Un terreno en el interior de la isla, sobre el que se instala un módulo habitable compacto con cocina, baño y terraza. La casa se entrega ya terminada, se coloca con una grúa y está lista para entrar a vivir en pocos días. Al menos desde el punto de vista técnico, este escenario es realista desde hace tiempo. Los fabricantes ofrecen las soluciones más diversas, desde casas minimalistas de madera hasta contenedores marítimos reconvertidos, pasando por casas modulares totalmente equipadas. Desde el punto de vista económico, el concepto también resulta interesante. Una superficie habitable menor suele implicar menos material de construcción, y la prefabricación puede acortar los plazos de construcción y reducir el trabajo en el terreno. Sin embargo, precisamente en Mallorca, el obstáculo decisivo no suele estar en la construcción, sino en la normativa urbanística.
Y es que una «tiny house» no constituye una categoría jurídica propia de edificio. Ya sean de 25 o de 150 metros cuadrados, con ruedas o sin ellas: lo determinante es el uso permitido del terreno, el plan urbanístico del municipio y los requisitos técnicos del edificio.
Casas pequeñas, mismas normas de construcción
La Ley de Urbanismo de las Islas Baleares, la Ley 12/2017 de Urbanismo de las Illes Balears (LUIB), regula expresamente, en su artículo 146, la instalación de casas prefabricadas y estructuras similares. En este sentido, la ley no distingue, en principio, entre una instalación temporal y una permanente. Para este tipo de proyectos se requiere, por regla general, una licencia de obras municipal. Quedan excluidas las zonas de campings y de acampada debidamente autorizadas. Tampoco una simple notificación de obra (comunicación previa) sustituye, en principio, al procedimiento de autorización para la instalación de este tipo de viviendas. Tampoco existe una norma general según la cual las viviendas de menos de 30 metros cuadrados puedan construirse sin licencia. Esto desmiente una creencia muy extendida: Una pequeña casa prefabricada no es sencilla desde el punto de vista de la normativa urbanística solo porque prescinda de una obra clásica.
Dónde se puede ubicar una «tiny house» en Mallorca
En primer lugar, lo decisivo es la clasificación del terreno. En suelo urbano, una «tiny house» puede, en principio, ser susceptible de autorización, siempre que la normativa urbanística municipal permita el uso residencial correspondiente. En este sentido, además del tamaño del edificio, también influyen la densidad de edificación permitida, la altura del edificio, las distancias entre parcelas y, en su caso, los requisitos mínimos de superficie habitable. Por ello, ni siquiera una parcela urbanizada ofrece garantía alguna de que se pueda autorizar cualquier módulo habitable. Las posibilidades son mucho más limitadas en los terrenos rurales (suelo rústico). En este caso, además de la Ley de Urbanismo, se aplican la Ley 6/1997 del Suelo Rústico, el Plan Territorial Insular y la normativa municipal.
La sexta disposición adicional de la Ley 6/1997 establece expresamente que la ordenación del territorio debe prohibir la instalación de caravanas y otros elementos móviles habitables en terrenos rústicos fuera defuera de las zonas designadas para ello. Por lo tanto, un módulo habitable transportable no supone una vía fácil para eludir las restricciones aplicables a los nuevos edificios residenciales.
Por qué 14 000 metros cuadrados no implican automáticamente un derecho de construcción
Un límite que se menciona con frecuencia es la superficie mínima de la parcela de 14 000 metros cuadrados. Esta superficie desempeña un papel importante en el caso de las viviendas unifamiliares nuevas situadas en terrenos rurales habituales, pero a menudo se malinterpreta como un permiso de construcción general. Según el artículo 25 de la Ley 6/1997, en principio solo se permite una vivienda unifamiliar por parcela en el caso de nuevas construcciones. La superficie mínima requerida en terrenos rurales ordinarios es de al menos 14 000 metros cuadrados; la normativa urbanística local puede incluir requisitos más estrictos. A ello hay que añadir la categoría correspondiente de la parcela, las disposiciones de protección y otros requisitos de la normativa urbanística.
Especialmente en zonas protegidas, puede estar prohibida la construcción de nuevas viviendas. El reducido tamaño de una «tiny house» no cambia nada al respecto.
«Tiny house» sobre ruedas: la movilidad no es un pase libre
En el caso de las «tiny houses» móviles, la delimitación es especialmente importante. Una autocaravana matriculada regularmente, que se aparque de acuerdo con la normativa vigente en materia de tráfico y aparcamiento, no equivale automáticamente a un edificio residencial construido de forma permanente. Sin embargo, si una casa móvil se instala de forma permanente en una parcela, se utiliza como vivienda y, posiblemente, está equipada con conexiones fijas de suministro, la cuestión relativa a la normativa urbanística se plantea de nuevo. En las zonas rurales se suman las restricciones explícitas para los elementos móviles habitables. Lo mismo ocurre con las casas contenedor y los módulos residenciales prefabricados. Su fabricación industrial puede simplificar la ejecución de la obra, pero no justifica un trato especial en la normativa de autorizaciones. Incluso una vivienda sin cimientos de hormigón puede ser una obra sujeta a autorización.
Por lo tanto, la descripción del producto del fabricante no constituye una base fiable para la evaluación urbanística en Mallorca.
