Seit 1. Oktober 2026 gelten in Spanien neue Regeln für die Vermietung von Wohnraum. Besonders relevant für Eigentümer auf Mallorca sind strengere Vorgaben für Zeitmietverträge, zusätzliche Vertragsverlängerungen und Grenzen bei Mieterhöhungen. Das bislang verbreitete Modell eines einfachen 11-Monats-Vertrags muss künftig besonders sorgfältig geprüft werden.
Mit dem Real Decreto-ley 26/2026 hat Spanien die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) geändert. Die Regelung wurde am 30. September 2026 im spanischen Staatsanzeiger BOE veröffentlicht und gilt seit dem 1. Oktober.
Für private Vermieter auf Mallorca sind vor allem vier Punkte wichtig: Zeitmietverträge, Mieterhöhungen, Vertragsverlängerungen und zusätzliche Sicherheiten.
11-Monats-Vertrag auf Mallorca: Befristung allein reicht nicht mehr
Die größte praktische Änderung betrifft die sogenannte Zeit- oder Saisonvermietung – auf Spanisch arrendamiento de vivienda temporal. Solche Verträge wurden bislang häufig für einige Monate oder beispielsweise elf Monate abgeschlossen. Entscheidend ist nach der neuen Regelung jedoch nicht mehr allein die vereinbarte Laufzeit. Ein Zeitmietvertrag setzt voraus, dass der Mieter nur vorübergehend außerhalb seines gewöhnlichen Wohnsitzes lebt. Dafür muss ein tatsächlicher und nachweisbarer Grund bestehen. Dieser Grund muss ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden. Typische Fälle können etwa ein vorübergehender beruflicher Aufenthalt, ein Studium oder eine andere nachvollziehbar begrenzte Verlagerung des Wohnortes sein.
Vermieter muss den Grund der Zeitmiete nachweisen können
Für Eigentümer besonders wichtig: Der vorübergehende Charakter des Mietverhältnisses muss nicht nur im Vertrag stehen, sondern auch tatsächlich bestehen und belegbar sein. Fehlt eine reale und nachweisbare Ursache, kann der vermeintliche Zeitmietvertrag rechtlich als gewöhnlicher Wohnraummietvertrag behandelt werden. Damit greifen auch die entsprechenden Schutz- und Laufzeitregelungen für den Hauptwohnsitz. Die Überschrift „contrato de temporada“ oder eine Vertragsdauer von elf Monaten genügt deshalb nicht.
Wie lange darf ein Zeitmietvertrag dauern?
Die neue LAU definiert Zeitmietverhältnisse grundsätzlich für einen Zeitraum von mehr als 31 Tagen bis maximal zwölf Monaten. Besteht der dokumentierte Grund der Befristung weiter, kann eine Verlängerung vereinbart werden. Eine längere Gesamtdauer ist jedoch nur gerechtfertigt, wenn auch der Grund für die vorübergehende Nutzung fortbesteht. Überschreitet das Mietverhältnis zwölf Monate ohne entsprechende Rechtfertigung oder werden zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung mehr als zwei Zeitmietverträge hintereinander abgeschlossen, wird bereits der erste Vertrag als Mietvertrag über den gewöhnlichen Hauptwohnsitz behandelt. Für Vermieter bedeutet das: Das regelmäßige Erneuern eines 11-Monats-Vertrags ist kein verlässliches Instrument mehr, um dauerhaft außerhalb der Regeln für gewöhnliche Wohnraummietverträge zu bleiben.
Was passiert mit bestehenden Saisonverträgen?
Für Zeit- und Saisonmietverträge, die vor dem 1. Oktober 2026 abgeschlossen wurden, gibt es eine Übergangsregelung. Sie behalten grundsätzlich bis zum vereinbarten Vertragsende ihre bisherige rechtliche Behandlung als Vermietung für einen anderen als den gewöhnlichen Wohnzweck. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit enden diese Verträge allerdings ohne automatische Verlängerungsmöglichkeit. Wird anschließend erneut ein Zeitmietvertrag abgeschlossen, gilt dafür das neue Recht. Gerade Eigentümer mit derzeit laufenden 11-Monats- oder Saisonverträgen sollten deshalb vor einer Verlängerung prüfen, ob die Voraussetzungen für eine echte Zeitvermietung weiterhin erfüllt sind.
Mieterhöhung 2026 und 2027: zusätzliche Grenze von 2 Prozent
Auch bei bestehenden Wohnraummietverträgen gibt es eine wichtige Übergangsregelung. Für jährliche Mietanpassungen, die zwischen dem 1. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 fällig werden, gilt eine zusätzliche Begrenzung. Liegt die bestehende Miete bereits über dem nach dem staatlichen Referenzsystem geltenden Höchstwert, darf sie nicht weiter erhöht werden. In den übrigen Fällen können Vermieter und Mieter eine neue Anpassung vereinbaren. Gibt es keine Einigung, darf die Erhöhung höchstens 2 Prozent betragen.
Vermieter sollten deshalb eine im Mietvertrag vorgesehene jährliche Anpassung derzeit nicht automatisch anwenden, ohne vorher zu prüfen, welche gesetzliche Begrenzung für den jeweiligen Vertrag gilt.
