En el caso de los inmuebles alquilados en Mallorca, cuyos ingresos también deben tributar en Alemania&, una vida útil residual real más corta puede aumentar la amortización anual de aproximadamente un 2 % hasta un máximo del 8 %. Esto es relevante para todos los propietarios que estén sujetos al impuesto en Alemania. Sin embargo, es fundamental disponer de una prueba fehaciente, así como de una separación clara entre la legislación fiscal alemana y la española.
Una propiedad alquilada en Mallorca puede tener implicaciones fiscales en dos países.
En este sentido, es irrelevante si se trata de un alquiler vacacional — alquiler a corto plazo o a largo plazo.
España, en su calidad de Estado de ubicación, puede gravar los ingresos derivados del inmueble. En el caso de una persona residente en Alemania, los ingresosprocedentes de bienes inmuebles situados en España se tienen en cuenta, por regla general, también en el régimen fiscal alemán; el impuesto pagado en España se deducirá según la normativa alemana en los casos previstos en el convenio de doble imposición.
Esto pone de relieve una disposición de la legislación alemana sobre el impuesto sobre la renta que puede tener una influencia considerable en la amortización anual de los inmuebles en cartera: la amortización (AfA) según una vida útil real más corta.
Qué relación tiene la vida útil restante con la amortización (AfA)
AfA significa „amortización por desgaste“. En términos sencillos, los costes de adquisición o construcción del edificio se distribuyen fiscalmente a lo largo de su vida útil. El valor del terreno no se amortiza.
§ El artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) se basa, en el caso de los edificios, en primer lugar en los tipos de amortización establecidos por ley. Para muchos edificios residenciales terminados después de 1924 y antes de 2023, la amortización lineal es, por ejemplo, del 2 % anual. Para los edificios de otros periodos de finalización se aplican otros tipos. Sin embargo, la ley permite una excepción: si la vida útil real es más corta que la vida útil tipo, se pueden aplicar en su lugar las amortizaciones correspondientes a dicha vida útil real.
La diferencia puede ser considerable. Si, por ejemplo, la parte del edificio amortizable asciende a 500 000 euros del valor del edificio, con una amortización del 2 % anual se obtienen 10 000 euros. Si se demuestra una vida útil real de 25 años, esto equivale matemáticamente a un 4 %, es decir, 20 000 euros al año.
Sin embargo, esto no supone una mayor amortización total del inmueble. Los costes de adquisicióno de fabricación permanecen inalterados. Una vida útil más corta supone, más bien, que el gasto fiscal se tenga en cuenta más rápidamente.
La antigüedad por sí sola no basta
El hecho de que un edificio sea antiguo no implica automáticamente que tenga una vida útil residual más corta a efectos fiscales.
Según la jurisprudencia del Tribunal Federal de Hacienda, el desgaste técnico, la depreciación económica y las circunstancias jurídicas influir en la vida útil real. La carga de la prueba y la determinación de una vida útil más corta recae en el contribuyente.
Por lo tanto, en el caso de un inmueble en Mallorca, el estado, el tipo de construcción, el equipamiento, las reformas y, en algunos casos —especialmente en el caso de las viviendas españolas de los años 1960 a 1990—, la estructura del edificio, que suele ser de peor calidad, así como las reformas ya realizadas, el mantenimiento omitido y la utilidad económica, técnica y jurídica concreta. Asimismo, la humedad, la fuerte radiación solar o el aire salino pueden deteriorar los elementos constructivos. Sin embargo, estas condiciones del emplazamiento por sí solas no demuestran aún una reducción de la vida útil restante.
Lo determinante es el edificio concreto y su estado.
Lo que debe demostrar un informe sobre la vida útil residual
Para acreditarlo, se puede recurrir a un informe pericial. El Tribunal Federal de Hacienda aclaró en 2024 que no es obligatorio utilizar un único método de tasación normalizado, como, por ejemplo, el Reglamento sobre el valor de los inmuebles.
Hay que tener en cuenta una distinción importante: No basta con la mera referencia a un valor de tabla calculado a partir de un modelo. En cambio, puede ser adecuado un informe pericial elaborado por un perito autorizado y acreditado en Alemania, que base su trabajo en un modelo de valoración reconocido y, al mismo tiempo, tenga en cuenta las circunstancias reales del inmueble concretopuede resultar adecuado.
Por lo tanto, un informe pericial no tiene por qué demostrar necesariamente que determinados elementos constructivos se encuentren técnicamente a punto de alcanzar el final de su vida útil. Si, por ejemplo, la vida útil económica es más corta que la técnica, esto también puede tenerse en cuenta a efectos de la valoración fiscal.
Para los propietarios, esto significa: Lo decisivo no es obtener un valor numérico lo más bajo posible, sino un cálculo técnicamente fundamentado de la vida útil residual real.
