Neues Mietrecht in Spanien: Was Vermieter und Mieter auf Mallorca jetzt wissen müssen

Zwei neue Dekrete verändern wesentliche Regeln für Wohnraummieten in Spanien. Betroffen sind unter anderem Vertragsverlängerungen, Kündigungsfristen, Zeit- und Zimmervermietung, Mieterhöhungen, Reparaturen und steuerliche Anreize. Für Mallorca sind vor allem bestehende Mietverträge und temporäre Vermietungsmodelle relevant.

Der Real Decreto-ley 29/2026 tritt grundsätzlich am 8. Oktober 2026 in Kraft. Der Real Decreto-ley 28/2026 mit den neuen Regeln zur langfristigen Verlängerung regulärer Wohnraummietverträge gilt ab 15. November 2026. Beide Dekrete müssen noch von der Diputación Permanente bestätigt werden. (boe.es)

Reguläre Mietverträge: Verlängerung um weitere fünf oder sieben Jahre

Der Real Decreto-ley 28/2026 ändert Artikel 10 der spanischen Ley de Arrendamientos Urbanos. Nach Ablauf der gesetzlichen Mindestdauer von fünf Jahren – beziehungsweise sieben Jahren, wenn der Vermieter eine juristische Person ist – verlängert sich der Vertrag grundsätzlich um weitere fünf beziehungsweise sieben Jahre, sofern er nicht rechtzeitig gekündigt wird. Für Vermieter gilt künftig grundsätzlich eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor Vertragsende. Mieter müssen mindestens zwei Monate vorher kündigen. (boe.es) Für bestehende Verträge enthält das Dekret Übergangsregeln. Liegt das Vertragsende bei Inkrafttreten weniger als sechs Monate entfernt, kann für Vermieter vorübergehend eine kürzere Frist gelten.

Nichtverlängerung kann Entschädigung auslösen

Neu ist auch, dass eine Nichtverlängerung durch den Vermieter nach Ablauf der Mindestdauer unter bestimmten Voraussetzungen einen Entschädigungsanspruch des Mieters auslösen kann. Das Gesetz sieht allerdings Ausnahmen vor, unter anderem bei nachgewiesenem Eigenbedarf des Vermieters oder bestimmter naher Angehöriger sowie in weiteren ausdrücklich geregelten Fällen. (boe.es)

Für Vermieter wird deshalb wichtiger, Vertragsende, Kündigungsgrund und Fristen rechtzeitig zu prüfen.

Zusätzlich bis zu zwei Jahre außerordentliche Verlängerung

Der Real Decreto-ley 29/2026 führt daneben eine weitere Verlängerungsmöglichkeit ein. Bestimmte Mieter können eine außerordentliche Verlängerung in Jahresschritten um insgesamt bis zu zwei Jahre verlangen. Voraussetzung ist unter anderem, dass sie mit den Mietzahlungen auf dem Laufenden sind und dies auch während der vorausgegangenen Monate waren. Der Vermieter muss die Verlängerung grundsätzlich akzeptieren. Ausnahmen gelten etwa bei einem neu vereinbarten Vertrag oder wenn die Wohnung nachweislich für den Vermieter selbst oder bestimmte Angehörige benötigt wird. (boe.es)

Mieterhöhungen bis Ende 2027 begrenzt

Auch die jährliche Aktualisierung bestehender Mieten wird vorübergehend eingeschränkt. Für Anpassungen bis zum 31. Dezember 2027 gelten zusätzliche Grenzen. Liegt eine bestehende Miete bereits über einem anwendbaren staatlichen Referenzwert, kann eine weitere Erhöhung ausgeschlossen sein. In anderen Fällen kann eine Anpassung vereinbart werden. Ohne Einigung darf die Erhöhung nach dem neuen Dekret grundsätzlich maximal zwei Prozent betragen. (boe.es)

Vermieter sollten deshalb vor jeder turnusmäßigen Erhöhung prüfen, welche Regel für den konkreten Vertrag gilt.

Zeitmietverträge brauchen einen nachweisbaren Grund

Besonders relevant für Mallorca sind die strengeren Regeln für temporäre Mietverträge. Eine Zeitmiete muss künftig auf einem tatsächlichen und nachweisbaren vorübergehenden Wohnbedarf beruhen. Der Grund muss im Vertrag ausdrücklich genannt werden. Als temporäre Vermietung gelten grundsätzlich Verträge von mehr als 31 Tagen und regelmäßig höchstens zwölf Monaten. Wird eine Wohnung länger als zwölf Monate ohne fortbestehenden und belegbaren Zeitgrund vermietet oder werden zwischen denselben Parteien mehr als zwei aufeinanderfolgende Zeitmietverträge über dieselbe Wohnung geschlossen, kann das Mietverhältnis als reguläre Wohnraummiete behandelt werden. (boe.es)

Bestehende Zeitmietverträge laufen grundsätzlich zunächst nach ihrem bisherigen Rechtsregime weiter. Bei einer Verlängerung können jedoch die neuen Regeln greifen.

