Auf den Balearen wird erneut über die Enteignung von Wohnungen großer Eigentümer diskutiert. Die rechtliche Möglichkeit besteht allerdings schon seit Jahren – und wurde auf Mallorca bereits angewandt. Für normale private Eigentümer gelten enge Grenzen.
Kann die Regierung auf Mallorca eine private Wohnung enteignen und anschließend als Sozialwohnung vermieten? Grundsätzlich gibt es diese Möglichkeit. Sie betrifft jedoch nicht beliebige Immobilien und bedeutet auch nicht automatisch den dauerhaften Verlust des Eigentums. Das balearische Wohnungsgesetz erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen die zeitweise Enteignung des Nutzungsrechts leerstehender Wohnungen großer Eigentümer. Ende September ist das Thema erneut in den politischen Fokus gerückt: MÉS per Mallorca wollte die Nutzung dieses Instruments ausweiten. Eine entsprechende Forderung fand im Parlament der Balearen keine Mehrheit.
Die Regelung existiert bereits seit 2018
Grundlage ist die Ley 5/2018 de la Vivienda de las Illes Balears. Danach können bestimmte Wohnungen, die großen Eigentümern gehören und länger als zwei Jahre ohne anerkannten Grund leer stehen, einer zeitweisen Zwangsüberlassung unterliegen. Das Gesetz spricht dabei von einer expropiación forzosa del uso temporal. Enteignet wird also grundsätzlich das zeitlich begrenzte Nutzungsrecht, nicht das Eigentum an der Immobilie selbst. Die Wohnung kann anschließend vom balearischen Wohnungsinstitut IBAVI verwaltet und für sozialen Wohnraum genutzt werden.
Wer gilt auf den Balearen als „gran tenedor“?
Für diese Vorschriften ist die Definition des balearischen Wohnungsgesetzes entscheidend. Als gran tenedor, also großer Wohnungseigentümer, gelten natürliche oder juristische Personen, die auf den Balearen direkt oder über kontrollierte Gesellschaften über zehn oder mehr Wohnungen verfügen und wirtschaftlich im Immobilienbereich tätig sind – beispielsweise mit Vermietung, Immobilieninvestitionen, Verkauf, Verwaltung oder Finanzierung. Ein privater Eigentümer mit einer Wohnung, einem Ferienhaus oder wenigen vermieteten Immobilien fällt damit nicht automatisch unter diese Regelung.
Wann gilt eine Wohnung als leerstehend?
Nach dem balearischen Gesetz gilt eine Wohnung grundsätzlich dann als leerstehend, wenn sie mehr als zwei Jahre durchgehend unbewohnt bleibt und dafür kein anerkannter Grund vorliegt. Das Gesetz nennt verschiedene Ausnahmen. Dazu gehören unter anderem laufende Rechtsstreitigkeiten, illegale Besetzung, bestimmte rechtliche Belastungen oder nachweisbare persönliche Gründe. Auch eine Zweitwohnung ist nicht automatisch eine „leerstehende Wohnung“ im Sinne des Gesetzes. Bei Immobilien großer Eigentümer oder in entsprechend erklärten Gebieten gelten allerdings weitergehende Voraussetzungen. Entscheidend für eine mögliche Zwangsüberlassung ist außerdem die Aufnahme in das Registro de viviendas desocupadas, das Register leerstehender Wohnungen.
Welche Voraussetzungen gelten für eine Zwangsüberlassung?
Allein ein längerer Leerstand genügt nicht. Das Gesetz verlangt zusätzlich einen objektiven Bedarf an Wohnraum. Dieser gilt beispielsweise als gegeben, wenn registrierte Bewerber für öffentlichen Wohnraum nicht aus dem vorhandenen Bestand versorgt werden können. Zudem müssen andere Maßnahmen zur Deckung des Wohnraumbedarfs nicht ausreichen. Die Zahl der betroffenen Wohnungen ist begrenzt und die Anwendung hängt auch von den finanziellen Mitteln des IBAVI ab. Der Eigentümer hat Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Sie wird nach den Vorschriften des staatlichen Enteignungsrechts berechnet.
Auf Mallorca wurde die Regelung bereits angewandt
Die Möglichkeit steht nicht nur auf dem Papier. Im März 2021 leitete die damalige Balearenregierung die zeitweise Zwangsüberlassung von zunächst 56 Wohnungen großer Eigentümer ein. 27 davon befanden sich auf Mallorca. Vorgesehen war, die Immobilien für sozialen Wohnraum zu nutzen. Im weiteren Verfahren reduzierte sich die Zahl deutlich. Bei mehreren Wohnungen konnten die Eigentümer nachweisen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllt waren. Am Ende wurden auf Mallorca drei Wohnungen zeitweise zwangsüberlassen – zwei in Manacor und eine in Llucmajor. Weitere sechs Wohnungen in Palma, Inca und Calvià kaufte der Govern während des Verfahrens. Das zeigt zugleich, dass eine Aufnahme in ein Verfahren nicht automatisch zu einer Zwangsüberlassung führt.
Warum das Thema jetzt wieder aktuell ist
MÉS per Mallorca forderte Ende September 2026 erneut, Wohnungen großer Eigentümer zeitweise für sozialen und bezahlbaren Wohnraum zu enteignen. PP, Vox, Llorenç Córdoba und die fraktionslosen Abgeordneten lehnten den entsprechenden Punkt im Parlament ab. Damit gibt es derzeit keine politische Mehrheit für eine Ausweitung dieser Maßnahme. Die bestehenden Bestimmungen der Ley 5/2018 bleiben davon jedoch unberührt.
Können normale Eigentümer auf Mallorca enteignet werden?
Die wohnungspolitische Regelung richtet sich nicht pauschal gegen private Immobilienbesitzer. Für die zeitweise Zwangsüberlassung nach dem balearischen Wohnungsgesetz müssen mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein: Es muss sich insbesondere um einen großen Eigentümer im Sinne des Gesetzes handeln, die betreffende Wohnung muss nach den gesetzlichen Kriterien leer stehen und im entsprechenden Register erfasst sein. Hinzu kommen ein nachgewiesener Wohnraumbedarf und ein förmliches Verfahren. Für Eigentümer einer selbst genutzten Immobilie, einer einzelnen Zweitwohnung oder eines kleinen privaten Immobilienbestands ergibt sich aus dieser Regelung daher keine allgemeine Enteignungsgefahr. Der Begriff „Enteignung von Wohnungen auf Mallorca“ ist politisch eingängig, juristisch aber verkürzt. Tatsächlich geht es bei der bestehenden Regelung um einen eng definierten Eingriff in das zeitweise Nutzungsrecht bestimmter leerstehender Immobilien großer Eigentümer – gegen Entschädigung und unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen.
Quellen: Ley 5/2018 de la Vivienda de las Illes Balears (BOE); Govern de les Illes Balears/IBAVI; Parlament der Balearen.
