Existe un procedimiento extraordinario de regularización para determinadas construcciones no autorizadas situadas en parcelas rurales. El plazo de presentación de solicitudes finaliza en febrero de 2028. A partir de febrero de 2027, el impuesto adicional aumentará al 15 por ciento. Una vivienda sin licencia de obras completa, una ampliación construida posteriormente o una piscina sin autorización: En el caso de las fincas antiguas de Mallorca, los edificios existentes no siempre se corresponden con la documentación de construcción autorizada. Esto puede causar dificultades considerables a la hora de vender, obtener financiación o llevar a cabo reformas previstas.
La Ley 7/2024 permite, bajo determinadas condiciones, la legalización a posteriori de dichos edificios, instalaciones y usos en suelo rústico. No obstante, la normativa especial solo se aplica si se cumplen los requisitos legales y ya no puede exigirse el restablecimiento de la situación legal por parte de las autoridades.
¿Hasta cuándo puede legalizarse una finca ilegal?
En Mallorca, el plazo de tres años para presentar solicitudes comenzó el 15 de febrero de 2025. Ese mismo día se publicó en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) la resolución del Consell de Mallorca sobre la aplicación del procedimiento especial. Por lo tanto, el plazo finaliza, en principio, en febrero de 2028. Para que se tramite la solicitud, es fundamental que esta se presente dentro del plazo legal. La decisión definitiva del ayuntamiento puede producirse también más tarde. Para los propietarios, resulta especialmente relevante el mes de febrero de 2027. Al inicio del tercer año de solicitud, la cuota adicional exigida por ley aumenta del 12,5 % al 15 %.
¿Cuánto cuesta la regularización?
La Ley 7/2024 prevé, además de los impuestos habituales y las tasas municipales, una contribución económica adicional. Esta se calcula en función del valor material de ejecución de los edificios o instalaciones que se vayan a legalizar.
La escala es la siguiente:
| Plazo de solicitud | Cuota adicional |
|---|---|
| Del 15 de febrero de 2025 al 14 de febrero de 2026 | 10 % |
| Del 15 de febrero de 2026 al 14 de febrero de 2027 | 12,5 % |
| Tercer año de solicitud a partir del 15 de febrero de 2027 | 15 % |
El valor material de ejecución en que se basa el cálculo se determina de acuerdo con las disposiciones legales vigentes en el momento de la presentación de la solicitud. No debe equipararse al valor de mercado actual del inmueble. Si el valor fijado para el procedimiento es de 200 000 euros, la prestación adicional en el segundo año de solicitud asciende, por ejemplo, a 25 000 euros. En el tercer año, con la misma base imponible, asciende a 30 000 euros. A ello hay que añadir, entre otros, los costes del proyecto técnico, los impuestos y tasas municipales, así como las adaptaciones constructivas que puedan ser necesarias.
Para determinados solicitantes sujetos al impuesto sobre la renta, la ley prevé reducciones de la ayuda adicional del 25 % o del 50 %, respectivamente. Son determinantes los límites de ingresos definidos por la ley, basados en la base imponible media de los últimos cuatro años. Por lo tanto, los costes totales solo pueden determinarse en función del parque inmobiliario concreto y de las circunstancias personales de cada caso.
¿Qué edificios pueden legalizarse a posteriori?
El procedimiento especial se dirige a edificios, instalaciones y usos existentes en parcelas rurales que incumplan la normativa urbanística y respecto a los cuales la administración competente ya no pueda hacer valer el estado legal. En este sentido, es determinante cuándo finalizaron las obras, qué clasificación del terreno se aplicaba en ese momento y qué plazos legales son de aplicación. La Ley 7/2024 tiene en cuenta también las disposiciones más favorables introducidas posteriormente. Las medidas más estrictas que hayan entrado en vigor posteriormente pueden quedar excluidas de la evaluación del plazo de ejecución ya vencido, siempre que se cumplan los requisitos legales.&Se aplican normas especiales a los terrenos rurales protegidos. En estos casos, hay que comprobar, entre otras cosas, si el edificio ya estaba terminado antes de que se prohibiera expresamente el uso constructivo en cuestión y si ha vencido el plazo pertinente.
Por lo tanto, la antigüedad de un edificio por sí sola no basta para determinar su posibilidad de legalización.
