Een huis kopen op Mallorca: belastingen, bijkomende kosten en lopende kosten

Eén huis, vele getallen – wat een huis op Mallorca echt kost - welke belastingen, vergoedingen en lopende kosten kopers realistisch gezien moeten plannen

Het uitzicht is op zee, de afspraak met de notaris is gemaakt. Wat volgt is minder romantisch – maar cruciaal. Belastingen, vergoedingen en lopende kosten vergezellen elk onroerend goed op Mallorca, soms zichtbaar, soms goed verborgen in de kleine lettertjes. Wie onroerend goed realistisch waardeert, denkt in drie stappen: kosten bij aankoop, kosten na aankoop en wat er elk jaar overblijft. Dit overzicht organiseert de belangrijkste posten voor kopers op de Balearen - objectief, begrijpelijk en zonder rekenwerk.

1. bij aankoop: welke belastingen zijn direct van toepassing

Bestaande eigendommen:

Overdrachtsbelasting op onroerend goed (ITP) - Bij de aankoop van een tweedehands woning op de Balearen is de Overdrachtsbelasting ITP van toepassing. Deze wordt progressief berekend en is gebaseerd op de aankoopprijs of de fiscaal erkende waarde.

• tot 400.000 euro: 8%
• 400.001 – 600.000 euro: 9%
• 600.001 – 1.000.000 euro: 10%
• 1.000.001 – 2.000.000 euro: 12 %
• ümeer dan 2.000.000 euro: 13 %

De doorslaggevende factor is dat dit een progressief tarief is en geen uniform percentage van de totale prijs. Dit maakt een merkbaar verschil, vooral bij hogere aankoopprijzen.

Stamp duty (AJD):

• Op de Balearen in principe 1,5% over de notariële koopprijs.
  Afhankelijk van de aankoopprijs en contractuele constellatie kunnen verschillende tarieven van toepassing zijn - een punt dat relevant wordt voor duurdere nieuwbouw.

Nieuwbouw of eerste bewoning – BTW en zegelrecht - Wie rechtstreeks van de bouwer koopt, betaalt geen ITP, maar:

• VAT (IVA):
  Over het algemeen 10% op woningen. Parkeerplaatsen in garages zijn inbegrepen in de wettelijke vereisten.

2. Na de aankoop: bijkomende kosten van de transactie

Afhankelijk van het type woning zijn er extra kosten verbonden aan de notarisafspraak. Ze lijken niet spectaculair, maar ze tellen betrouwbaar op:

• Notariskosten voor het notariseren van de escritura
• Kadasterkosten voor de registratie in het Registro de la Propiedad
• Gestoría voor de formele verwerking (niet verplicht, maar wel verplicht)
• Legal review door een advocaat wordt sterk aanbevolen, vooral voor buitenlandse kopers

Deze posten zijn afhankelijk van de aankoopprijs en variëren afhankelijk van de complexiteit van het onroerend goed. In de praktijk gaat het meestal om een laag percentage met één cijfer, maar ze maken integraal deel uit van de totale berekening.

3. Bedrijfskosten: Wat eigenaren elk jaar moeten betalen

Onroerendgoedbelasting (IBI) - De IBI wordt geheven door de betreffende gemeente. Het is gebaseerd op de kadastrale waarde, niet op de marktwaarde van het onroerend goed. Het bedrag en het aanslagpercentage verschillen van gemeente tot gemeente – een vast onderdeel van elke jaarafrekening.

Eigen gebruik: belasting van de „fictieve huur“ - Eigendommen die niet worden verhuurd, zijn ook relevant voor belastingdoeleinden. De belastingdienst gaat uit van rekenkundig eigen gebruik:

• Aanvang: 1,1% of 2% van de kadastrale waarde
• Belasting afhankelijk van de belastingstatus van de eigenaar

Dit punt wordt vaak over het hoofd gezien, vooral bij vakantiewoningen die niet worden verhuurd, maar wel regelmatig in de belastingaangifte voorkomen.

Verhuur: Inkomstenbelasting op huuropbrengsten

Wie zijn eigendom verhuurt, verdient belastbaar inkomen. Het type en de omvang van de belasting is afhankelijk van het feit of de eigenaar al dan niet fiscaal inwoner is van Spanje. Aftrekbare kosten, verrekeningstermijnen en verplichtingen verschillen dienovereenkomstig.

Communale kosten en verzekeringen - In wooncomplexen of urbanisaties komen er regelmatig bij:

• Communidad kosten voor onderhoud, administratie, technologie, zwembad of tuin
• Gebouwverzekering, vaak aangevuld met aansprakelijkheid en optionele inboedel

Geen belastingen – wel vaste componenten van de lopende lasten.

4. Als je later verkoopt: twee punten die je moet weten

3 procent inhouding voor niet-ingezetenen - Als een eigenaar die geen fiscale resident is in Spanje het onroerend goed verkoopt, moet de koper 3 procent van de aankoopprijs inhouden en afdragen aan de belastingdienst. Dit bedrag wordt later verrekend met de daadwerkelijke belasting - maar werkt in eerste instantie als een aftrekpost op de verkoopopbrengst.

Plusvalía municipal - Daarnaast kan de gemeentelijke belasting op de toegevoegde waarde van toepassing zijn op het grondgedeelte. Het bedrag en de berekening zijn afhankelijk van de gemeente, de bezitsperiode en de taxatiemethode en moeten tijdig worden gecontroleerd.

 

Een huis kopen op Mallorca is geen belastingjungle – maar het is ook geen one-size-fits-all model. Als je een duidelijk onderscheid maakt tussen aankoopkosten, transactiekosten en lopende verplichtingen, kun je het overzicht bewaren en realistisch rekenen. Dit is het verschil tussen een mooie woning en een duurzame beslissing.

Editor's note:
Belastingregels kunnen veranderen en zijn afhankelijk van de individuele situatie. Persoonlijk advies voorafgaand aan de aankoop blijft verstandig - vooral voor nieuwbouw, verhuur of status als niet-inwoner.