Del módulo prefabricado a la vivienda autorizada
Si el terreno es, en principio, adecuado, comienza la planificación concreta. Un arquitecto con conocimiento de la zona comprueba la normativa urbanística municipal y evalúa si el modelo de vivienda elegido puede construirse en la ubicación prevista. A continuación, se presentan los documentos de planificación necesarios ante el ayuntamiento competente. En el caso de las viviendas nuevas en zonas no urbanizadas, también es relevante el dictamen previo y vinculante del Consell de Mallorca sobre los requisitos urbanísticos aplicables. Desde el punto de vista técnico, los edificios residenciales de uso permanente deben cumplir los requisitos aplicables del Código Técnico de la Edificación (CTE) español. Entre ellos se incluyen, entre otros, la estabilidad estructural, la protección contra incendios, el aislamiento térmico, la eficiencia energética y la protección contra la humedad. En Mallorca, merecen especial atención, sobre todo, la protección térmica durante el verano y la ventilación. Las estancias pequeñas con gran superficie acristalada pueden calentarse rápidamente. Por ello, un sistema de sombreado eficaz, un aislamiento adecuado y una circulación del aire bien planificada son elementos esenciales del proyecto. En las zonas costeras, a esto se suma la exposición al aire salino.
Un suministro autónomo mediante energía fotovoltaica, baterías de almacenamiento o un depósito de agua puede resultar técnicamente conveniente. Sin embargo, esto no sustituye ni la conformidad con la normativa urbanística ni los requisitos para un suministro de agua y un saneamiento adecuados.
Una «tiny house» en el jardín o como casa de invitados
No todas las «tiny houses» están pensadas como residencia principal. A menudo, su objetivo es crear espacio adicional para familiares, invitados o un pequeño apartamento independiente. Sin embargo, incluso en un terreno ya urbanizado, no se permite automáticamente la construcción de otra unidad residencial. Son determinantes las normas municipales relativas a la densidad de edificación, al número de viviendas permitidas y a las distancias entre parcelas. El hecho de que se haya autorizado una vivienda no significa que se puedan instalar junto a ella otros módulos residenciales a voluntad. Si la «tiny house» se va a alquilar con fines turísticos, se añade un nivel jurídico adicional. Además de la admisibilidad según la normativa urbanística, deben cumplirse los requisitos de la legislación turística balear. Una autorización como edificio residencial no da derecho automáticamente al alquiler vacacional.
Cuánto cuesta realmente una «tiny house» en Mallorca
El precio de compra de un módulo habitable prefabricado es solo una parte de la inversión. A ello hay que añadir, en función del terreno y del diseño, el transporte, los trabajos con grúa, los cimientos, las conexiones de servicios, las instalaciones de agua y alcantarillado, así como la planificación y las autorizaciones. En el caso de los modelos importados, además, hay que aclarar si la construcción, el aislamiento y el equipamiento técnico cumplen los requisitos de construcción españoles aplicables. Las adaptaciones necesarias pueden reducir considerablemente la supuesta ventaja de precio. La financiación y el seguro también dependen de la clasificación jurídica. Una vivienda autorizada y construida de forma permanente no se trata necesariamente como un módulo habitable transportable. Por lo tanto, solo se puede evaluar si una «tiny house» resulta económicamente viable a partir de los costes totales hasta su uso conforme a la normativa. Un precio asequible del módulo por sí solo no es un criterio suficiente para ello.
Antes de la compra, es fundamental realizar una comprobación de la normativa urbanística
Especialmente en el caso de parcelas situadas en zonas no urbanizadas, las decisiones erróneas pueden salir muy caras. Si se instala una «tiny house» sin los permisos necesarios, se corre el riesgo, según las circunstancias, de incurrir en multas, procedimientos en materia de normativa urbanística y la obligación de retirar la construcción. La legalización a posteriori no está garantizada en absoluto. Por lo tanto, quien planee un proyecto de este tipo debería, en primer lugar, encargar una evaluación de la clasificación del terreno, la edificación permitida y las posibles normas de protección. A continuación, un arquitecto que conozca bien la zona podrá evaluar si el modelo deseado es susceptible de obtener la autorización. Para ello, además de los datos del terreno, necesitará la documentación técnica del fabricante. En caso de dudas, se recomienda solicitar información por escrito al ayuntamiento sobre la normativa urbanística antes de formalizar contratos vinculantes de compra, transporte o montaje.
Las «tiny houses» pueden ser sin duda una opción constructiva interesante en Mallorca. Sus ventajas residen en sus planos compactos, la prefabricación industrial y un consumo de materiales potencialmente menor. Sin embargo, no dan lugar a derechos de construcción adicionales. Por lo tanto, la decisión de si una «tiny house» es la alternativa adecuada a una vivienda clásica depende, en primer lugar, del terreno y, solo después, del modelo de casa elegido.
Fundamentos jurídicos y fuentes oficiales
https://www.boe.es/eli/es-ib/l/2017/12/29/12/con
https://www.boe.es/eli/es-ib/l/1997/07/08/6/con
https://www.boe.es/eli/es/rd/2006/03/17/314/con
https://adtm.secimallorca.net/carpetaciudadana/tramite.aspx?idtramite=12086