Lo que ha cambiado desde diciembre de 2025
El tema ha cobrado mayor relevancia a finales de 2025. El Ministerio Federal de Hacienda, mediante escrito de 1 de diciembre de 2025, ha derogado por completo su escrito del 22 de febrero de 2023 relativo a la amortización tras un período de uso efectivo más breve.
La anterior carta del Ministerio Federal de Hacienda había restringido la justificación mediante peritajes con requisitos adicionales. Ya en 2024, el Tribunal Federal de Hacienda había dictaminado que, en cualquier caso, estas disposiciones no podían deducirse íntegramente de la ley. En particular, la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) no prescribe de forma obligatoria ningún método concreto para la elaboración de peritajes.
Sin embargo, la derogación no significa que la Agencia Tributaria deba aceptar cualquier peritaje sobre la vida útil restante. El contribuyente debe seguir demostrando de forma plausible que la vida útil real es más corta.
Por qué la amortización alemana (AfA) también puede ser relevante en Mallorca
En el caso de una persona residente en Alemania, España puede gravar los ingresos procedentes de un inmueble situado en las Islas Baleares. Esto se aplica expresamente también a los ingresos procedentes del alquiler o arrendamiento.
En cuanto a los ingresos procedentes de bienes inmuebles, el Convenio de doble imposición entre Alemania y España prevé, en el caso de una persona residente en Alemania, de forma generalla deducción del impuesto español pagado del impuesto alemán, siempre que el inmueble no forme parte efectivamente de un establecimiento permanente en España.
Por lo tanto, en el caso de un propietario particular sujeto a impuestos en Alemania, el inmueble de Mallorca no queda excluido del contexto fiscal alemán por el mero hecho de estar situado en España.
Es precisamente aquí donde la vida útil restante real puede resultar relevante: Si se calcula el excedente de la renta por alquiler a efectos fiscales alemanes, la deducción de amortización permitida según la legislación alemanainfluir en el resultado fiscal. No obstante, el tratamiento concreto depende de la obligación tributaria personal, la estructura de la propiedad y el uso del inmueble.
No hay que confundir la amortización española con la alemana
Es importante diferenciar entre ambos sistemas fiscales. Un informe sobre la vida útil restante elaborado a efectos fiscales alemanes no modifica automáticamente la amortización fiscal en España.
España aplica sus propias normas para determinar la amortización fiscalmente deducible de los inmuebles alquilados. Por lo tanto, la normativa alemana según el artículo 7, apartado 4, de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG) y el tratamiento fiscal español deben analizarse por separado.
Esto también se aplica al propio informe pericial: Debe demostrar una posible vida útil real más corta a efectos de la aplicación de la legislación alemana en materia de impuesto sobre la renta.
Cuándo puede ser conveniente realizar una auditoría
Este tema puede resultar especialmente interesante en el caso de inmuebles en alquiler con una elevada proporción del edificio amortizable. Cuanto mayor sea la diferencia entre la vida útil tipificada legalmente y laque se pueda demostrar de hecho, mayor será la variación de la amortización anual.
Sin embargo, un informe pericial no resulta automáticamente viable desde el punto de vista económico. En el caso de un edificio reciente, ampliamente modernizado o que pueda utilizarse a largo plazo desde el punto de vista técnico y económico, el estudio también puede revelar que no se puede justificar una vida útil restante significativamente más corta.
¿Qué vida útil residual real se puede determinar de forma técnicamente fundamentada para este edificio concreto?
Antes de encargar un informe pericial, conviene aclarar si el inmueble alquilado en Mallorca, en las circunstancias concretas del caso,sujeta a tributación en Alemania, qué base imponible de amortización se aplica y qué efecto tendría previsiblemente una vida útil restante más corta.
Solo entonces se podrá evaluar si el peritaje tiene sentido desde el punto de vista económico.
El asesor fiscal y el perito asumen tareas diferentes en este proceso: el asesor fiscal evalúa el tratamiento fiscal y aplica la amortización en cada caso concreto. El perito determina y justifica la vida útil residual real del edificio.
Lilo Geiger y Björn Keiluweit
Lilo Geiger ofrece en Mallorca peritajes sobre la vida útil restante en el marco de su actividad profesional. Gracias a su acreditación en Alemania mediante la certificación DIA Zert DIN 170024 y a su nombramiento público y juramento ante una Cámara de Comercio e Industria alemana (IHK), cumple todos los requisitos para que las autoridades fiscales alemanas reconozcan formalmente el informe.
Para los propietarios con vínculos con Alemania, esto permite sentar las bases técnicas sobre las que el asesor fiscal evalúe una posible aplicación del artículo 7, apartado 4, frase 2, de la Ley del Impuesto sobre la Renta (EStG).
Esto no garantiza una vida útil residual determinada ni el reconocimiento por parte de la Agencia Tributaria competente.
Fecha: agosto de 2026. Este artículo tiene carácter informativo general y no sustituye al asesoramiento fiscal individual.
