Baugenehmigung Mallorca - Vor dem Beton kommt das Papier

2020-07-28
Baugenehmigung Mallorca - Vor dem Beton kommt das Papier
Baugenehmigung auf Mallorca - was, muss wann, beantragt werden..

Die Beantragung von Baulizenzen, Genehmigungen und Anträgen ist insbesondere bei kleineren Projekten ein echtes Verwirrspiel mit zahlreichen Überraschungen. Und das sollte man Profis überlassen.

Das Grundstück für den Neubau ist gefunden und gekauft, die Baupläne vom Architekten fertiggestellt und das Bauunternehmen unter Vertrag genommen. Eigentlich kann es jetzt also losgehen. Eigentlich, wohlgemerkt.
Denn bevor der erste Zement in der Mischmaschine landet, stehen noch zahlreiche bürokratische Hürden für den Bauherrn auf dem Weg, die es zu überwinden gilt.

Proyecto básico

Den Anfang macht die Beantragung eines „Basisprojektes“ aus der Feder des Architekten. „Das sogenannte proyecto básico besteht aus einer generellen Beschreibung der Arbeiten und einer Kostenschätzung, sowie Plänen der Grundrisse, Ansichten und Schnitte“, erklärt Verena Rossbach, Architektin und Co-Geschäftsführerin des Projektmanagementbüros „Matrol“. Im Anschluss daran ist die Ausführungsplanung einzureichen, die unter anderem Konstruktionspläne, statische Berechnungen und Statikpläne beinhaltet.
 „Erst nach Erhalt der Lizenz für dieses proyecto de ejecución ist man zum Beginn der Bauarbeiten berechtigt. Bei der zuständigen Gemeinde muss dann in der Regel eine Betriebsgenehmigung beantragt werden, da deren Erteilung wiederum Bedingung für den Erhalt der Baulizenz ist. Bei Neubauten handelt es sich um eine licencia de edificación, bei Renovierungs- oder Umbauarbeiten um eine licencia de obras.  

Baugenehmigungen sind auf Mallorca übrigens nicht gleich Baugenehmigungen. Insbesondere bei kleineren Projekten, Renovierungen oder Umbauten ist die Verwirrung zum Teil riesig. „Die  2017 von Mallorcas Inselrat eingeführten Genehmigungsvorschriften für Bauten oder Umbauten sind zum Teil vollkommen absurd“, sagt der mallorquinische Architekt Antonio Monserrat Oliver aus Llucmajor.
Grundsätzlich gilt: Für jegliche Art von Arbeit auf einem Grundstück oder in einer Immobilie muss eine Erlaubnis aus dem jeweiligen Rathaus eingeholt werden. Je nach „Schwere“ der Arbeit müssen dafür unterschiedliche Anträge eingereicht werden.

Comunicació Prèvia Simple

Wer beispielsweise seinen Hof säubern, Fensterläden oder Türen ausbessern, die Zimmer streichen, einen Durchlauferhitzer austauschen, eine Klimalanlage installieren oder - und das ist kein Scherz - gar eine Glühbirne austauschen möchte - muss in seinem Rathaus eine „Einfache Benachrichtigung“ (Comunicació Prèvia Simple) stellen. Das Gute: „Man kann anschließend ohne eine Antwort abzuwarten, sofort mit der Arbeit beginnen“, sagt Architekt Antonio Monserrat Oliver. Das weniger Gute: Die im Rathaus zu zahlende Antragsgebühr beträgt 1,35 Prozent des Kostenvoranschlages für die Arbeiten. Dazu kommen weitere 3,5 Prozent Steuern. Diese Zinssätze können sich von Gemeinde zu Gemeinde ändern. Gemeinsam haben sie jedoch eines: „Reine Geldschneiderei“, sagt Antonio Monserrat.

Comunicació Prèvia complexa

Für „komplexere“ Arbeiten wie die Restaurierung von Dachbalken, das Ausbessern von Mörtel, kleineren Zementarbeiten, der Verlegung von Fliesen oder der Installierung von Photovoltaik-Anlagen ist eine „Comunicació Prèvia complexa“ einzureichen. Sie funktioniert genau wie ihre kleinere Schwester. Man kann anschließend - ohne eine Antwort abzuwarten - sofort loslegen. Und man bezahlt die gleichen Zinstarife für Antragstellung und Steuern.  

Allerdings: Sollte es tatsächlich ein kommunaler Bau-Inspektor schaffen, innerhalb von sechs Monaten nach Antragstellung die „Bauarbeiten“ zu überprüfen und dabei zum Schluss kommen, dass diese eventuell nicht den Vorschriften entsprechen, muss der Antragsteller die Arbeiten wieder rückgängig machen - und obendrauf eine Strafe zahlen.

Obra menor und Obra major

Gleiches gilt für „echte“ Baugenehmigungen. Sie müssen weiterhin für „kleinere Arbeiten“ (Obra menor) und „größere Arbeiten“ (Obra major) beim jeweiligen Rathaus gestellt werden, wobei die Entscheidung darüber, was „klein“ oder „groß“ ist, für den Immobilienbesitzer selbst nicht immer klar zu erkennen ist. Gott sei Dank, dass man für die Antragstellung immer einen Architekten oder technischen Architekten (aparejador) benötigt, der die entsprechenden Projektpläne zusammen mit dem Antrag einreicht.
Das Einzäunen einer Finca kann als „Obra menor“ durchgehen. Gleiches gilt für die Ausbesserung von Dachpfannen, Fassadenreinigung oder der Freilegung von Natursteinwänden im Innen- und Außenbereich. Eine „Obra major“ wird meist als Arbeit definiert, bei der tragende Gebäudeteile in Mitleidenschaft gezogen werden.
Sowohl eine kleine als auch eine große Baugenehmigung ist immer für zwei Jahre ab Antragstellung gültig. Überzieht der Bauherr diese Frist, kann sie maximal zweimal verlängert werden (12 Monate und 6 Monate). Natürlich kostet auch das Geld. In Llucmajor liegen diese Kosten bei 2,5 Prozent des Kostenvoranschlages für das ganze Projekt.

Licencia de primera ocupación

Zwischen Beendigung der Bebauungsphase und dem Einzug muss für die Erstnutzung der Immobilie eine Erstbezugsgenehmigung (licencia die primera) beantragt werden. Zur Vergabe durch die zuständige Gemeinde muss nachgewiesen werden, dass das fertig gestellte Gebäude den Vorgaben der zuvor erteilten Baugenehmigung entspricht, sowie die technischen, Sicherheits-, Hygiene- und Zugangsbestimmungen erfüllt. Die Erstbezugsgenehmigungen werden in der Regel von den Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Gas und Telefon verlangt.

 



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