Desde el 1 de octubre de 2026, entrarán en vigor en España nuevas normas para el alquiler de viviendas. Para los propietarios de Mallorca son especialmente relevantes las normas más estrictas relativas a los contratos de alquiler temporales, las prórrogas adicionales de los contratos y los límites a los aumentos del alquiler. El modelo hasta ahora más habitual de un simple contrato de 11 meses deberá analizarse con especial cuidado en el futuro.
Con el Real Decreto-ley 26/2026, España ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La normativa se publicó el 30 de septiembre de 2026 en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y está en vigor desde el 1 de octubre.
Para los arrendadores particulares de Mallorca, hay cuatro aspectos especialmente importantes: contratos de alquiler a plazo, subidas de alquiler, renovaciones de contrato y garantías adicionales.
Contrato de 11 meses en Mallorca: la duración limitada ya no es suficiente
El mayor cambio práctico afecta al denominado alquiler temporal o de temporada — en español arrendamiento de vivienda temporal. Hasta ahora, este tipo de contratos se solían formalizar por unos meses o, por ejemplo, por once meses. Sin embargo, según la nueva normativa, la duración acordada ya no es el único factor decisivo. Un contrato de alquiler temporal presupone que el inquilino reside temporalmente fuera de su domicilio habitual. Para ello, debe existir un motivo real y demostrable. Este motivo debe figurar expresamente en el contrato de alquiler. Algunos casos típicos pueden ser, por ejemplo, una estancia profesional temporal, unos estudios o cualquier otro cambio de residencia de duración limitada y justificable.
El arrendador debe poder acreditar el motivo del contrato de alquiler temporal
Especialmente importante para los propietarios: el carácter temporal de la relación de alquiler no solo debe figurar en el contrato, sino que también debe existir de hecho y ser demostrable. A falta de una causa real y demostrable, el supuesto contrato de alquiler temporal puede considerarse jurídicamente como un contrato de alquiler de vivienda habitual. De este modo, también se aplican las normas correspondientes en materia de protección y duración para la residencia principal. Por lo tanto, el título «contrato de temporada» o una duración contractual de once meses no es suficiente.
¿Cuál puede ser la duración máxima de un contrato de alquiler temporal?
La nueva LAU define, en principio, los contratos de alquiler de duración determinada para un período de más de 31 días hasta un máximo de doce meses. Si el motivo documentado de la duración determinada sigue existiendo, se puede acordar una prórroga. Sin embargo, una duración total más larga solo está justificada si también persiste el motivo del uso temporal. Si el contrato de alquiler supera los doce meses sin la justificación correspondiente, o si entre las mismas partes sese celebren más de dos contratos de alquiler por tiempo determinado consecutivos para la misma vivienda, ya se considerará el primer contrato como un contrato de alquiler de la residencia principal habitual. Para los arrendadores, esto significa que la renovación periódicarenovación habitual de un contrato de 11 meses ya no es un instrumento fiable para eludir de forma permanente las normas aplicables a los contratos de alquiler de vivienda habitual.
¿Qué ocurre con los contratos de temporada ya existentes?
Para los contratos de alquiler temporales y de temporada que se hayan formalizado antes del 1 de octubre de 2026, existe una disposición transitoria. En principio, conservarán su tratamiento jurídico actual como arrendamiento para un fin distinto al de vivienda habitual hasta la fecha de finalización acordada en el contrato. No obstante, una vez finalizado el plazo acordado, estos contratos expirarán sin posibilidad de prórroga automática. Si posteriormente se celebra de nuevo un contrato de alquiler temporal, se aplicará la nueva legislación. Por ello, precisamente los propietarios con contratos de 11 meses o contratos de temporada actualmente en vigor deberían comprobar, antes de renovarlos, si se siguen cumpliendo los requisitos para un auténtico alquiler temporal.
Aumento de los alquileres en 2026 y 2027: límite adicional del 2 %
También existe una importante disposición transitoria para los contratos de alquiler de vivienda ya vigentes. Para los reajustes anuales del alquiler que vencan entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, se aplica un límite adicional. Si el alquiler actual ya supera el límite máximo aplicable según el sistema de referencia estatal, no podrá incrementarse más. En los demás casos, el arrendador y el arrendatario pueden acordar un nuevo ajuste. Si no se llega a un acuerdo, el aumento no podrá superar el 2 por ciento.
Por lo tanto, los arrendadores no deberían aplicar automáticamente en estos momentos un reajuste anual previsto en el contrato de alquiler sin comprobar previamente qué límite legal se aplica al contrato en cuestión.
