Interview mit Immobilienexperte Markus Beforth “In der Politik herrscht zu wenig Weitblick”

2023-01-31
Interview mit Immobilienexperte Markus Beforth “In der Politik herrscht zu wenig Weitblick”
Markus Beforth besitzt Hunderte von Immobilien.

Markus Beforth hat vor rund 15 Jahren seine erste Immobilie gekauft. Seitdem lässt ihn die Faszination Immobilien nicht mehr los. Sein Wissen gibt der Mallorca-Fan als Coach und Autor weiter.

Sein Credo ist einfach: Die eigene Immobilie ist nach wie vor der beste Weg, steigenden Mieten zu entgehen und für das Alter vorzusorgen. Seit vielen Jahren gilt Markus Beforth, Mallorca-Teilzeitresident und Vollblutinvestor, zu den Experten auf dem Immobilienmarkt. Inzwischen besitzt der Familienvater hunderte Objekte in seinem Portfolio. Der Weg dorthin sei geprägt gewesen von Fehlern, bedingt durch mangelndes Wissen, sagt Beforth rückblickend. Diese Fehler möchte er angehenden Investoren ersparen. Im Rahmen von Coachings vermittelt er auf unterhaltsame und kompetente Weise die Hintergrundkenntnisse, die für einen Immobilienkauf entscheidend sind. In seinem Buch "9 x 1 = Meins!" bündelt er zudem die Erfahrungen, Tipps und Tricks.Wir sprachen mit Markus Beforth über den aktuellen Immobilienmarkt und über die Basics, die Investoren mitbringen sollten.

Energiekrise, Zinsanstieg und diverse Krisen sorgen für negative Schlagzeilen im Immobilienmarkt. Wie bewertest Du die Situation?
Das ist erst einmal grundsätzlich richtig, wenn man der Presse glauben darf. Die Presse schreibt gern eine Krise herbei. In meiner Welt ist jede Krise eine Chance in Geschenkverpackung. Man muss sie nur finden und auspacken. Das richtige Ende des Geschenkbandes dabei finden. Und wenn man die Aussagen differenziert betrachtet, ist dort primär eigentlich immer von Neubau die Rede, vielleicht auch noch von Einfamilienhäusern. Das Haus für den typischen Eigennutzer. Neubau hat ganz klar eine Krise, nicht nur in Bezug auf die Baupreise, sondern eben auch beim Verkauf. Denn wir sprechen über ein hochpreisiges Produkt, das durch die stark gestiegenen Zinsen unterm Strich monatlich noch teurer für die Käufer wird, nicht zuletzt auch wegen der  ganzen Ungewissheiten wie politische und sonstige Risiken. Die machen die Leute einfach unsicher, und deshalb machen sie im Zweifelsfall gar nichts. Das stürzt die Bauwirtschaft natürlich in eine Krise, betrifft aber vor allem die Neubauwirtschaft. Auch die Familie, die sich ihr Eigenheim kaufen möchte, schaut jetzt natürlich zweimal hin, denn sie hat seit Jahresanfang quasi mit

einer Verdoppelung der Kreditraten zu kämpfen. Einfach ausgedrückt: Ich kann mir nur noch halb so viel Haus leisten. Und das ist natürlich erheblich. Auch deshalb ist dort ein Zögern oder Stillstand zu spüren. Es stockt aber keineswegs im Investmentbereich, beim Kapitalanleger und Investor, denn der muss ja nicht investieren, sondern er kann seine Preise frei verhandeln. Und genau das passiert im Moment. Es gibt kaum Nachfrage auf dem Markt. Das, was auf dem Markt ist, ist in der Regel verhandelbar. Für die einen mehr, für die anderen weniger. Es gibt immer wieder Objekte, die besonders gut und besonders drastisch verhandelbar sind. Genau das macht im Moment Spaß.

Du coacht Interessierte,die im Immobilieninvestment Fuß fassen wollen. Ist das Interesse durch die Krise eingebrochen?
Ganz klares Nein. Wir hatten gerade wieder den Verkauf der nächsten sechs Monate in der immocation MasterClass, und das Interesse war ungebrochen. Nun ist es allerdings so, dass sich primär Leute an uns wenden, die sich schon mit dem Thema beschäftigt haben. Die schauen sehr lange unsere YouTube Kanäle, die haben grundsätzliche Ideen, was sie da machen, aber vor allem haben sie ein Ziel. Beispielsweise die Sicherung der Altersvorsorge. Denn wenn man sich auf die deutsche Rente verlässt, dann hat das in der Regel die Altersarmut zur Folge. Also muss es irgendetwas anderes geben, zum Beispiel durch Immobilien Altersvorsorge zu betreiben. Es gibt aber auch eine Stufe darüber. Derjenige, der sich einen schönen zweiten, steten Einkommensstrom aufbauen möchte, und der deshalb noch deutlich mehr in Immobilien investieren will.

