Illegale Finca auf Mallorca legalisieren: Kosten und Fristen

Für bestimmte ungenehmigte Gebäude auf ländlichen Grundstücken gibt es ein außerordentliches Legalisierungsverfahren. Die Antragsfrist endet im Februar 2028. Ab Februar 2027 steigt die zusätzliche Abgabe auf 15 Prozent. Ein Wohnhaus ohne vollständige Baugenehmigung, ein später errichteter Anbau oder ein ungenehmigter Pool: Bei älteren Fincas auf Mallorca stimmen die vorhandenen Gebäude nicht immer mit den genehmigten Bauunterlagen überein. Das kann bei einem Verkauf, einer Finanzierung oder geplanten Umbaumaßnahmen erhebliche Schwierigkeiten verursachen.

Die Ley 7/2024 ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen die nachträgliche Legalisierung solcher Gebäude, Anlagen und Nutzungen auf suelo rústico. Die Sonderregelung gilt jedoch nur, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die behördliche Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands nicht mehr verlangt werden kann.

Bis wann kann eine illegale Finca legalisiert werden?

Auf Mallorca begann das dreijährige Antragsfenster am 15. Februar 2025. An diesem Tag wurde der Beschluss des Consell de Mallorca zur Anwendung des Sonderverfahrens im balearischen Amtsblatt BOIB veröffentlicht. Die Frist endet damit grundsätzlich im Februar 2028. Für die weitere Bearbeitung ist entscheidend, dass der Antrag innerhalb des gesetzlichen Zeitraums gestellt wird. Die abschließende Entscheidung der Gemeinde kann auch später erfolgen. Für Eigentümer ist insbesondere der Februar 2027 relevant. Mit Beginn des dritten Antragsjahres steigt die gesetzlich vorgeschriebene zusätzliche Leistung von 12,5 auf 15 Prozent.

Was kostet die Legalisierung?

Die Ley 7/2024 sieht neben den regulären Steuern und kommunalen Gebühren eine zusätzliche wirtschaftliche Leistung vor. Sie richtet sich nach dem materiellen Ausführungswert der zu legalisierenden Gebäude oder Anlagen.

Die Staffelung beträgt:

Der zugrunde gelegte materielle Ausführungswert wird nach den gesetzlichen Vorgaben zum Zeitpunkt der Antragstellung berechnet. Er ist nicht mit dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie gleichzusetzen. Bei einem für das Verfahren angesetzten Wert von 200.000 Euro beträgt die zusätzliche Leistung im zweiten Antragsjahr beispielsweise 25.000 Euro. Im dritten Jahr steigt sie bei gleicher Bemessungsgrundlage auf 30.000 Euro. Dazu kommen unter anderem die Kosten des technischen Projekts, kommunale Steuern und Gebühren sowie gegebenenfalls erforderliche bauliche Anpassungen.

Für bestimmte einkommensteuerpflichtige Antragsteller sieht das Gesetz Ermäßigungen der zusätzlichen Leistung um 25 beziehungsweise 50 Prozent vor. Maßgeblich sind die gesetzlich definierten Einkommensgrenzen auf Grundlage der durchschnittlichen steuerlichen Bemessungsgrundlage der letzten vier Jahre. Die Gesamtkosten können deshalb nur anhand des konkreten Gebäudebestands und der persönlichen Voraussetzungen ermittelt werden.

Welche Gebäude können nachträglich legalisiert werden?

Das Sonderverfahren richtet sich an bestehende baurechtswidrige Gebäude, Anlagen und Nutzungen auf ländlichen Grundstücken, bei denen die zuständige Verwaltung den rechtmäßigen Zustand nicht mehr durchsetzen kann. Dabei ist entscheidend, wann die Arbeiten abgeschlossen wurden, welche Grundstücksklassifizierung zu diesem Zeitpunkt galt und welche rechtlichen Fristen anwendbar sind. Die Ley 7/2024 berücksichtigt dabei auch später eingeführte günstigere Vorschriften. Verschärfungen, die erst nachträglich in Kraft getreten sind, können für die Beurteilung der bereits abgelaufenen Durchsetzungsfrist unter den gesetzlichen Voraussetzungen außer Betracht bleiben. Besondere Regeln gelten für geschützte ländliche Grundstücke. Dort ist unter anderem zu prüfen, ob das Gebäude bereits fertiggestellt war, bevor die betreffende bauliche Nutzung ausdrücklich verboten wurde, und ob die maßgebliche Frist abgelaufen ist.

Das Alter eines Gebäudes allein reicht somit nicht aus, um seine Legalisierbarkeit festzustellen.

Warum Kataster und Grundbuch nicht ausreichen

Ein Gebäude kann im spanischen Kataster erfasst und im Grundbuch beschrieben sein, ohne vollständig baurechtlich genehmigt zu sein. Beide Register erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Sie ersetzen weder eine Baugenehmigung noch die Entscheidung der Gemeinde über eine nachträgliche Legalisierung. Für die Beurteilung müssen die vorhandenen Gebäude und Nutzungen deshalb mit den ursprünglichen Genehmigungen, Bauakten und historischen Nachweisen abgeglichen werden.

