Welche Steuern und Kosten fallen 2025 auf der Insel an?
Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie auf Mallorca bringt nicht nur den eigentlichen Kaufpreis mit sich, sondern auch eine Reihe von Steuern und Gebühren. Während Verkäufer vor allem mit Kapitalertragssteuer und kommunalen Abgaben rechnen müssen, fallen für Käufer Grunderwerbssteuern, Notarkosten und weitere Gebühren an. Die Gesamtkosten variieren je nach Lage, Immobilientyp und steuerlichem Status der beteiligten Parteien. Damit Sie gut vorbereitet sind, haben wir alle relevanten Kosten und Steuern für 2025 zusammengefasst...
WELCHE KOSTEN FALLEN VOR DEM VERKAUFSPROZESS AN?
Bevor eine Immobilie offiziell verkauft werden kann, sind einige Dokumente erforderlich. Diese Formalitäten sind gesetzlich vorgeschrieben und verursachen zusätzliche Kosten.
| KOSTENART | BESCHREIBUNG | UNGEFÄHRE KOSTEN 2025 |
|---|---|---|
| Energieausweis | Pflicht seit 2013, bewertet die Energieeffizienz der Immobilie | 60 € – 130 € |
| Bewohnbarkeitsbescheinigung | In vielen Regionen Pflicht, bestätigt Mindeststandards für Wohnraum |
60 € – 160 € |
| Grundbuchauszug | Nachweis über Eigentum und Belastungen der Immobilie | 3,64 € – 9,20 € |
| Löschung der Hypothek | Notwendig, wenn noch eine Hypothek besteht | 400 € – 1.000 € |
KOSTEN WÄHREND DER VERKAUFSABWICKLUNG
Während des eigentlichen Verkaufsprozesses entstehen weitere Kosten, die je nach Art des Verkaufs variieren können.
| KOSTENART | BESCHREIBUNG | UNGEFÄHRE KOSTEN 2025 |
|---|---|---|
| Anzahlungsvertrag | Sicherung des Kaufprozesses für beide Parteien | 100 € – 400 € (bei Anwalt) |
| Notargebühren | Beurkundung des Verkaufs | 60 € – 160 € |
| Maklerprovision | Abhängig vom Markt und Verkaufspreis | 3% – 6% des Kaufpreises |
WELCHE STEUERN MÜSSEN BEIM KAUF GEZAHLT WERDEN?
1. Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss die ITP entrichten. Diese variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und beträgt auf den Balearen zwischen 8% und 13% des Kaufpreises.
2. Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (bei Neubauten) Beim Kauf einer Neubauimmobilie fällt stattdessen die Mehrwertsteuer (IVA) in Höhe von 10% des Kaufpreises an. Zusätzlich wird die Stempelsteuer (AJD) erhoben, die auf den Balearen aktuell bei 1,5% liegt.
3. Notar-, Grundbuch- und Verwaltungsgebühren Diese Gebühren decken die Eintragung der Immobilie im Grundbuch und die Erstellung der notariellen Kaufurkunde ab. Sie betragen in der Regel 1% – 1,5% des Kaufpreises.
| KÄUFERKOSTEN | UNGEFÄHRE HÖHE |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer(gebrauchte Immobilien) | 8% – 13% |
| Mehrwertsteuer (Neubau) | 10% |
| Stempelsteuer (Neubau) | 1,5% |
| Notar- u. Grundbuchgebühren | 1% – 1,5% |
WELCHE STEUERN MÜSSEN BEIM VERKAUF GEZAHLT WERDEN?
1. Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn
Wird eine Immobilie mit Gewinn verkauft, fällt darauf Einkommensteuer an. Die Steuer wird nur auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet. Die Steuersätze für 2025 lauten:
| GEWINN AUS DEM VERKAUF | STEUERSATZ |
|---|---|
| Bis 6.000 € | 19% |
| 6.001 € – 50.000 € | 21% |
| 50.001 € – 200.000 € | 23% |
| 200.001 € – 300.000 € | 27% |
| Über 300.000 € | 28% |
2. Kommunale Wertzuwachssteuer („Plusvalía Municipal“) und Grundsteuer (IBI)
Diese Steuer wird von der Gemeinde erhoben und richtet sich nach dem Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Verkauf. Falls der Verkaufspreis unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt, fällt keine Wertzuwachssteuer an.
Die jährliche Grundsteuer (IBI) muss in dem Jahr des Verkaufs beglichen werden und beträgt je nach Gemeinde zwischen 0,4% und 1,3% des Katasterwerts der Immobilie.
3. Steuer für Nicht-Residenten
Falls der Verkäufer keinen steuerlichen Wohnsitz in Spanien hat, muss der Käufer 3% des Kaufpreises direkt an das Finanzamt überweisen. Dies dient als Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des Verkäufers.
WELCHE KOSTEN KÖNNEN BEIM VERKAUF ABGESETZT WERDEN?
Bestimmte Ausgaben können die steuerliche Belastung reduzieren. Dazu gehören:
| ABZUGSFÄHIGE KOSTEN | BEDINGUNGEN |
|---|---|
| Maklerprovision | Mit Rechnung nachweisbar |
| Notargebühren | Nur für den Verkäuferteil |
| Umbauten & Renovierungen | Wenn sie dokumentiert sind |
| Gemeindliche Wertzuwachssteuer | Nur falls nachweislich zu hoch angesetzt |
SO SPAREN KÄUFER UND VERKÄUFER GELD
Tipps für Käufer:
• Vergleich der Steuerbelastung zwischen Neu- und Altbauten: Bei Neubauten fallen höhere Steuern an, während gebrauchte Immobilien durch die Grunderwerbsteuer günstiger sein können.
• Vorausplanung der Finanzierungsnebenkosten: Nebenkosten wie Notargebühren und Grundbucheintragung sollten vor dem Kauf einkalkuliert werden.
Tipps für Verkäufer:
• Reinvestition des Verkaufserlöses: Falls das Geld innerhalb von zwei Jahren in eine neue Hauptwohnung investiert wird, kann eine Steuerbefreiung beantragt werden.
• Verhandlung der Grundsteuer mit dem Käufer: Falls der Käufer zustimmt, kann die IBI anteilig aufgeteilt werden.
FAZIT: GUT VORBEREITET IN DEN IMMOBILIENMARKT STARTEN
Ob Käufer oder Verkäufer – wer sich auf den mallorquinischen Immobilienmarkt begibt, sollte die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen kennen.
Eine gute Vorbereitung und gegebenenfalls professionelle Beratung können helfen, Kosten zu optimieren und den Kauf oder Verkauf effizient zu gestalten. Wer sich gut informiert, spart Zeit und Geld.
