Nachdem wir in der letzten Ausgabe darüber gesprochen haben, wen und was man für die Umsetzung eines Bauprojektes auf Mallorca benötigt, gehen wir heute einen Schritt weiter und sprechen über die Projektziele und Architekten­honorare. Bevor mit dem Bauvorhaben gestartet werden kann, sollte man sich über einige grundlegende Punkte Gedanken machen:

Kosten – Termine – Qualität
Die Projektziele zu definieren ist einfacher als es sich zuerst einmal anhören mag, aber schwerer als man vielleicht denkt. In die Baukosten einzurechnen ist nicht nur die Bauausführung, sondern man muss auch an die Gebühren und Steuern für die Baugenehmigung denken, Eintragungs- und natürlich die Mehrwertsteuer. Der Architekt, der technische Architekt, der SiGeKo und auch das Ingenieursbüro müssen vom Budget bezahlt werden. Je nach Projekt können die Baunebenkosten schnell einmal über 25 Prozent des Gesamtbudgets ausmachen, ohne Berücksichtigung der Mehrwertsteuer.

Habe ich erst einmal mein persönliches Budget festgelegt, geht es auch um Termine und Fristen. Es ist empfehlenswert immer bei allen Verträgen mit den Baubeteiligten Fristen und Termine mit aufzunehmen, die natürlich realistisch sein sollten. So sollte auch dem Architekten vorgegeben werden, wann der Entwurf, dass Genehmigungs- und das Ausführungsprojekt fertiggestellt sein müssen. Zwar hat der Architekt keinen Einfluss auf die Bearbeitungsgeschwindigkeit des jeweiligen Bauamts, aber so verhindert man bereits im Vorfeld ungewollte Verzögerungen bei der Bearbeitung der eigenen Planung.

Auch dem Bauunternehmer sollte von Beginn an vorgegeben werden, in welcher Zeit das Bauvorhaben durch ihn abgeschlossen sein sollte. Verzögerungen der Baufertigstellung werden in der Regel mit Vertragsstrafen hinterlegt, sofern er für die Verzögerung verantwortlich ist.
Die Festlegung der Qualitäten ist dagegen das schwerste aller Projektziele, da die Qualitäten einen direkten Einfluss auf die Kosten und auch die Termine haben. Je höher der Anspruch ist, desto teurer wird das Bauvorhaben, und auch die Umsetzung dauert in der Regel länger. Mein Tipp ist, sich sobald als möglich mit den Materialien und den Ausbaudetails auseinander zu setzen und dem Architekten so viele Informationen als möglich über Ihre Wünsche mit auf den Planungsweg zu geben.

Welche Planer benötige ich und welche Kosten sind hier zu kalkulieren?
Architekten rechnen gerne prozentual zu den Baukosten ab, was allerdings ein gewisses Streitpotential birgt. Daher empfehlen wir unseren Kunden IMMER mit dem Architekten eine Pauschale zu vereinbaren. Der technische Architekt hingegen rechnet fast immer prozentual ab, je nach Projektgröße sind hier mit 2,5-3,5 Prozentder anrechenbaren Kosten zu kalkulieren. Das Ingenieurbüro, welches immer zu empfehlen ist, hingegen wird in der Regel ebenfalls pauschal honoriert, wie auch der SiGeKo (Tipp: Suchen Sie sich immer eine externe Firma für die Kontrolle, auch wenn der technische Architekt das mit anbietet!) Pauschalen anbietet.

Mitte letzten Jahres wurden wir mit der Projektsteuerung eines bereits im Rohbau befindenden Projektes beauftragt. Eines unserer ersten Aufgaben war es Streitigkeiten bzgl. der Honorarvereinbarung des Architekten zu schlichten. Vereinbart wurde – in einem zweiseitigem Vertrag – zwischen Bauherrn und Architekt ein Honorar in Höhe von 10 Prozent der Baukosten, welche zu seiner Zeit vom Architekten mit knapp 1 Mio. Euro geschätzt wurden. Allerdings war die damalige Schätzung nicht realistisch, die tatsächlichen Baukosten lagen ungefähr doppelt so hoch, somit nach dem Verständnis des Architekten auch sein Honorar. Fast drei Monate hat es gedauert bis wir eine gütliche Einigung erzielen konnten. Streitigkeiten, die durch einen gut ausgearbeiteten Vertrag hätten von beiden Seiten vermieden werden können.

Der Autor ist Geschäftsführer des Ingenieur- und
Projektmanagementbüros Matrol Servicios y Peritajes SL
Tel. 971 10 40 25 – www.matrol.es