Por qué no bastan el Catastro y el Registro de la Propiedad
Un edificio puede estar inscrito en el Catastro español y descrito en el Registro de la Propiedad sin contar con la autorización completa prevista en la normativa urbanística. Ambos registros cumplen funciones diferentes. No sustituyen ni a una licencia de obras ni a la decisión del ayuntamiento sobre una legalización a posteriori. Por lo tanto, para realizar una evaluación, es necesario cotejar los edificios y usos existentes con las autorizaciones originales, los expedientes de obra y los documentos históricos.
¿Cuándo queda excluida la legalización?
La normativa especial recoge varios motivos legales de exclusión.
- No se pueden legalizar, por ejemplo, determinados edificios e instalaciones situados en suelo público, dentro de las zonas vialesy de protección costera, o en terrenos que, según la normativa vigente, estén sujetos a expropiación o a un derribo obligatorio.
- Las zonas declaradas como zonas inundables o de riesgo también pueden excluir el procedimiento.
- Otras restricciones se refieren a determinados usos para los que se requieren derechos públicos especiales o cuotas de autorización limitadas.
Sin embargo, el hecho de que un terreno pertenezca a una categoría protegida no implica automáticamente su exclusión en todos los casos. En este sentido, depende de los requisitos legales específicos y de la evolución histórica de la condición de protección. Por ello, la ubicación y la clasificación del terreno son algunos de los primeros aspectos que deben analizarse en un estudio preliminar técnico.
¿Qué documentación necesita el ayuntamiento?
La solicitud de regularización extraordinaria se presenta ante el Ayuntamiento competente. Es necesario un proyecto técnico de regularización que documente el estado actual del inmueble y tenga en cuenta los requisitos previstos por la ley. En particular, deben aclararse las dimensiones reales del edificio, el uso anterior y la fecha de construcción. Como pruebas pueden utilizarse fotografías aéreas históricas, proyectos de construcción antiguos, expedientes administrativos y otros documentos pertinentes. nbsp;En principio, el procedimiento debe abarcar todos los edificios que incumplan la normativa urbanística y todos los usos de la misma unidad catastral. En la medida en que algunos elementos no puedan regularizarse, puede ser necesario su desmantelamiento. Un aspecto técnico fundamental es la gestión de las aguas residuales. La ley exige un sistema que cumpla los requisitos del Plan Hidrológico de las Islas Baleares. Además, el ayuntamiento puede exigir determinadas medidas de eficiencia energética e hídrica, de reducción de las emisiones lumínicas o de diseño exterior. En el caso de una finca con un antiguo pozo de infiltración, un tratamiento de aguas residuales insuficiente o un suministro de agua sin depurar, esto puede suponer una necesidad de inversión adicional.
¿Qué consecuencias tiene la legalización para el alquiler vacacional?
En principio, una vivienda legalizada mediante este procedimiento especial no puede utilizarse para el alquiler turístico comercial de corta duración. La restricción correspondiente se recoge en la resolución de legalización y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Existe una excepción legal para determinadas viviendas que ya se alquilaban legalmente con fines turísticos antes del 29 de mayo de 2024 y que siguen contando con la autorización necesaria. Para algunas formas de autorización anteriores se aplican requisitos adicionales. Por lo tanto, los propietarios y compradores deben comprobar por separado el uso turístico anterior. La legalización urbanística no sustituye a la autorización de alquiler turístico.
¿Qué importancia tiene la legalización en la venta de inmuebles?
Una legalización satisfactoria puede eliminar las incertidumbres existentes en materia de derecho urbanístico y, con ello, mejorar las condiciones para la venta, la financiación o futuras obras de construcción. Sin embargo, esto no significa que cualquier ampliación deseada sea posteriormente admisible. Las obras futuras seguirán estando sujetas a la normativa urbanística vigente. A la hora de comprar un inmueble, una legalización anunciada o que simplemente se considere posible no debe valorarse como una autorización ya concedida. Antes de formalizar el contrato, hay que aclarar qué elementos de la construcción están autorizados, cuáles podrían legalizarse mediante el procedimiento especial y qué costes o restricciones conllevaría ello.
Los propietarios que deseen acogerse a este procedimiento deberían, en primer lugar, encargar un estudio de la situación inicial en materia de normativa urbanística y del alcance necesario del proyecto. Especialmente ante el aumento de la tasa adicional previsto para febrero de 2027, este estudio previo también puede resultar decisivo desde el punto de vista financiero.
Fuentes oficiales: Ley 7/2024, séptima disposición adicional, y Consell de Mallorca, BOIB de 15 de febrero de 2025. Los plazos, tasas y requisitos especiales se basan en las disposiciones legales actualmente consolidadas.
