutzbehörde einzuholen – das kann dauern und sollte
frühzeitig eingeleitet werden.

▶ Makler ein erfahrenes Maklerbüro unterstützt bei der Einholung
erforderlicher Unterlagen und den Verhandlungen mit dem Käufer.

Käufer sollten:
▶ zeitnah die N.I.E. (Identifikationsnummer für Ausländer) beantragen

▶ einen Bausachverständigen und Architekten hinzuziehen

▶ keine unüberlegten Entscheidungen treffen
und vor allem nichts unterschreiben, was man nicht versteht
und rechtlich hat prüfen lassen.

▶ Finanzierungsmöglichkeiten klären