Schaarste op Mallorca bereikt nieuwe dimensies in 2025: De gemiddelde huurprijzen zijn in een paar jaar tijd sterk gestegen, terwijl het aanbod met een derde is gekrompen.
De situatie op de huurmarkt in Mallorca heeft zich de afgelopen jaren ontwikkeld tot een sociale crisis. Met huurprijzen van rond de 1.600 euro per maand (in een mediane corridor met sterke seizoensgebonden schommelingen) wordt betaalbaar wonen voor steeds meer mensen onbereikbaar - een drastische stijging ten opzichte van een gemiddelde van rond de 1160 euro in 2021.
Geografisch gezien moet je flexibel zijn op de Balearen om überhaupt iets te vinden: Terwijl je in Inca en Manacor nog relatieve „koopjes“ kunt vinden voor 11,30 euro per vierkante meter, kun je in het gehypete Ibiza-Stad tot 33,7 euro vinden. Een gemiddelde flat van 80 vierkante meter in de hoofdstad van het naburige luxe-eiland kost al 2.696 euro per maand. Andere plaatsen op Ibiza noteren ook recordhoge prijzen.
Mallorca lijkt in vergelijking bijna goedkoop en zal waarschijnlijk ook iets onder Duitse topsteden als München liggen: Volgens de statistieken ligt Llucmajor op 14 euro per vierkante meter, Port de Pollença op 16,50 euro Palma op 17,20 euro. In Santanyi of Campos is het meestal tussen de 11 en 12 euro. De reis naar de hoofdstad van het eiland is lang, maar het leven daar is verder niet slecht.
1200 euro vanaf
Vóór de pandemie kon je misschien een gezinsflat huren voor 900 euro, maar nu is de drempel van 1000 euro allang overschreden. Een programma met gesubsidieerde huren en een bovengrens van 1050 euro („Alquiler Seguro“ / „Secure Rent“) heeft daarom relatief weinig effect, vooral omdat je minstens vijf jaar inwoner van het eiland moet zijn. Ook wordt er al snel 1200 euro, 1500 euro en meer gevraagd voor een flat van 90 vierkante meter. Een bedrag dat te hoog kan zijn gezien de vaak bescheiden salarissen, zelfs als er twee volwassenen in een gezin werken.
De redenen voor deze ontwikkeling zijn complex: het aanbod van huurappartementen is sinds het einde van de pandemie met bijna een derde gedaald, van ongeveer 49.000 naar slechts 33.000 eenheden. Tegelijkertijd doen de robuuste economie en de droom van een mediterraan leven de vraag stijgen. De concurrentie voor beschikbare flats heeft in sommige gevallen absurde proporties aangenomen.
De door de Spaanse centrale overheid vastgestelde index met richtwaarden voor huurprijzen is niet bindend op Mallorca. In ieder geval in de zomermaanden liggen de vraagprijzen op internetportalen soms twee of drie keer hoger dan aanbevolen. Gerenommeerde makelaars, een netwerk van vrienden en kennissen op Mallorca of serviceflats, die ook beschikbaar zijn op het eiland, kunnen in sommige omstandigheden een manier zijn om redelijke accommodatie te vinden.
De precaire situatie dwingt veel mensen om noodoplossingen te zoeken: Ze stappen over op stacaravans. De stad Palma wilde aanvankelijk hoge boetes opleggen om het fenomeen te bestrijden. Nu wordt het binnen nauwe grenzen getolereerd: Campers mogen maximaal tien dagen op dezelfde plek blijven staan. Aan het begin van het jaar registreerde de gemeente 156 permanent bewoonde voertuigen, waarvan de meeste „bewoners“ üzelfs regelmatig geregistreerd staan en meestal in de dienstensector werken.
Gedeelde flats beleven ook een hausse, en tegen alarmerende prijzen: In het Britse bolwerk Magaluf gaan kamers van 14 vierkante meter al weg voor 760 euro. In Palma zorgde een kamer van 900 euro voor twee personen in een gezellige vierpersoonskamer onlangs voor ophef, terwijl de gemiddelde prijs per kamer gewoonlijk rond de 500-600 euro ligt. Soms zijn kamers in gedeelde flats natuurlijk veel goedkoper. In januari was de goedkoopste aanbieding 240 euro.
Meer nieuwbouw
De conservatieve regering onder Marga Prohens zet in op verregaande liberalisering van de regelgeving en snellere goedkeuringsprocedures. Leegstaande bedrijfspanden moeten makkelijker kunnen worden omgebouwd tot appartementen. Semi-legale gebouwen op het platteland kunnen tegen betaling gedeeltelijk worden gelegaliseerd. Alleen al in Palma moeten de komende jaren 20.000 nieuwe wooneenheden worden gebouwd als de wet op de bouwplanning fundamenteel kan worden veranderd.
Critici zien deze maatregelen echter niet als een kortetermijnoplossing voor de acute crisis. Het Spaanse huurplafond is niet van toepassing op de Balearen. Hoewel de jaarlijkse huurverhogingen voor bestaande contracten beperkt zijn tot 3 procent, zijn er soms nauwelijks grenzen voor nieuwe verhuringen.
Seizoensgebondenheid
Voorlopig is het enige advies voor wie op zoek is naar een appartement om de zoektocht voor de lange termijn te plannen en vooral gebruik te maken van de wintermaanden tussen november en februari, wanneer de markt wat rustiger is. De situatie is sterk afhankelijk van de tijd van het jaar en seizoensarbeiders, voor wie een verblijf op de Balearen steeds onaantrekkelijker wordt. Sommigen blijven daarom liever in hun thuisland op het vasteland, waar er momenteel betere arbeidskansen zijn dan een paar jaar geleden. Omgekeerd betekent de seizoensgebondenheid dat er in mei nauwelijks iets beschikbaar is voor degenen die op het laatste moment beslissen. Een verhuizing naar het eiland moet daarom zorgvuldig worden overwogen en ruim van tevoren worden gepland.
De standaard huurperiode in Spanje is door de linkse centrale regering verlengd van drie naar vijf jaar, met een optie voor nog eens drie jaar. Veel verhuurders omzeilen deze regelgeving echter met kortlopende contracten gebaseerd op seizoensarbeid of tijdelijk verblijf. Er ontstaat een grijs gebied waarin beide partijen moeten improviseren - een typisch mediterraan fenomeen. Als er geen problemen zijn en er altijd op tijd betaald wordt, kan er later onder bepaalde omstandigheden een reguliere huurovereenkomst volgen. Improviseren moet je leren.
Experts verwachten niet dat de situatie de komende jaren snel zal verbeteren. Protesten tegen de woningnood zijn deels ook gericht tegen „massatoerisme“ hoewel pakketreizen weinig te maken hebben met de problemen van eigen bodem.
Michael U. Maier
