Bei vermieteten Immobilien auf Mallorca, deren Erträge in Deutschland ebenfalls versteuert werden müssen, kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer die jährliche Abschreibung von rd. 2% auf bis zu 8% erhöhen. Das ist für alle Eigentümer relevant, die in Deutschland steuerpflichtig sind. Entscheidend ist jedoch ein belastbarer Nachweis – und die saubere Trennung zwischen deutschem und spanischem Steuerrecht.
Eine vermietete Immobilie auf Mallorca kann steuerlich in zwei Ländern eine Rolle spielen.
Dabei ist es unerheblich, ob es sich um eine Ferienvermietung – Kurzzeitvermietung oder Langzeitvermietung handelt.
Spanien darf als Belegenheitsstaat die Einkünfte aus der Immobilie besteuern. Bei einer in Deutschland ansässigen Person werden Einkünfte aus spanischem unbeweglichem Vermögen grundsätzlich auch im deutschen Besteuerungsverfahren berücksichtigt; die in Spanien gezahlte Steuer wird in den vom Doppelbesteuerungsabkommen vorgesehenen Fällen nach den deutschen Regeln angerechnet.
Damit rückt auch eine Regelung des deutschen Einkommensteuerrechts in den Blick, die bei Bestandsimmobilien erheblichen Einfluss auf die jährliche Abschreibung haben kann: die AfA nach einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
Was die Restnutzungsdauer mit der AfA zu tun hat
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“. Vereinfacht gesagt werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich über dessen Nutzungsdauer verteilt. Der Wert des Grundstücks wird dabei nicht abgeschrieben.
§ 7 EStG arbeitet bei Gebäuden zunächst mit gesetzlich festgelegten AfA-Sätzen. Für viele Wohngebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA beispielsweise 2 Prozent jährlich. Für Gebäude anderer Fertigstellungszeiträume gelten andere Sätze. Das Gesetz erlaubt jedoch eine Abweichung: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als die typisierte Nutzungsdauer, können stattdessen die dieser tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Abschreibungen angesetzt werden.
Der Unterschied kann erheblich sein. Beträgt der abschreibungsfähige Gebäudeanteil beispielsweise 500.000 Euro Gebäudewert, ergeben mit 2 Prozent AfA jährlich 10.000 Euro. Wird eine tatsächliche Nutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen, entspricht dies rechnerisch 4 Prozent beziehungsweise 20.000 Euro jährlich.
Die Immobilie wird dadurch allerdings nicht insgesamt stärker abgeschrieben. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bleiben unverändert. Eine kürzere Nutzungsdauer führt vielmehr dazu, dass der steuerliche Aufwand schneller berücksichtigt wird.
Alter allein genügt nicht
Ein älteres Gebäude hat nicht automatisch eine steuerlich anzuerkennende kürzere Restnutzungsdauer.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs können unter anderem technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Umstände die tatsächliche Nutzungsdauer beeinflussen. Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere Nutzungsdauer liegt beim Steuerpflichtigen.
Bei einer Mallorca-Immobilie können deshalb Zustand, Bauweise, Ausstattung, Modernisierungen und der teilweise gerade bei spanischen Wohnungen aus den 1960-1990 deutlich schlechtere Bausubstanz, sowie bereits vorgenommene Modernisierungen, unterlassene Instandhaltung und die konkrete wirtschaftliche, technische und rechtliche Nutzbarkeit relevant werden. Auch Feuchtigkeit, starke Sonneneinstrahlung oder salzhaltige Luft können Bauteile beanspruchen. Solche Standortbedingungen allein beweisen jedoch noch keine verkürzte Restnutzungsdauer.
Maßgeblich ist das konkrete Gebäude und dessen Zustand.
Was ein Restnutzungsdauergutachten nachweisen muss
Für den Nachweis kommt ein sachverständiges Gutachten in Betracht. Der Bundesfinanzhof hat 2024 klargestellt, dass dafür nicht zwingend eine einzige bestimmte normierte Gutachtenmethode, wie z. Bsp. die Immobilienwertverordnung, vorgeschrieben ist.
Dabei gibt es eine wichtige Unterscheidung: Der bloße Hinweis auf einen modellhaft errechneten Tabellenwert reicht nicht. Ein sachverständiges Gutachten einer in Deutschland zugelassenen und akkreditiertem Gutachter, der seine Ausarbeitung auf einem anerkannten Bewertungsmodell basiert und zugleich die tatsächlichen Verhältnisse des konkreten Gebäudes berücksichtigt, kann dagegen geeignet sein.
Ein Gutachten muss also nicht zwingend nachweisen, dass einzelne Bauteile technisch kurz vor dem Ende ihrer Lebensdauer stehen. Ist etwa die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische, kann auch dies für die steuerliche Bewertung berücksichtigt werden.
Für Eigentümer bedeutet das: Entscheidend ist nicht ein möglichst niedriger Zahlenwert, sondern eine fachlich nachvollziehbare Herleitung der tatsächlichen Restnutzungsdauer.
Was sich seit Dezember 2025 geändert hat
Das Thema hat Ende 2025 zusätzliche Aktualität erhalten. Das Bundesministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 sein Schreiben vom 22. Februar 2023 zur AfA nach einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer vollständig aufgehoben.
