Ein Haus, viele Zahlen – was Eigentum auf Mallorca wirklich kostet - Welche Steuern, Gebühren und laufenden Abgaben Käufer realistisch einplanen sollten
Der Blick geht aufs Meer, der Termin beim Notar ist erledigt. Was folgt, ist weniger romantisch – aber entscheidend. Steuern, Gebühren und laufende Abgaben begleiten jede Immobilie auf Mallorca, mal sichtbar, mal gut versteckt im Kleingedruckten. Wer Eigentum realistisch bewertet, denkt in drei Schritten: Kosten beim Kauf, Kosten nach dem Kauf und das, was jedes Jahr bleibt. Diese Übersicht ordnet die wichtigsten Posten für Käufer auf den Balearen – sachlich, nachvollziehbar und ohne Schönrechnerei.
1. Beim Kauf: Welche Steuern sofort greifen
Bestandsimmobilien:
Grunderwerbsteuer (ITP) - Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt auf den Balearen die Grunderwerbsteuer ITP an. Sie wird progressiv berechnet und richtet sich nach dem Kaufpreis bzw. dem steuerlich angesetzten Wert.
- bis 400.000 Euro: 8 %
- 400.001 – 600.000 Euro: 9 %
- 600.001 – 1.000.000 Euro: 10 %
- 1.000.001 – 2.000.000 Euro: 12 %
- über 2.000.000 Euro: 13 %
Entscheidend ist: Es handelt sich um einen Stufentarif, nicht um einen einheitlichen Prozentsatz auf den Gesamtpreis. Gerade bei höheren Kaufpreisen macht das einen spürbaren Unterschied.
Stempelsteuer (AJD):
- Auf den Balearen grundsätzlich 1,5 % auf den beurkundeten Kaufpreis.
Je nach Kaufpreis und Vertragskonstellation können abweichende Sätze gelten – ein Punkt, der bei höherpreisigen Neubauten relevant wird.
Neubau oder Erstbezug – Mehrwertsteuer und Stempelsteuer - Wer direkt vom Bauträger kauft, zahlt keine ITP, sondern:
- Mehrwertsteuer (IVA):
In der Regel 10 % auf Wohnimmobilien. Garagenstellplätze werden innerhalb der gesetzlichen Vorgaben mit erfasst.
2. Nach dem Kauf: Nebenkosten der Abwicklung
Unabhängig vom Immobilientyp fallen rund um den Notartermin weitere Kosten an. Sie wirken unspektakulär, summieren sich aber zuverlässig:
- Notarkosten für die Beurkundung der Escritura
- Grundbuchkosten für die Eintragung im Registro de la Propiedad
- Gestoría für die formale Abwicklung (nicht verpflichtend, aber gängig)
- Juristische Prüfung durch einen Anwalt, insbesondere bei ausländischen Käufern dringend zu empfehlen
Diese Posten sind vom Kaufpreis abhängig und variieren je nach Komplexität des Objekts. In der Praxis bewegen sie sich meist im niedrigen einstelligen Prozentbereich, gehören aber fest zur Gesamtkalkulation.
3. Laufende Kosten: Was Eigentümer jedes Jahr begleitet
Grundsteuer (IBI) - Die IBI wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben. Grundlage ist der Katasterwert, nicht der Marktwert der Immobilie. Höhe und Hebesatz unterscheiden sich je nach Kommune – ein fixer Bestandteil jeder Jahresrechnung.
Eigennutzung: Besteuerung der „fiktiven Miete“ - Auch nicht vermietete Immobilien sind steuerlich relevant. Das Finanzamt unterstellt eine rechnerische Eigennutzung:
- Ansatz: 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts
- Besteuerung abhängig vom Steuerstatus des Eigentümers
Gerade bei Ferienimmobilien ohne Vermietung wird dieser Punkt häufig übersehen – taucht aber regelmäßig in der Steuererklärung auf.
Vermietung: Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Wer seine Immobilie vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte.Art und Umfang der Besteuerung hängen davon ab, ob der Eigentümer in Spanien steuerlich ansässig ist oder nicht. Absetzbare Kosten, Abrechnungsintervalle und Pflichten unterscheiden sich entsprechend.
Gemeinschaftskosten und Versicherung - In Wohnanlagen oder Urbanisationen kommen regelmäßig hinzu:
- Comunidad-Gebühren für Wartung, Verwaltung, Technik, Pool oder Garten
- Gebäudeversicherung, häufig ergänzt um Haftpflicht und optional Hausrat
Keine Steuern – aber feste Bestandteile der laufenden Belastung.
4. Beim späteren Verkauf: Zwei Punkte, die man kennen sollte
3-Prozent-Einbehalt bei Nichtresidenten - Verkauft ein Eigentümer, der nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen. Dieser Betrag wird später mit der tatsächlichen Steuer verrechnet – wirkt aber zunächst wie ein Abzug vom Verkaufserlös.
Plusvalía municipal -Zusätzlich kann die kommunale Wertzuwachssteuer auf den Bodenanteil anfallen. Höhe und Berechnung hängen von Gemeinde, Haltedauer und Bewertungsmethode ab und sollten frühzeitig geprüft werden.
Der Immobilienkauf auf Mallorca ist kein Steuerdschungel – aber auch kein Pauschalmodell. Wer sauber zwischen Kaufkosten, Abwicklung und laufenden Verpflichtungen trennt, behält den Überblick und kalkuliert realistisch. Genau dort liegt der Unterschied zwischen einer schönen Immobilie und einer dauerhaft tragfähigen Entscheidung.
Der Immobilienkauf auf Mallorca ist kein Steuerdschungel – aber auch kein Pauschalmodell. Wer sauber zwischen Kaufkosten, Abwicklung und laufenden Verpflichtungen trennt, behält den Überblick und kalkuliert realistisch. Genau dort liegt der Unterschied zwischen einer schönen Immobilie und einer dauerhaft tragfähigen Entscheidung.
Hinweis der Redaktion:
Steuerliche Regelungen können sich ändern und hängen von der individuellen Situation ab. Eine persönliche Beratung vor dem Kauf bleibt sinnvoll – besonders bei Neubauten, Vermietung oder Nichtresidentenstatus.