Wann ist eine Legalisierung ausgeschlossen?

Die Sonderregelung enthält mehrere gesetzliche Ausschlussgründe.

• Nicht legalisierbar sind beispielsweise bestimmte Gebäude und Anlagen auf öffentlichem Grund, innerhalb relevanter Straßen- und Küstenschutzzonen oder auf Flächen, die nach den geltenden Vorschriften einer Enteignung oder einem vorgeschriebenen Abriss unterliegen.
• Auch ausgewiesene Überschwemmungs- und Gefahrenbereiche können das Verfahren ausschließen.
• Weitere Einschränkungen betreffen bestimmte Nutzungen, für die besondere öffentliche Rechte oder begrenzte Genehmigungskontingente erforderlich sind.

Eine geschützte Grundstückskategorie führt allerdings nicht in jedem Fall automatisch zum Ausschluss. Hier kommt es auf die gesetzlichen Sondervoraussetzungen und die historische Entwicklung des Schutzstatus an. Die Lage und Klassifizierung des Grundstücks gehören deshalb zu den ersten Punkten einer fachlichen Vorprüfung.

Welche Unterlagen braucht die Gemeinde?

Der Antrag auf eine außerordentliche Legalisierung wird beim zuständigen Ayuntamiento eingereicht. Erforderlich ist ein technisches Legalisierungsprojekt, das den vorhandenen Bestand dokumentiert und die gesetzlich vorgesehenen Anforderungen berücksichtigt. Zu klären sind insbesondere die tatsächlichen Gebäudeabmessungen, die bisherige Nutzung und der Zeitpunkt der Errichtung. Als Nachweise können historische Luftaufnahmen, ältere Bauprojekte, behördliche Akten und weitere geeignete Dokumente herangezogen werden. Das Verfahren muss grundsätzlich sämtliche betroffenen baurechtswidrigen Gebäude und Nutzungen derselben Grundstückseinheit erfassen. Soweit einzelne Bestandteile nicht legalisierbar sind, kann ihre Beseitigung erforderlich werden. Ein wesentlicher technischer Punkt ist die Abwasserentsorgung. Das Gesetz verlangt ein System, das den Anforderungen des balearischen Wasserwirtschaftsplans entspricht. Die Gemeinde kann zudem bestimmte Maßnahmen zur Energie- und Wassereffizienz, zur Reduzierung von Lichtemissionen oder zur äußeren Gestaltung verlangen. Für eine Finca mit alter Sickergrube, unzureichender Abwasserbehandlung oder ungeklärter Wasserversorgung kann dadurch zusätzlicher Investitionsbedarf entstehen.

Welche Folgen hat die Legalisierung für die Ferienvermietung?

Eine nach diesem Sonderverfahren legalisierte Wohnung darf grundsätzlich nicht zur kommerziellen touristischen Kurzzeitvermietung genutzt werden. Die entsprechende Beschränkung wird in der Legalisierungsentscheidung festgehalten und muss im Grundbuch eingetragen werden. Eine gesetzliche Ausnahme besteht für bestimmte Wohnungen, die bereits vor dem 29. Mai 2024 rechtmäßig touristisch vermietet wurden und weiterhin über die erforderliche Berechtigung verfügen. Für einzelne frühere Genehmigungsformen gelten ergänzende Voraussetzungen. Für Eigentümer und Käufer ist deshalb die bisherige touristische Nutzung gesondert zu prüfen. Die baurechtliche Legalisierung ersetzt keine touristische Vermietungsgenehmigung.

Welche Bedeutung hat die Legalisierung beim Immobilienverkauf?

Eine erfolgreiche Legalisierung kann bestehende baurechtliche Unsicherheiten beseitigen und damit die Voraussetzungen für Verkauf, Finanzierung oder spätere Baumaßnahmen verbessern. Sie bedeutet allerdings nicht, dass jede gewünschte Erweiterung anschließend zulässig wäre. Künftige Arbeiten unterliegen weiterhin den dafür geltenden Bauvorschriften. Bei einem Immobilienkauf sollte eine angekündigte oder lediglich für möglich gehaltene Legalisierung nicht wie eine bereits erteilte Genehmigung bewertet werden. Vor Vertragsabschluss ist zu klären, welche Bauteile genehmigt sind, welche über das Sonderverfahren legalisiert werden könnten und welche Kosten oder Einschränkungen damit verbunden wären.

Eigentümer, die das Verfahren nutzen möchten, sollten zunächst die baurechtliche Ausgangslage und den erforderlichen Projektumfang untersuchen lassen. Gerade vor dem Anstieg der zusätzlichen Abgabe im Februar 2027 kann diese Vorprüfung auch finanziell entscheidend sein.

Amtliche Quellen: Ley 7/2024, siebte Zusatzbestimmung und Consell de Mallorca, BOIB vom 15. Februar 2025. Grundlage der Fristen, Abgaben und Sondervoraussetzungen sind die aktuell konsolidierten gesetzlichen Bestimmungen.