Los contratos de alquiler vigentes pueden prorrogarse hasta dos años
Otra modificación afecta a los contratos vigentes relativos a la residencia principal habitual. En el caso de determinados contratos cuyo plazo de prórroga legal o tácita finalice antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria. Esta prórroga se concede por un año cada vez y puede ascender, en total, hasta dos años adicionales. Uno de los requisitos es que el inquilino esté al corriente de sus pagos y lo haya estado también durante los ocho meses anteriores. Para los arrendadores, esto significa que: La fecha de finalización prevista en el contrato no implica automáticamente, en todos los casos, que la vivienda quede disponible a partir de entonces. Que la prórroga extraordinaria sea aplicable en un caso concreto depende del contrato y de los requisitos legales.
La fianza adicional en los contratos de alquiler por tiempo determinado se limita ahora a un mes de alquiler
La nueva normativa limita, además, las fianzas adicionales. En los contratos de alquiler de vivienda habituales, la fianza acordada adicionalmente a la fianza legal no podrá superar, para los plazos contractuales contemplados por la ley, dos meses de alquiler. En el caso de los contratos de alquiler por tiempo determinado, el límite máximo será en el futuro de una mensualidad. Por lo tanto, también debería revisarse la garantía exigida hasta ahora en algunos casos mediante estructuras contractuales adicionales.
Los gastos de agencia y de formalización del contrato no podrán repercutirse al inquilino
La ley también deja claro expresamente que los gastos de intermediación inmobiliaria y de formalidades contractuales no pueden repercutirse, ni directa ni indirectamente, al inquilino. Entre ellos se incluyen los servicios relacionados con la preparación, formalización, gestión, modificación o prórroga del contrato de alquiler. Esto es especialmente relevante para los arrendadores cuando se encarga a una agencia el alquiler o la tramitación del contrato.
Mallorca no es actualmente una «zona tensionada» reconocida
A la hora de aplicar la nueva legislación en materia de arrendamientos, hay que distinguir entre las normas generales españolas y las disposiciones que solo se aplican en las zonas de mercado residencial tensionado declaradas oficialmente. En las Islas Baleares no hay actualmente ningún mercado inmobiliario tensionado designado según el procedimiento estatal. Por lo tanto, las disposiciones cuya aplicación esté expresamente vinculada a dicha condición no se aplican automáticamente en Mallorca. Sin embargo, esto no significa que la nueva ley de arrendamientos no sea aplicable en Mallorca en su conjunto. Las nuevas definiciones y requisitos para los contratos de alquiler temporal, así como otras modificaciones de la LAU, son de aplicación independientemente de dicha designación territorial.
No hay que confundir el alquiler temporal, el alquiler de vivienda y el alquiler vacacional
En el caso de los inmuebles en Mallorca, hay otra distinción fundamental: el alquiler de vivienda a largo plazo, el alquiler por tiempo determinado y el alquiler vacacional turístico son formas de uso jurídicamente distintas. Un contrato de alquiler temporal no es un alquiler turístico. A la inversa, un alquiler de vivienda no puede convertirse en un alquiler temporal únicamente por tener una duración contractual corta. Por lo tanto, a la hora de redactar el contrato, hay que aclarar en primer lugar cuál es la finalidad real del alquiler.
Lo que los arrendadores de Mallorca deberían comprobar ahora
Antes de formalizar un nuevo contrato de alquiler o de prorrogar los contratos existentes, son especialmente importantes los siguientes puntos:
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¿Se trata realmente de una residencia principal, de un alquiler temporal o de otra forma de alquiler?
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En el caso de un alquiler por tiempo determinado, ¿existe un motivo concreto y demostrable que justifique la duración limitada?
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¿Se menciona expresamente este motivo en el contrato?
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¿Se trata de un contrato de prórroga de un alquiler temporal ya existente?
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¿Qué norma se aplica para el próximo ajuste del alquiler?
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¿Puede el inquilino reclamar una prórroga extraordinaria del contrato?
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¿Se ajustan la fianza y las garantías adicionales a los nuevos límites?
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¿Se imputan correctamente los gastos de agencia o de formalización del contrato?
Es necesario actuar, especialmente en el caso de los contratos de 11 meses utilizados hasta ahora. El mero hecho de que la duración del contrato sea breve no protege al arrendador de que la relación de arrendamiento se clasifique jurídicamente como un arrendamiento de vivienda habitual.
El Real Decreto-ley 26/2026 está en vigor desde el 1 de octubre de 2026. Dado que, según la Constitución española, un Real Decreto-ley debe ser ratificado por el Parlamento, antes de celebrar o modificar un contrato conviene comprobar la situación jurídica vigente en ese momento.
Este artículo ofrece una visión general de la situación jurídica actual y no sustituye al asesoramiento jurídico individual.
