Nueva legislación sobre alquileres en España: lo que los propietarios y los inquilinos de Mallorca deben saber ahora

Dos nuevos decretos modifican normas fundamentales sobre los alquileres de viviendas en España. Entre otros aspectos, afectan a las renovaciones de contrato, los plazos de preaviso, los alquileres por temporada y por habitaciones, los aumentos de alquiler, las reparaciones y los incentivos fiscales. En el caso de Mallorca, son especialmente relevantes los contratos de alquiler vigentes y los modelos de alquiler temporal.

El Real Decreto-ley 29/2026 entrará en vigor, en principio, el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026, que establece las nuevas normas para la prórroga a largo plazo de los contratos de alquiler de vivienda habitual, entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. Ambos decretos aún deben ser ratificados por la Diputación Permanente. (boe.es)

Contratos de alquiler ordinarios: prórroga de cinco o siete años más

El Real Decreto-ley 28/2026 modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos española. Una vez transcurrido el plazo mínimo legal de cinco años — o siete años, si el arrendador es una persona jurídica—, el contrato se prorroga, por regla general, por otros cinco o siete años, respectivamente, siempre que no se rescinda a su debido tiempo. En el futuro, los arrendadores deberán respetar, por regla general, un plazo de preaviso de seis meses antes de la finalización del contrato. Los arrendatarios deberán notificar la rescisión con al menos dos meses de antelación. (boe.es) El decreto incluye normas transitorias para los contratos vigentes. Si, en el momento de la entrada en vigor, faltan menos de seis meses para que finalice el contrato, se podrá aplicar provisionalmente un plazo más corto a los arrendadores.

La no renovación puede dar lugar a una indemnización

Otra novedad es que la no renovación por parte del arrendador tras la expiración del plazo mínimo puede, en determinadas condiciones, dar lugar a una indemnización. No obstante, la ley prevé excepciones, entre otras, en caso de que se demuestre que el arrendador o determinados familiares cercanos necesitan la vivienda para uso propio, así como en otros casos expresamente regulados. (boe.es)

Por ello, para los arrendadores es cada vez más importante comprobar a tiempo la fecha de finalización del contrato, el motivo de la rescisión y los plazos.

Además, se permite una prórroga extraordinaria de hasta dos años

El Real Decreto-ley 29/2026 introduce, además, otra posibilidad de prórroga. Determinados inquilinos pueden solicitar una prórroga extraordinaria, por periodos anuales, hasta un total de dos años. Uno de los requisitos es que estén al corriente de los pagos del alquiler y que también lo hayan estado durante los meses anteriores. En principio, el arrendador debe aceptar la prórroga. Se aplican excepciones, por ejemplo, en caso de un nuevo contrato acordado o si se demuestra que la vivienda es necesaria para el propio arrendador o para determinados familiares. (boe.es)

Límites a los aumentos de alquiler hasta finales de 2027

La revisión anual de los alquileres vigentes también se limitará de forma temporal. Se aplicarán límites adicionales a los ajustes que se realicen hasta el 31 de diciembre de 2027. Si un alquiler ya supera un valor de referencia estatal aplicable, puede excluirse un nuevo aumento. En otros casos, se podrá acordar un ajuste. A falta de acuerdo, según el nuevo decreto, el aumento no podrá superar, en principio, el dos por ciento. (boe.es)

Por lo tanto, los arrendadores deberían comprobar, antes de cada aumento periódico, qué norma se aplica al contrato concreto.

Los contratos de alquiler temporal deben tener un motivo demostrable

Las normas más estrictas para los contratos de alquiler temporal son especialmente relevantes para Mallorca. En el futuro, un alquiler temporal deberá basarse en una necesidad de vivienda real, demostrable y de carácter temporal. El motivo deberá indicarse expresamente en el contrato. Se consideran alquileres temporales, en principio, los contratos de más de 31 días y, por regla general, de una duración máxima de doce meses. Si una vivienda se alquila durante más de doce meses sin un motivo temporal persistente y demostrable, o si se celebran entre las mismas partes más de dos contratos de alquiler temporal consecutivos &sobre la misma vivienda, la relación de alquiler podrá considerarse un alquiler de vivienda habitual. (boe.es)

Los contratos de alquiler temporal vigentes seguirán, en principio, regidos por el régimen jurídico anterior. No obstante, en caso de prórroga, podrán aplicarse las nuevas normas.