Das frühere BMF-Schreiben hatte den Nachweis durch Gutachten mit zusätzlichen Anforderungen eingeschränkt. Bereits der Bundesfinanzhof hatte 2024 entschieden, dass sich diese Vorgaben jedenfalls nicht vollständig aus dem Gesetz ableiten lassen. Insbesondere schreibt das EStG keine bestimmte Gutachtenmethode zwingend vor.
Die Aufhebung bedeutet allerdings nicht, dass jedes Restnutzungsdauergutachten vom Finanzamt akzeptiert werden muss. Der Steuerpflichtige muss die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer weiterhin plausibel nachweisen.
Warum die deutsche AfA auch auf Mallorca relevant sein kann
Bei einer in Deutschland ansässigen Person darf Spanien Einkünfte aus einer auf den Balearen gelegenen Immobilie besteuern. Das gilt ausdrücklich auch für Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung.
Für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen sieht das DBA Deutschland–Spanien bei einer in Deutschland ansässigen Person grundsätzlich die Anrechnung der gezahlten spanischen Steuer auf die deutsche Steuer vor, soweit die Immobilie nicht tatsächlich zu einer Betriebsstätte in Spanien gehört.
Die Mallorca-Immobilie fällt damit bei einem in Deutschland steuerpflichtigen privaten Eigentümer nicht allein deshalb aus dem deutschen Steuerkontext heraus, weil sie in Spanien liegt.
Genau hier kann die tatsächliche Restnutzungsdauer relevant werden: Wird der Überschuss aus Vermietung für deutsche Steuerzwecke ermittelt, kann die nach deutschem Recht zulässige Gebäude-AfA das steuerliche Ergebnis beeinflussen. Die konkrete Behandlung hängt allerdings von der persönlichen Steuerpflicht, der Eigentumsstruktur und der Nutzung der Immobilie ab.
Spanische und deutsche Abschreibung nicht verwechseln
Wichtig ist die Trennung der beiden Steuersysteme. Ein für deutsche Steuerzwecke erstelltes Restnutzungsdauergutachten verändert nicht automatisch die steuerliche Abschreibung in Spanien.
Spanien wendet für vermietete Immobilien eigene Vorschriften zur Ermittlung der steuerlich abzugsfähigen Abschreibung an. Die deutsche Regelung nach § 7 Abs. 4 EStG und die spanische steuerliche Behandlung müssen deshalb getrennt geprüft werden.
Das gilt auch für das Gutachten selbst: Es soll eine mögliche kürzere tatsächliche Nutzungsdauer für die Anwendung des deutschen Einkommensteuerrechts nachweisen.
Wann sich eine Prüfung anbieten kann
Besonders interessant kann das Thema bei vermieteten Bestandsimmobilien mit einem hohen abschreibungsfähigen Gebäudeanteil sein. Je größer die Differenz zwischen gesetzlich typisierter und tatsächlich nachweisbarer Nutzungsdauer, desto stärker verändert sich die jährliche AfA.
Ein Gutachten ist jedoch nicht automatisch wirtschaftlich sinnvoll. Bei einem jüngeren, umfassend modernisierten oder technisch und wirtschaftlich langfristig nutzbaren Gebäude kann die Untersuchung auch ergeben, dass keine wesentlich kürzere Restnutzungsdauer begründet werden kann.
Welche tatsächliche Restnutzungsdauer lässt sich für dieses konkrete Gebäude fachlich nachvollziehbar feststellen?
Vor der Beauftragung eines Gutachtens sollte geklärt werden, ob die vermietete Mallorca-Immobilie in der individuellen Konstellation tatsächlich in Deutschland steuerlich erfasst wird, welche AfA-Bemessungsgrundlage gilt und welchen Effekt eine kürzere Restnutzungsdauer voraussichtlich hätte.
Erst danach lässt sich beurteilen, ob die sachverständige Untersuchung wirtschaftlich sinnvoll ist.
Steuerberater und Sachverständiger übernehmen dabei unterschiedliche Aufgaben: Der Steuerberater beurteilt die steuerliche Behandlung und setzt die AfA im jeweiligen Fall um. Der Sachverständige ermittelt und begründet die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes.
Lilo Geiger & Björn Keiluweit
Lilo Geiger bietet auf Mallorca Restnutzungsdauergutachten im Rahmen ihrer sachverständigen Tätigkeit an. Durch Ihre in Deutschland akkreditierte Zulassung durch eine Zertifizierung DIA Zert DIN 170024 und Ihrer öffentlichen Bestellung und Vereidigung durch eine deutsche IHk, erfüllt sie alle Voraussetzungen, damit die deutschen Finanzbehörden, das Gutachten auch formal anerkennen.
Für Eigentümer mit Deutschland-Bezug kann damit die fachliche Grundlage geschaffen werden, auf deren Basis der Steuerberater eine mögliche Anwendung von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG prüft.
Eine bestimmte Restnutzungsdauer oder die Anerkennung durch das zuständige Finanzamt lässt sich dadurch nicht garantieren.
Stand: August 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
