Los compradores de una vivienda en Mallorca deben vigilar los costes adicionales. Si no tienen en cuenta los impuestos, su financiación podría verse comprometida. Los vendedores también están sujetos a impuestos.
Los impuestos en los que se incurre al comprar una propiedad en Mallorca incluyen gravámenes únicos y continuos a las autoridades fiscales. Este año han entrado en vigor importantes cambios que debe conocer.
Impuesto de transmisiones patrimoniales
Si el comprador y el vendedor son personas físicas en el sentido de la ley, se devenga inicialmente un impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP). Aunque anteriormente se recaudaba sobre el valor de mercado de la propiedad, el valor catastral es decisivo desde 2022. Lo determina la Dirección del Castastro. Se basa en los precios de las transacciones inmobiliarias notariadas. Sin embargo, no se tiene en cuenta el estado de la propiedad en cuestión, es decir, las obras de modernización o renovación.
Deberá entregar los cálculos a un asesor fiscal de confianza. Siempre debe guardar los recibos correspondientes, ya que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales pagado reduce el beneficio imponible en caso de venta.
La Agencia Tributaria puede comprobar
Si compraste tu inmueble antes de 2022, la Agencia Tributaria tiene derecho a fiscalizarlo. Esto conlleva el riesgo de un valor de mercado posterior más elevado. Nuestro consejo: declare siempre ante notario el precio de compra real y absténgase de pagar en negro una parte del precio de compra. Hemos enumerado la escala del impuesto sobre transmisiones patrimoniales en la balearen en nuestra tabla.
Si el precio de compra de un inmueble adquirido a partir de 2019 no supera los 200.000 euros, se establece en el inmueble una vivienda habitual y se trata de la primera compra de un inmueble o de la primera compra para uso propio, sólo se pagará un cinco por ciento de impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la compra.
IVAOtras normativas se aplican a las nuevas construcciones, que por cierto también incluyen la compra de un piso. Si el comprador es una persona jurídica, debe pagar el impuesto sobre el valor añadido (IVA). Los tipos respectivos del IVA dependen del tipo de propiedad: los pisos y las casas se cobran al diez por ciento, las propiedades comerciales y los garajes al 21 por ciento.
Impuesto sobre bienes inmuebles (Ibi)
Además del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, también existe el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), como en Alemania, por ejemplo. Es un impuesto recurrente y se recauda anualmente. Se calcula en función del valor catastral y, por tanto, varía de un municipio a otro. Importante en este caso: pida al vendedor que le facilite los recibos del IBI, ya que, como comprador, usted es responsable de cualquier deuda tributaria. Así también tendrá una visión general de cuánto debe pagar de IBI. El IBI se paga a la Agència Tributària de les Illes Balears (ATIB); las domiciliaciones sólo son posibles desde una cuenta española.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Un propietario que sea residente, es decir, que no utilice la vivienda más de 183 días al año, está sujeto a una obligación tributaria ilimitada. Por tanto, paga el Impuesto sobre la renta de personas físicas (IRPF) en España. Sin embargo, como residente con propiedad inmobiliaria, tiene la obligación de hacer una declaración fiscal anual. Ésta se basa en un valor de uso ficticio del 1,1% del valor catastral. Los no residentes pagan el 19% del impuesto sobre la renta. Este impuesto se paga a la Agencia Tributaria central de España (www.agenciatributaria.gob.es).
Impuesto sobre el patrimonioUn impuesto sobre el patrimonio grava los activos en España. Desde 2016, la cantidad libre de impuestos para residentes y no residentes ha sido de 700.000 euros estandarizados. Si se supera esta cantidad, se hace obligatoria la correspondiente declaración de impuestos sobre los activos a 31 de diciembre del año anterior. Los tipos impositivos para los residentes son del 3,45% por año y persona, y del 2,5% por año y persona para los no residentes. Esto demuestra que la cantidad exenta de impuestos se aplica por persona y permite valores más altos con una carga fiscal menor en el caso de compras conjuntas de propiedades por dos o más personas. Otra forma de respetar los límites de la desgravación fiscal es constituir una hipoteca.Por cierto: los inmuebles en Alemania no están sujetos al impuesto sobre bienes inmuebles español. Esto también se aplica a las cuentas corrientes españolas que se mantienen como cuentas de no residentes y en las que se "aparca" dinero.
Tasa de certificación
Por último, como comprador, también debes tener en cuenta otro impuesto: El llamado "impuesto sobre actos jurídicos documentados". Grava la expedición de documentos oficiales. Desde el 1 de enero de 2020, es el 1,5% del valor de notarización, es decir, del precio de compra notarial.
Impuestos como vendedorEl impuesto de plusvalía (plusvalía municipal) debe ser pagado por los vendedores de una propiedad municipal. Se basa en el incremento del valor de la propiedad en el respectivo municipio. La plusvalía ha sido regulada de nuevo por el legislador español con efectos a partir del 8 de noviembre de 2021. No debe pagarse si el vendedor ha tenido pérdidas.Los vendedores tienen ahora donde elegir: o bien el impuesto de plusvalía se calcula en función del valor catastral o del valor real del inmueble. Puede obtener más información sobre los cálculos a través de su asesor fiscal.También existe un impuesto sobre los beneficios. Los beneficios de la venta de una propiedad están sujetos a un impuesto del 19%. En España no existe el llamado período de especulación, que (como en Alemania) permite la exención de impuestos después de diez años. En el caso de los no residentes, el vendedor retiene el 3% del precio de compra y lo abona a la Agencia Tributaria.
Un ejemplo de cálculo:
Marc Fischer