Und schließlich gibt es noch diejenigen, die in Vollzeit mit Leib und Seele in Immobilien investieren möchten und Vollzeitinvestor werden wollen. Es gibt ja ausreichend Angebote, es gibt mehr Angebote als früher. Man muss die preislich verhandeln. Und jetzt kommt eine ganz wichtige Sache hinzu: Man braucht dafür Wissen, aber nicht für die Verhandlung, sondern vor allem natürlich für die korrekte Berechnung, für die Beurteilung der Ziele, für die Beurteilung der Marktsituation, für die Beurteilung von Finanzierungsangeboten usw.. Ich sage immer, Wissen ist eine Währung. Und das stimmte noch nie so sehr wie heute.

Dein Slogan – Jeder kann mit Immobilieninvest Geld verdienen gilt heute noch?   
Genau das ist mein Motto. Jeder kann mit Immobilieninvestment Geld verdienen. Und der ist bis heute so. Man muss eben darauf achten, dass man Investments tätigt, die sich wirklich rechnen. Und dafür ist eben genau dieses Wissen erforderlich. Ja, man braucht jemanden, der einem beibringt, worauf man achten muss. Wie gehe ich vor? Was muss ich genau tun? An wen darf ich mich wenden? Was darf ich von der Bank erwarten – oder auch nicht? Was gibt es bei den Immobilien in den unterschiedlichen Assetklassen zu beachten? Wenn sich eine Immobilie rechnet, dann rechnet sie sich, und da gibt es auch keinen Grund, sie nicht zu kaufen. Ja, die Zinsen sind gestiegen, aber das fließt in diese Berechnung mit ein. Und deshalb gibt es in diesem Bereich für Leute, die sich stark damit beschäftigen, die sich Wissen aneignen und aufbauen, auch keine großen Herausforderungen.

Immobilien-Investitionen heißt heute 2023 kaufen/verkaufen oder kaufen und vermieten – gibt es ein Konzept das du Neueinsteigern empfehlen würdest?
Neueinsteigern empfehle ich heute und mehr denn je, Wissen aufzubauen. Natürlich ist der Kauf einer Immobilie und deren Vermietung immer noch das 'A&O'. Das mag für Einsteiger eine kleine Wohnung sein, das mag für andere gleich ein kleines Mehrfamilienhaus, oder ähnliches sein. Das ist vollkommen unterschiedlich. Für wieder andere sind es vielleicht Gewerbeimmobilien. Es gibt ja unglaublich viele Bereiche, in die man investieren kann. Aber immer ist Hintergrundwissen wichtig. Immobilieninvestitionen bedeutet kaufen und verkaufen, oder kaufen und vermieten. Tendenziell sind wir eher beim Kaufen und Vermieten. Der Immobilienhandel war schon immer ein Spezialfeld. In der Vergangenheit haben allerdings viele Leute gedacht, dass alles total einfach ist, weil ich etwas kaufen konnte und wusste, der Markt wird es schon richten. Der Markt steigt. Also kann ich quasi keinen großartigen Verlust damit machen. Und das ist heute eben nicht mehr so. Man muss sehr genau wissen, was man kauft. Man muss eine klare Strategie dafür haben, eine klare Aufwertungsstrategie. Und dann kann man auch im Immobilienhandel immer noch ausreichend Geld verdienen. Aber man kann nicht mehr beliebig irgendetwas kaufen und denken Ach, es wird schon gut gehen.

Was sind die wichtigsten Kriterien für den Kauf einer Immobilie im Investmentaufbau? Lage / Mietsituation...
Das wichtigste Kriterium für den Kauf einer Immobilie ist, dass die Immobilie zu einem selber passt: von der Lage, von der Situation, von allem her. Viele denken bei der Lage an das direkte Umfeld. Für andere ist es ganz weit weg, weil sie sich dort gut auskennen, weil sie dort herkommen oder ähnliches, oder weil sie ständig dort sind. Vom Objekt her ist es für den einen eine Sache, die er mit möglichst wenig Aufwand realisieren kann, weil dort nicht viel zu machen ist. Für viele andere mag das vielleicht auch ein Objekt sein, an und in dem sie richtig basteln können, wo es etwas zu tun gibt. Es muss halt passen. Das ist besonders wichtig, wenn jemand, der nichts mit einem Objekt zu tun haben möchte, dennoch ein sanierungsbedürftiges Haus kauft. Das sollte nicht sein. Das sind die wichtigsten Kriterien für den Investmentaufbau.

