Bessere Möglichkeiten für Vermieter auf Mallorca

Bessere Möglichkeiten für Vermieter auf Mallorca

Die Vermarktung des eigenen Wohnraums will wohlbedacht sein, bietet aktuell aber einige neue Optionen und mehr Schutz vor „Okupas“.

Das Vermieten von Immobilien auf Mallorca bleibt für Eigentümer eine Herausforderung, doch es gibt neue Entwicklungen, die sowohl Chancen als auch Risiken mit sich bringen. Neue Gesetze und Programme haben die Situation 2024/25 potenziell etwas verbessert. 

Traditionell hat das Land keine besonders ausgeprägte Mietkultur, wie es sie etwa in Deutschland oder in der Schweiz gibt. Üblich ist unter Spaniern selbstgenutztes Wohneigentum, sobald es wirtschaftlich möglich ist. Schon in jungen Jahren werden mit Hilfe der Elterngeneration oft kleine Wohnungen für junge Leute erworben. Mit der Zeit vergrößert man sich dann unter Umständen bis zum geräumigen Anwesen.

Die Situation auf dem Wohnungsmarkt hatte sich in den letzten Jahren zugespitzt. Trotz Wohnungsnot wird der Leerstand auf Mallorca weiterhin auf bis zu 20 Prozent geschätzt. Um diesem Problem zu begegnen, hat die Balearen -Regierung Ende 2024 das Programm „Lloguer Segur“/“Alquiler Seguro“ (Sichere Miete) eingeführt. Es bietet Vermietern neue Sicher­heiten und soll den Wohnungsmarkt entspannen. Erklärtes Ziel ist es, innerhalb eines Jahres 2.000 neue Mietwohnungen zu aktivieren.

„Express-Räumung"
Eine bedeutende Änderung betrifft die Problematik der illegalen Haus- und Wohnungsbesetzung durch so genannte „Okupas“. Seit April 2025 gilt in Spanien ein beschleunigtes Verfahren zur Räumung solcher Fälle („Express-Räumung“/„Desahucio Express“) . Die neue Gesetzgebung ermöglicht es, illegale Besetzer innerhalb von maximal 15 Tagen aus einer Immobilie werfen zu lassen, wobei ein Richter im Eilverfahren entscheiden kann. Allerdings bleibt der bisherige Schutz für Mieter mit älteren Verträgen be­stehen, auch falls diese plötzlich ihre Zahlungen einstellen sollten. 

Die konservative Balearen-Regierung hatte im Haushaltsgesetz 2024 einen besonderen regionalen Absetzbetrag von 30 Prozent bis zu einer Obergrenze von 3.600 Euro für Langzeitvermietungen eingeführt. Darum wird aktuell noch mit der Zentralregierung gerungen – möglicherweise bis zum Verfassungsgericht. Anreize für die Vermietung gibt es aber auch unabhängig davon, denn 50 Prozent der Einnahmen können spanienweit von der Einkommenssteuer (IRPF) abgesetzt werden.

Das Programm „Sichere Miete“ („Lloguer Segur“) bietet Vermietern verschiedene Garantien: Die Regierung übernimmt die Rolle des Bürgen und garantiert die pünktliche Zahlung der Miete. Auch eventuelle Schäden an der Immobilie werden abgesichert. Vermieter und Makler können sich über die Plattform cafbal.com für das Programm registrieren. Die Umsetzung erfolgt in Zusammenarbeit mit den Branchenverbänden API und Cafbal. 30 Prozent der Miete fließen als Subvention an die Bewohner, 70 Prozent garantiert die Balearen-Regierung dem Vermieter als ausfallsichere Einnahme.
Haken dabei ist allerdings, dass die Höchstmiete maximal 1050 Euro betragen darf, während auf dem freien Markt für ähnliche Objekte auch 1200 Euro und mehr erzielt werden können. Zudem muss man sich als Anbieter auf sieben Jahre verpflichten.

Bei der Ferienvermietung an Touristen gelten weiterhin strenge Regeln. Sie ist nur mit entsprechender Lizenz erlaubt, deren Nummer bei allen Angeboten angegeben werden muss. Die Portale sind zur Offenlegung ihrer Buchungen gegenüber dem spanischen Finanzamt verpflichtet. Relativ neu ist, dass Eigentümer von Ferienwohnungen explizit die Zustimmung ihrer Hausgemeinschaft einholen müssen. Außerdem sind verschärfte Sanktionen gegen die illegale Ferienvermietung in Kraft getreten.
Für Vermieter bieten sich heute verschiedene Optionen: Die klassische Langzeitvermietung (5-Jahres-Vertrag mit drei Jahren Verlängerung), eventuell mit den neuen Sicherheiten des „Lloguer Segur“-Programms oder Saisonmietverträge mit Laufzeit bis zu einem Jahr. Letztere müssen allerdings weiterhin mit besonderen Sachverhalten wie Saisonjob, anderweitigem Hauptwohnsitz oder Ausbildung begründet werden. Sonst gerät man als Vermieter schnell in ein ungewolltes Dauermietverhältnis.

Von großer Bedeutung ist nach wie vor die Solvenz möglicher Mieter, die sich zum Beispiel über Vorauszahlungen von 6 oder 12 Monaten sichern lässt – auf Mallorca mitunter nicht unüblich. Auch Ausfall-Policen von privaten Ver­sicherungsgesellschaften gibt es.
Immobilienmakler spielen eine wichtige Rolle, können bei der Verwaltung oder beim seit April 2025 plötzlich wieder erlaubten Tausch oder Ankauf von (kostspieligen) Ferienvermietungslizenzen helfen und übernehmen unter Umständen das professionelle Management von Vermietungen. 

Insgesamt hat sich die Situation für Vermieter durch die neuen gesetzlichen Regelungen und Programme etwas verbessert. Das könnte im Prinzip dazu beitragen, mehr Wohnraum zu aktivieren und die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt zumindest wenig zu entspannen. Auch ein Werterhalt durch professionelles Vermieten lässt sich möglicherweise erzielen. Schließlich Leerstand nicht gut für die Bausubstanz. 

Michael U. Maier