Neubau auf Mallorca - Mit einem Anwalt auf der sicheren Seite

Wer bei Neubau-Projekten keine juristischen Überraschungen erleben möchte,
kommt um einen versierten Rechtsbeistand sicherlich nicht herum.

Wer einen Anwalt braucht, hat in der Regel bereits juristische Probleme, die es zu lösen gilt. Sowohl für den Immobilienkauf als auch für Neuprojekte dient ein Rechtsbeistand dagegen als sinnvolle Präventivmaßnahme für mögliche Schwierigkeiten, die sich insbesondere beim Aufsetzen von Verträgen oder Verpflichtungserklärungen ergeben können.

Was gibt es beim Kauf des Baugrundstückes zu beachten?

Wichtig ist es, sich genau darüber zu informieren in welchem Umfang und mit welcher Immobilienart das Grundstück bebaut werden darf. Wo liegt das Grundstück: städtisch oder ländlich? „Oftmals gibt es enge Vorschriften, wie die Immobilie aussehen darf. In diesen Fällen ist es wichtig, sich vorab klar zu machen, was man bauen will und dessen Umsetzung auf dem gewünschten Grundstück entsprechend prüfen zu lassen“, erklärt Rechtsanwältin Sonja Willner von der Kanzlei „Lozano Schindhelm“ in Palma. „In vielen Fällen gibt es vollmundige und natürlich rein mündliche Zusicherungen, was man als Käufer alles mit dem Grundstück machen kann. Auf diese sollte sich ein Käufer aber niemals blind verlassen“.
Grundstückszusammenlegung:
Verlockend aber oft nicht praktikabel
Im Außenbereich muss zum Beispiel eine Mindestfläche vorliegen, damit überhaupt gebaut werden darf. „Der Gedanke, einfach zwei Grundstücke zu erwerben und diese dann zusammenzulegen, scheint oftmals verlockend. Es muss aber genau geprüft werden, ob das rechtlich überhaupt zulässig ist, damit das gewünschte Ziel erreicht werden kann“, sagt Sonja Willner. Größte Vorsicht ist auch bei Grundstücken in Naturschutzzonen oder unmittelbarer Strand- und Küstennähe geboten. „Hier ist es unter Umständen trotz ausreichender Fläche gar nicht möglich zu bauen“.

Zusammenarbeit zwischen Anwalt und Architekt

Grundsätzlich gilt: Bei einem Neubau sollten Bauherren immer mit einem Anwalt und dem Architekten zusammenarbeiten, um böse Überraschungen zu vermeiden. „Bereits im privaten Vorvertrag können Klauseln eingearbeitet werden, in denen sich der Käufer absichern kann, so dass er nicht unbedingt seine Anzahlung komplett verliert, wenn das vermeintlich ideale Traumbaugrundstück nicht wie angepriesen mit einer herrschaftlichen Villa und Stallungen, sondern nur mit einem Flachdach-Bungalow bebaut werden darf“, weiß Anwältin Sonja Willner.

Vorsicht vor allzu schillernden Prospekten!

„Schillernde Prospekte, traumhafte Beispielhäuser und eindrucksvolle 3D-Animationen haben schon den ein oder anderen Käufer dazu verführt, ungeprüft einen Vertrag einzugehen, der - um es vorsichtig auszudrücken - nicht zu seinem Vorteil ausgearbeitet und eher knapp und oberflächlich war“, weiß Rechtsanwältin Sonja Willner.
Käufer sollten ihrer Meinung nach stets ganz genau hinschauen, sowohl im Hinblick auf das was ihnen versprochen wird, als auch auf das was im Vertrag niedergelegt wird. „Ein Neubauprojekt kann schlicht und ergreifend nicht auf drei bis vier  Seiten abgehandelt werden. Spätestens wenn auch ein Projektfremder aus dem Vertrag nicht erkennen kann, was genau und wie gebaut werden soll, sollte man sich Unterstützung holen“, rät Willner.

Auf was müssen zukünftige Bauherren auf Mallorca besonders achten?

„Detaillierte Baubeschreibungen und Qualitätsstufen sowie wichtige Fristen und Absicherungen von Anzahlungen sind unabdingbare Voraussetzungen, ohne die ein Käufer nichts unterschreiben sollte, ansonsten ist der Ärger vorprogrammiert “, weiß Rechtsanwältin Willner aus Erfahrung. Steht im Vertrag zum Beispiel, dass im Bad weisse Keramik und Wasserhähne eingebaut werden sollen, können das natürlich auch sehr einfache, schlichte Modelle sein, die der Bauherr sich weder so vorgestellt hat, noch haben möchte. „Insbesondere bei Fliesen gibt es erhebliche Preis- und Qualitätsunterschiede. Auch eine Küche ist nicht gleich Küche.  Diese Liste ließe sich endlos fortsetzen“, sagt Sonja Willner.

Privatvertrag und notarielle Beurkundung: Zwickmühle für Bauherren

Zu diesen Enttäuschungen bei der Bauabnahme gesellt sich dann oft noch das Problem der anstehenden notariellen Beurkundung. Im Privatvertrag wird immer wieder vereinbart, dass innerhalb einer kurzen Frist nach Bauabnahme die notarielle Beurkundung zu erfolgen hat - ansonsten verliert der Käufer seine gezahlten Raten. Der Bauherr befindet sich dann in einer Zwickmühle: Hat er bereits einen Großteil des Kaufpreises gezahlt, aber die Immobilie deckt sich überhaupt nicht mit seinen Vorstellungen, muss er kurzfristig handeln. Er muss im Zweifel Mängel gutachterlich nachweisen. Hierzu muss zudem genau begründet werden, was eigentlich vereinbart wurde und warum die abgelieferte Leistung des Bauunternehmens dem nicht entspricht.
„Hier ist eine solide Vertragsgestaltung im Vorfeld ihr Geld wert, denn ein Rechtsstreit ist neben den weit darüber liegenden Kosten und den Zeitabläufen auch ein Schatten, der sich über das eigentlich schöne Ereignis der Entgegennahme eines Neubaus legt. Ich kann Kaufinteressenten nur raten, nicht am falschen Ende zu sparen, und sich vom Anbeginn an, fachkundige Hilfe zu holen“, sagt Sonja Willner.