Bestehende Mietverträge können sich um bis zu zwei Jahre verlängern
Eine weitere Änderung betrifft laufende Verträge über den gewöhnlichen Hauptwohnsitz. Bei bestimmten Verträgen, deren gesetzliche oder stillschweigende Verlängerungsphase vor dem 31. Dezember 2028 endet, kann der Mieter eine außerordentliche Verlängerung beantragen. Diese erfolgt jeweils für ein Jahr und kann insgesamt bis zu zwei zusätzliche Jahre betragen. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Mieter mit seinen Zahlungen auf dem Laufenden ist und dies auch während der vorhergehenden acht Monate war. Für Vermieter bedeutet das: Das vertraglich vorgesehene Enddatum führt nicht in jedem Fall automatisch dazu, dass die Wohnung anschließend frei verfügbar ist. Ob die außerordentliche Verlängerung im konkreten Fall greift, hängt vom Vertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Zusätzliche Sicherheit bei Zeitmiete nur noch eine Monatsmiete
Die Neuregelung begrenzt außerdem zusätzliche Sicherheiten. Bei gewöhnlichen Wohnraummietverträgen darf die zusätzlich zur gesetzlichen Kaution vereinbarte Sicherheit bei den gesetzlich erfassten Vertragslaufzeiten höchstens zwei Monatsmieten betragen. Bei Zeitmietverträgen liegt die Obergrenze künftig bei einer Monatsmiete. Auch die bislang teilweise verlangte Absicherung über zusätzliche vertragliche Konstruktionen sollte deshalb geprüft werden.
Makler- und Vertragskosten dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden
Das Gesetz stellt ebenfalls ausdrücklich klar, dass Kosten für Immobilienvermittlung und Vertragsformalitäten nicht direkt oder indirekt auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Dazu zählen Dienstleistungen für Vorbereitung, Abschluss, Verwaltung, Änderung oder Verlängerung des Mietvertrags. Für Vermieter ist dies insbesondere relevant, wenn eine Agentur mit der Vermietung oder Vertragsabwicklung beauftragt wird.
Mallorca ist derzeit keine ausgewiesene „zona tensionada“
Bei der Anwendung des neuen Mietrechts muss zwischen allgemeinen spanischen Regeln und Vorschriften unterschieden werden, die nur in offiziell erklärten zonas de mercado residencial tensionado gelten. Auf den Balearen sind derzeit keine solchen angespannten Wohnungsmärkte nach dem staatlichen Verfahren ausgewiesen. Bestimmungen, deren Anwendung ausdrücklich an diesen Status gebunden ist, greifen auf Mallorca deshalb nicht automatisch. Das bedeutet allerdings nicht, dass das neue Mietrecht auf Mallorca insgesamt nicht gilt. Die neuen Definitionen und Anforderungen für Zeitmietverträge sowie weitere Änderungen der LAU gelten unabhängig von einer solchen Gebietsausweisung.
Zeitmiete, Wohnraummiete und Ferienvermietung nicht verwechseln
Für Immobilien auf Mallorca ist noch eine Abgrenzung entscheidend: Langfristige Wohnraummiete, Zeitmiete und touristische Ferienvermietung sind rechtlich unterschiedliche Nutzungsformen. Ein Zeitmietvertrag ist keine touristische Vermietung. Umgekehrt lässt sich eine Wohnungsvermietung nicht allein durch eine kurze Vertragsdauer zu einer Zeitmiete machen. Bei der Gestaltung des Vertrags muss deshalb zunächst geklärt werden, welchem tatsächlichen Zweck die Vermietung dient.
Was Vermieter auf Mallorca jetzt prüfen sollten
Vor einem neuen Mietvertrag oder einer Verlängerung bestehender Verträge sind vor allem folgende Punkte wichtig:
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Handelt es sich tatsächlich um Hauptwohnsitz, Zeitmiete oder eine andere Vermietungsform?
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Gibt es bei einer Zeitmiete einen konkreten und nachweisbaren Befristungsgrund?
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Ist dieser Grund im Vertrag ausdrücklich genannt?
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Handelt es sich um einen Anschlussvertrag zu einer bestehenden Zeitmiete?
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Welche Regel gilt für die nächste Mietanpassung?
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Kann der Mieter eine außerordentliche Vertragsverlängerung beanspruchen?
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Entsprechen Kaution und zusätzliche Sicherheiten den neuen Grenzen?
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Werden Makler- oder Vertragskosten korrekt zugeordnet?
Gerade bei bisher verwendeten 11-Monats-Verträgen besteht Handlungsbedarf. Eine lediglich kurze Vertragslaufzeit schützt den Vermieter nicht davor, dass das Mietverhältnis rechtlich als gewöhnliche Wohnraummiete eingestuft wird.
Das Real Decreto-ley 26/2026 gilt seit dem 1. Oktober 2026. Da ein Real Decreto-ley nach der spanischen Verfassung parlamentarisch bestätigt werden muss, sollte vor Abschluss oder Änderung eines Vertrags die zu diesem Zeitpunkt geltende Rechtslage geprüft werden.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die aktuelle Rechtslage und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