Es ist aufwendig die richtige Bank zu finden Welche Vorbereitungen sollte der Kunde unbedingt erledigen vor den Bankgespräch?
Bezüglich Bankgespräch ist es unvorstellbar wichtig, vorab mit der Bank zu sprechen. Ich empfehle immer, und das schreibe ich auch in meinem Buch, vorab ein Beispielobjekt zu nehmen und zum Banker zu gehen, diesem allerdings nicht verraten, dass es sich um einen Test handelt. Dann alles durchgehen, die ganzen Finanzierungen, mit allem Drum und Dran. Dann weiß man hinterher, zu welchen Bedingungen und zu welchen Konditionen man ein Objekt kaufen und bewirtschaften könnte. Im Buch ist das deutlich erklärt, mit vielen Hinweisen und kleinen Hacks für die Banken. Unbedingt sollte man das beim Gespräch vorher erledigen. Die Informationen aus dem Bankgespräch sollte man dann mit seiner persönlichen Vermögensbilanz und einer persönlichen Haushaltsrechnung vergleichen und alle weiteren Planungen vornehmen.

Deine persönliche Einschätzung – wie wird sich der Markt entwickeln?
Langfristig wird der Markt der Immobilien sich immer positiv entwickeln. Wir haben im Moment eine unglaublich starke Inflation. Geplant war immer eine Inflation von rund zwei Prozent. Da liegen wir im Moment deutlich drüber. Aber mittelfristig, so denke ich, werden wir irgendwann dahin zurückkehren. Die nächsten zehn Jahre haben wir eine durchschnittliche Inflation von um die drei Prozent. Und Inflation bedeutet Preissteigerung, nichts anderes. Da kräuseln sich dem einen oder anderen die Nackenhaare, wenn er daran denkt, dass nun alles teurer wird. Der Investor hat aber für Inflation und Preissteigerung ein anderes Wort. Er nennt es nämlich Wertzuwachs. Und genau das ist es, was mit einer Immobilie, die inflationär steigt, passiert. Sie wächst an Wert. Deshalb kann ich davon ausgehen, dass, wenn sich eine Immobilie heute rechnet, sie sich auch in der Zukunft rechnen und Wertzuwachs generieren wird. Wenn ich sie also irgendwann in der Zukunft mal verkaufe, werde ich mit hoher Wahrscheinlichkeit einen höheren Preis dafür erzielen als heute. Auf lange Sicht betrachtet, natürlich nicht immer eins zu eins zur Inflationsrate. Aber es gibt diesen Wertzuwachs, und das ist das Wichtige bei Immobilien.

Immobilieninvest und Verwaltung, Coach und nun noch ein Buch? Wie schaffst du es diese Bereiche und dein Privatleben ausgeglichen zu händeln? Bleibt da noch Freizeit?
Ach ja, ein spannendes Thema, mein Privatleben und der nötige Ausgleich. Für die Verwaltung der Immobilien habe ich sehr gute Mitarbeiter, und Immobilien sind einfach mein Hobby. Ich lebe und atme Steine, und ich habe nicht noch 20 andere Hobbys, wo ich sage, die müssen alle auch noch Platz in meinem Kalender finden. Wenn ich noch ein anderes Hobby habe, dann hat es ebenfalls mit Immobilien zu tun. Dann ist es nämlich das Coaching. Ich liebe es, anderen Leuten die Immobilien-Investments beizubringen und sie dabei zu unterstützen. Das macht mich rundherum glücklich. Und ich bin natürlich auch deshalb nur in der Lage,das zu tun, weil ich eben Immobilien-Investments mache. Immobilien-Investments verschaffen am Ende des Tages immer Zeit; und auch Geld. Geld ist ja ein Äquivalent für Zeit. Und deshalb ist das eben alles so möglich. Mein Privatleben kommt da keineswegs zu kurz. Da bleibt immer noch viel Freizeit. Und normalerweise habe ich ja auch den Rhythmus, eine Woche im Monat auf meine Lieblingsinsel Mallorca zu fliegen und dort deutlich weniger zu arbeiten als hier in Deutschland.

Die berühmte Fee klopft an: Was wären deine drei Wünsche für 2023?  
Wie wird das bei jeder Misswahl so schön gesagt? Weltfrieden. Es war vielleicht noch nie so wichtig wie heute. Das würde mich wirklich freuen: Weniger Konflikte auf der Welt. Im Grunde genommen bleibt es auch bei so globalen Zielen, dass die Leute sich noch besser miteinander verstehen, Völker vertragen. Genau das würde sich auch auf den Markt auswirken. In der Politik herrscht zu wenig Weitblick. Wäre der vorhanden, würde sich vieles zum Besseren entwickeln.

Ich bin nicht so ganz sicher, ob alles, was im Moment politisch und in Deutschland entschieden wird, den nächsten Generationen besonders gut tun wird. Deshalb sorge ich eben bestmöglich für meine Nachfolger, für meine nachfolgenden Generationen, vor. Andere werden es deutlich schwerer haben. Deshalb kann ich nur empfehlen, auch und gerade zum Beispiel mit Immobilien entsprechende Vorsorge zu betreiben. Ansonsten sind das wirklich eher Wünsche für die Allgemeinheit: Gesundheit für meine Familie, für mich, für alle um mich herum. Abgesehen von diesen Dingen, das muss und kann ich wirklich sagen, nahezu wunschlos glücklich.

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