Neben dem passenden Makler sollten Immobilienkäufer auf Mallorca auch einen versierten Anwalt sowie einen kompetenten Bausachverständigen an ihre Seite holen.

Ohne Partner an der Seite gestaltet sich ein Immobilienkauf sehr schwierig. Neben dem Makler sollte man sich  auf jeden Fall einen Rechtsbeistand an die Seite holen. Wer einen Anwalt in den Kauf einbezieht, ist grundsätzlich auf der sicheren Seite. Auch ein Jurist überprüft die Immobilie, schaut dabei vor allem aber auf die vorhandenen und möglicherweise noch fehlenden Dokumente und Eintragungen und arbeitet einen „wasserdichten“ Kaufvertrag aus. „In Spanien gilt für Käufer eine umfassende Prüfungspflicht in Sachen Immobilien“, erklärt Dominic Porta, Rechtsanwalt von Porta & Associates in Palma. Das bedeutet, der Käufer muss vor dem Erwerb das Objekt zu 100 Prozent kennen. Werden nach dem Kauf bauliche oder rechtliche Mängel festgestellt, sei es schwierig bis unmöglich, an sein Recht zu kommen, nicht zuletzt aufgrund vergleichsweise sehr kurzer Fristen, so Porta weiter.

Insofern sind die Aufgaben eines Anwalts vielfältig: Er prüft die Stellung des Verkäufers und kontrolliert, ob dieser der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Zudem kontrolliert der Rechtsanwalt, ob die Immobilie auch alle baurechtlichen Vorschriften erfüllt. Gibt es Altlasten? Wie ist der Eintrag im Grundbuch- und Katasteramt? „Vor allem auf Mallorca findet man bei Altbauten teils überraschende Regelungen“, sagt Dominic Porta. So gibt es ein Erbpfandrecht aus dem Mittelalter, oder bestimmte Wege- und Nutzungsrechte, die nur nach juristischer Prüfung festgestellt werden können und am besten vor dem Erwerb gelöscht werden sollten.

Auch bei der Grundstücksfläche gibt es in vielen Fällen Abweichungen zwischen den Angaben im Katasteramt und denjenigen im Grundbucheintrag. „Ursache hierfür ist die Vermessungstechnik“, erklärt Rechtsanwalt Dominic Porta. Das Katasteramt schätzt die Angaben aufgrund von Satellitenbildern. Abweichungen von zehn Prozent seien auf Mallorca normal. Größere Abweichungen sollten unbedingt korrigiert und richtig gestellt werden, denn es geht um die Grundsteuer, die nach der Grundstücksfläche berechnet wird. Stellt sich heraus, dass das Grundstück größer ist, als angegeben, wird der Käufer verpflichtet, die Steuern der vergangenen vier Jahre nachzuzahlen.
Die Kosten für einen Anwalt rechnen sich: Für einen möglichen Prozess müssen Betroffene mit rund 10 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Anwaltsgebühren für eine Vorabprüfung der oben genannten Details sind weitaus geringer.

Unabhängiger Gutachter hilft

„Grundsätzlich empfiehlt es sich, als Immo­blienkäufer einen Gutachter oder Sachverständigen zu Rate zu ziehen“, rät Oliver Girharz vom Ingenieur- & Bauprojektmanagement­büro Matrol Servicios y Peritajes S.L.. Beim Kauf eines Neubaus gebe es zwar eine ge­setzliche Garantie auf Schadens- und Mangel­freiheit, nach dem Kauf liege die Beweislast allerdings beim Käufer. Noch schwieriger ist die Situation bei Altbauten: „Hier gilt oftmals ‚gekauft wie gesehen‘, und das bedeutet, dass Schäden oder Mängel kaum beim Verkäufer geltend gemacht werden können. Gerade deshalb sei es wichtig, vor dem Kauf jedes Objekt, unabhängig von dessen Alter, genau prüfen zu lassen.
Der Gutachter ist, laut Oliver Girharz, auch beim Verkauf einer Immobilie nützlich. Gerade kleinere Reparatur- oder Umbauarbeiten werden gerne direkt an einen Handwerker oder Bauunternehmer vergeben, der dann oft nach eigenem Ermessen die geeigneten Maßnahmen vorschlägt und durchführen möchte. „Aus Erfahrung kann man sagen, dass viele leider nicht immer nur im Interesse des Auftraggebers handeln“, sagt Girharz.

Andreas John