Impuesto sobre bienes inmuebles - Después de la compra es antes del impuesto - Información importante para compradores en Mallorca
Después de comprar una propiedad, el propietario puede esperar numerosas obligaciones fiscales y financieras.
Algunas de ellas ya deberían estar establecidas en el contrato de compraventa. Por lo general, se recomienda el asesoramiento fiscal y financiero.
Lo primero es lo primero: cualquiera que compre una propiedad, ya sea en Alemania o en Mallorca, debería buscar asesoramiento de un asesor fiscal o financiero desde el principio. Tanto los aspectos fiscales como los costes adicionales que surgen durante y después de la compra de una propiedad en la isla suelen ser muy complejos y requieren asesoramiento fiscal.¿Residente fiscal o no? Esa es la cuestión;
La Agencia Tributaria española diferencia entre extranjeros „residentes fiscales“ y extranjeros „no residentes fiscales“. Los primeros disponen de un número de identificación fiscal (NIE) y tributan plenamente, al igual que los residentes españoles. Si una persona vive en España más de 183 días al año, se le considera residente a efectos fiscales y está sujeta a tributación. Por supuesto, a los no residentes fiscales que compren o vendan una propiedad en Mallorca también se les pedirá que paguen impuestos. También tienen que pagar el impuesto sobre la renta sobre los ingresos de su propiedad.
¿Qué contrato es el más adecuado?No todos los contratos de compraventa son iguales. Hasta la cita final con el notario, el comprador y el vendedor pueden llegar a diversos acuerdos contractuales.
Contrato Opción de Compra
Se trata de un contrato de opción que otorga al comprador el derecho a comprar la propiedad del vendedor en una fecha determinada a cambio del pago de una cantidad en concepto de opción. El contrato suele redactarse cuando no están claros ciertos detalles o la financiación. El importe del depósito suele oscilar entre el 10% y el 20% del precio de compra. Si la compra no se materializa, el vendedor retiene el importe de la opción. En caso contrario, se compensa con el precio de compra.
Contrato de ReservaEl llamado contrato de reserva es una forma especial de contrato de opción. El comprador pide al vendedor que le reserve la vivienda durante unos días a cambio del pago de una pequeña cantidad. Si al término de este plazo no se ha celebrado ningún contrato de compraventa de derecho privado o de opción, el vendedor se queda con la suma de la reserva.
Contrato privado de Compraventa
Comprador y vendedor han acordado todos los detalles y también se ha aclarado la financiación. En este caso, se suele celebrar un contrato privado de compraventa. El contenido del contrato incluye la descripción legal exacta de la propiedad, la determinación del precio final de compra, las condiciones de pago, la determinación del tiempo de cumplimiento del contrato y el tiempo de entrega de la propiedad.
Importante: El contrato que se utilice finalmente debe decidirse caso por caso y en consulta con el abogado designado. El contenido del contrato preliminar incluye la descripción legal precisa de la propiedad, la determinación del precio final de compra, las condiciones de pago, la determinación del momento de cumplimiento del contrato y el momento de entrega de la propiedad adquirida.
Impuestos y gastos accesorios
En la compraventa de un inmueble se generan diversos impuestos y tasas para ambas partes.
Plus ValiaEl impuesto de plusvalía es una exacción municipal. Grava el incremento de valor del terreno (pero no el de la vivienda construida sobre él) desde el último cambio en el catastro. Por esta razón, este impuesto es bastante bajo para la compra de propiedades existentes en Mallorca.
El importe del impuesto lo determina el municipio. Por esta razón, es aconsejable comprobar el
tipo impositivo actual del municipio respectivo. Esto se puede hacer, por ejemplo, en muchos ayuntamientos a través de sus páginas web.nbsp; Según la ley, el impuesto de plusvalía debe ser pagado por el vendedor de la propiedad. Sin embargo, a menudo ocurre que el vendedor intenta imponérselo al comprador. Por ello, es aconsejable incluir en el contrato de compra una disposición contractual explícita sobre el pago de este impuesto.
La novedad es que el comprador también está obligado a entregar al ayuntamiento una copia del contrato de compraventa notarial de la vivienda de Mallorca. Para asegurarse de que el vendedor cumple con su obligación de pago, es aconsejable retener el impuesto de plusvalía calculado como parte del pago del precio de compra. Motivo: Si el vendedor no cumple con su obligación de pagar el impuesto de plusvalía, el comprador deberá pagar este impuesto.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)En las Islas Baleares, actualmente se aplican los siguientes tipos para el impuesto de transmisiones patrimoniales:
8 por ciento del precio de compra para propiedades con un precio de hasta 400.000 euros.
9 por ciento del precio de compra para propiedades con un precio entre 400.000 y 600.000 euros.
10 por ciento del precio de compra para propiedades con un precio superior a 600.000 euros.
Impuestos municipales (IBI)Los impuestos municipales se pagan anualmente y se calculan sobre la base del valor catastral o el valor de la propiedad utilizado por la Agencia Tributaria española. La valoración catastral tiene en cuenta tanto el valor del suelo como el valor de la construcción, en función de su tipo, ubicación y uso. Cada municipio utiliza esta base de valor para decidir el porcentaje a aplicar a la hora de calcular el impuesto municipal.
Pero cuidado: desde hace años existen discrepancias entre el catastro y el registro de la propiedad en Mallorca. La razón es la falta total de sincronización e intercambio de datos entre ambas autoridades. Esto se debe principalmente a su naturaleza. En España, el registro de la propiedad está bajo el control de las autoridades locales, mientras que la oficina catastral está bajo el control del Ministerio de Hacienda español. A diferencia de Alemania, los registros que allí se llevan no consisten en planos topográficos fiables de las propiedades. Los registros catastrales se ocupan principalmente de determinar el respectivo impuesto sobre bienes inmuebles.
Las diferencias entre un registro de la propiedad alemán y uno español son igualmente grandes. Esto comienza con la autorización de acceso. En Alemania, sólo los tribunales, las autoridades, los notarios y los arquitectos tienen derecho a inspeccionar los registros. En España, cualquiera puede echar un vistazo al registro de la propiedad.
Como parte de una reforma de la Ley Hipotecaria, pronto se mejorará de nuevo la comunicación entre el registro de la propiedad y el catastro mediante un „intercambio mutuo de información entre el registro de la propiedad y el catastro“. El objetivo es evitar en el futuro conflictos derivados de informaciones contradictorias sobre una misma propiedad en el registro de la propiedad y en el catastro. Esto significa que, a partir de ahora, el trazado de una propiedad no sólo debe ser claramente reconocible, sino que también debe ser coherente en el registro de la propiedad y en el catastro. 