El alquiler de habitaciones queda expresamente incluido

El alquiler de habitaciones individuales también estará más regulado. En el futuro, será más determinante el fin residencial real al que se destine el alquiler. Si una habitación se cede de hecho para la residencia permanente, podrán aplicarse las normas de protección correspondientes de la legislación sobre alquiler de viviendas. Además, la suma de los alquileres de las habitaciones exigidos simultáneamente no podrá superar el alquiler total permitido de la vivienda. En mercados inmobiliarios con escasez de viviendas, podrán aplicarse límites adicionales al precio del alquiler. (boe.es)

Los gastos de agencia y de formalización del contrato no pueden repercutirse al inquilino

El nuevo texto deja claro que los gastos de intermediación inmobiliaria y de formalización del contrato no pueden repercutirse, ni directa ni indirectamente, al inquilino. Esto afecta, entre otros, a los servicios relacionados con la preparación, formalización, gestión, modificación o prórroga de un contrato de alquiler. (boe.es)

Por lo tanto, conviene revisar los modelos de contrato existentes para comprobar que contienen las cláusulas correspondientes.

Reparaciones: los arrendadores deben reaccionar con mayor rapidez

También se amplían los derechos de los inquilinos en lo que respecta a las reparaciones necesarias. Si un daño afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salud de la vivienda, el inquilino puede solicitar por escrito al arrendador que lo subsane y presentar un presupuesto. A continuación, el arrendador dispone, por regla general, de cinco días laborables para responder, proponer una solución alternativa o encargarse él mismo de las obras. (boe.es) Si no se produce ninguna respuesta o se deniega la reparación sin motivo justificado, el inquilino podrá, siempre que se cumplan los requisitos legales, encargar él mismo la realización de los trabajos necesarios y reclamar los gastos justificados o deducirlos del siguiente pago del alquiler.

Viviendas desocupadas: mayor margen de maniobra para los ayuntamientos

El decreto también refuerza los instrumentos municipales disponibles en materia de viviendas desocupadas. Los municipios pueden gravar con mayor intensidad las viviendas que permanecen desocupadas de forma permanente mediante recargos sobre el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). En función de la duración de la desocupación y del número de inmuebles, se pueden aplicar recargos considerables. No obstante, la aplicación efectiva depende de cada municipio. Además, existen numerosas excepciones, entre otras, por motivos profesionales o de salud, obras de rehabilitación, litigios o la oferta temporal de venta o alquiler. (boe.es)

Para los propietarios de Mallorca, esto significa que la carga concreta podrá variar en el futuro en función del municipio.

Incentivos fiscales para un alquiler más asequible

El decreto no se limita únicamente a las restricciones. Los arrendadores particulares pueden obtener mayores desgravaciones fiscales sobre los ingresos netos por alquiler, en función del precio del alquiler, la redacción del contrato y otros requisitos. En determinadas circunstancias, la reducción puede alcanzar hasta el 100 %. Sin embargo, los requisitos varían considerablemente. Entre otros factores, pueden ser decisivos el importe del nuevo alquiler, el contrato anterior, el inquilino y la ubicación del inmueble. (boe.es)

Por lo tanto, las consecuencias fiscales deben analizarse caso por caso.

Lo que los arrendadores de Mallorca deberían comprobar ahora

Para los arrendadores, los siguientes puntos son especialmente relevantes:

• Duración y próxima fecha de vencimiento de los contratos de alquiler vigentes

• nuevos plazos de preaviso de hasta seis meses

• posible indemnización en caso de no renovación

• modelos de alquiler por tiempo utilizados y su justificación real

• alquiler de habitaciones y su alquiler total

• aumentos previstos del alquiler

• normativa sobre los gastos de agencia y de contratación

• Procedimientos internos para las notificaciones de reparaciones

• Posibles normas municipales sobre el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) en caso de desocupación

Especialmente en el caso de los contratos que vencen en los próximos meses, la nueva situación jurídica puede dar lugar a plazos de permanencia considerablemente más largos.

Lo que deben saber los inquilinos

Entre otras cosas, las nuevas normas otorgan a los inquilinos mayores derechos en las renovaciones de contrato, una protección adicional frente a los aumentos de alquiler a corto plazo y plazos de respuesta más cortos en caso de reparaciones importantes. Quien haya alquilado una vivienda con contrato de duración determinada o una habitación debería comprobar especialmente si el motivo temporal indicado para el alquiler existe realmente y está documentado. También en el caso de los contratos a punto de vencer, en el futuro será decisivo si se aplican las nuevas normas de prórroga y qué plazos se han respetado.

Aún no ha sido ratificado definitivamente por el Parlamento

A pesar de su publicación en el BOE, el proceso legislativo aún no ha concluido por completo.

Ambos Real Decretos-ley deben ser ratificados por la Diputación Permanente. El Real Decreto-ley 29/2026 entrará en vigor, en principio, el 8 de octubre de 2026; mientras que el Real Decreto-ley 28/2026 entrará en vigor a partir del 15 de noviembre de 2026. (boe.es)

Por lo tanto, en el caso de los contratos de alquiler vigentes y de los nuevos, es fundamental determinar qué decreto es aplicable a cada contrato y a partir de qué fecha.

Fuentes: Boletín Oficial del Estado, en particular el Real Decreto-ley 28/2026 y el Real Decreto-ley 29/2026.