Primero anulado, luego rápidamente modificado: el impuesto de plusvalía en España se devenga en la venta de inmuebles. Desde noviembre, la Plusvalía ha incluido algunas nuevas normas.
A los magistrados del Tribunal Constitucional español en Madrid "no les hizo gracia". A finales de octubre, declararon ilegal la anterior normativa para calcular el plusvalía. El impuesto, que grava la venta de casas y pisos, ya no podía aplicarse en su forma anterior. Sin embargo, como el Estado se beneficia del impuesto, se modificó rápidamente. Por lo tanto, el impuesto de plusvalía sigue existiendo, pero en una nueva forma desde el 9 de noviembre.
Änänderungen bei der Berechnung
El cambio más importante: quien venda un inmueble que no se haya revalorizado con el tiempo, sino que haya perdido valor, no pagará plusvalía. También ha habido cambios significativos en el cálculo. En el futuro, los contribuyentes tendrán dos opciones para determinar el impuesto sobre la plusvalía.
La primera vía es el anterior método de cálculo basado en el valor catastral -es decir, el valor catastral- del inmueble. Este valor se multiplica por un denominado coeficiente, y el resultado constituye entonces la base de la carga fiscal. El municipio determina qué coeficiente se aplica. Sin embargo, no dispone de total libertad de acción.
Aprovecharse de los especuladores
Según el Gobierno central, el multiplicador del valor catastral oscila entre 0,08 y 0,45 y depende del tiempo que el inmueble haya sido propiedad del contribuyente.
Esto significa que todos los inmuebles tributarán con la nueva ley y ya no hay exenciones por tiempo. El objetivo es privar a los especuladores inmobiliarios de la alegría de la ruleta de la compraventa libre de impuestos. Por cierto, el impuesto de plusvalía más favorable, del 0,08, se aplica a quienes conservan su propiedad entre diez y trece años y luego la venden.
Incremento real de valor
La segunda forma de determinar el importe del impuesto de plusvalía se basa en el incremento real del valor, si existe. El incremento de valor del inmueble se calcula a partir del precio de compra y venta. Se grava el importe correspondiente. En el caso de herencias o donaciones, Hacienda utiliza como base de cálculo el valor de referencia actual de la casa o piso en el mercado.
Elija un cálculo fiscal y haga las cuentas
Lo bueno es: Como contribuyente, puedo decidir por mí mismo qué base de cálculo quiero utilizar a la hora de vender mi inmueble. Para orientarle un poco, la Agencia Tributaria española ha publicado varios ejemplos y cálculos.
En un caso, las autoridades suponen que una casa se compró por 310.000 euros en 2017 y se va a vender por 350.000 euros en 2021. El incremento de valor es de 40.000 euros. El plusvalía es del 60 por ciento y, por tanto, corresponde a un gravamen de 24.000 euros.
Sin embargo, también puede ser más barato, siempre que el valor catastral acompañe. Se puede consultar en el llamado borrador, el modelo para la declaración anual de la renta. Supongamos que el valor catastral es de 100.000 euros, de los cuales 60.000 corresponden al terreno y 40.000 a la casa. El coeficiente máximo en el ejemplo es 0,17. Esto multiplicado por el valor catastral del terreno muestra una carga fiscal de sólo 10.200 euros. Por lo tanto, merece la pena hacer cuentas.
Porque el coeficiente no siempre es la mejor alternativa. Así lo demuestra el segundo ejemplo de la Agencia Tributaria española. El inmueble se compró en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros. El coeficiente máximo es 0,12, lo que supone una carga fiscal de 2.400 euros. Con un valor catastral de 20.000 euros para el terreno y de 80.000 euros para la vivienda, la plusvalía basada en el incremento real de valor de 10.000 euros sería de sólo 2.000 euros.
Marc Fischer