Zimmervermietung wird ausdrücklich erfasst

Auch die Vermietung einzelner Zimmer wird stärker reguliert. Entscheidend ist künftig stärker, welchem tatsächlichen Wohnzweck die Vermietung dient. Wird ein Zimmer faktisch zum dauerhaften Wohnen überlassen, können entsprechende Schutzregeln des Wohnraummietrechts greifen. Zudem darf die Summe der gleichzeitig verlangten Zimmermieten nicht über der zulässigen Gesamtmiete der Wohnung liegen. In angespannten Wohnungsmärkten können zusätzliche Mietpreisgrenzen gelten. (boe.es)

Makler- und Vertragskosten dürfen nicht auf Mieter verlagert werden

Der neue Text stellt klar, dass Kosten für Immobilienvermittlung und Vertragsformalitäten nicht direkt oder indirekt auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Das betrifft unter anderem Leistungen im Zusammenhang mit Vorbereitung, Abschluss, Verwaltung, Änderung oder Verlängerung eines Mietvertrags. (boe.es)

Bestehende Vertragsmuster sollten deshalb auf entsprechende Klauseln überprüft werden.

Reparaturen: Vermieter müssen schneller reagieren

Auch bei notwendigen Reparaturen werden die Rechte der Mieter ausgeweitet. Betrifft ein Schaden die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit der Wohnung, kann der Mieter den Vermieter schriftlich zur Beseitigung auffordern und einen Kostenvoranschlag vorlegen. Der Vermieter hat anschließend grundsätzlich fünf Werktage, um zu reagieren, eine alternative Lösung vorzuschlagen oder die Arbeiten selbst zu veranlassen. (boe.es) Bleibt eine Reaktion aus oder wird die Reparatur ohne ausreichenden Grund verweigert, kann der Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen die notwendigen Arbeiten selbst ausführen lassen und die nachgewiesenen Kosten geltend machen beziehungsweise mit einer folgenden Mietzahlung verrechnen.

Leerstehende Wohnungen: Mehr Spielraum für Gemeinden

Auch beim Leerstand verschärft das Dekret die möglichen kommunalen Instrumente. Gemeinden können dauerhaft leerstehende Wohnungen über Zuschläge auf die Immobiliensteuer IBI stärker belasten. Je nach Dauer des Leerstands und Anzahl der Immobilien können erhebliche Aufschläge vorgesehen werden. Die tatsächliche Anwendung hängt jedoch von der jeweiligen Gemeinde ab. Außerdem gelten zahlreiche Ausnahmen, unter anderem bei bestimmten beruflichen oder gesundheitlichen Gründen, Sanierungen, Rechtsstreitigkeiten oder vorübergehendem Verkaufs- beziehungsweise Vermietungsangebot. (boe.es)

Für Eigentümer auf Mallorca bedeutet das: Die konkrete Belastung kann künftig je nach Gemeinde unterschiedlich ausfallen.

Steuerliche Anreize für günstigere Vermietung

Das Dekret setzt nicht nur auf Einschränkungen. Private Vermieter können abhängig von Mietpreis, Vertragsgestaltung und weiteren Voraussetzungen höhere steuerliche Reduzierungen auf positive Nettomieteinkünfte erhalten. In bestimmten Konstellationen kann die Reduzierung bis zu 100 Prozent erreichen. Die Voraussetzungen unterscheiden sich jedoch erheblich. Entscheidend können unter anderem die Höhe der neuen Miete, der vorherige Vertrag, der Mieter und die Lage der Immobilie sein. (boe.es)

Die steuerlichen Folgen sollten deshalb im Einzelfall geprüft werden.

Was Vermieter auf Mallorca jetzt prüfen sollten

Für Vermieter sind vor allem folgende Punkte unmittelbar relevant:

• Laufzeit und nächstes Vertragsende bestehender Mietverträge

• neue Kündigungsfristen von bis zu sechs Monaten

• mögliche Entschädigung bei Nichtverlängerung

• verwendete Zeitmietmodelle und deren tatsächliche Begründung

• Zimmervermietungen und deren Gesamtmiete

• geplante Mieterhöhungen

• Regelungen zu Makler- und Vertragskosten

• interne Abläufe bei Reparaturmeldungen

• mögliche kommunale IBI-Regeln bei Leerstand

Vor allem bei Verträgen, die in den kommenden Monaten enden, kann die neue Rechtslage zu deutlich längeren Bindungszeiten führen.

Was Mieter wissen sollten

Mieter erhalten durch die neuen Regeln unter anderem stärkere Rechte bei Vertragsverlängerungen, zusätzlichen Schutz vor kurzfristigen Mietsteigerungen und kürzere Reaktionsfristen bei wichtigen Reparaturen. Wer einen Zeitmietvertrag oder ein Zimmer gemietet hat, sollte besonders prüfen, ob der angegebene zeitliche Mietgrund tatsächlich besteht und dokumentiert ist. Auch bei bevorstehenden Vertragsenden wird künftig entscheidend, ob die neuen Verlängerungsregeln greifen und welche Fristen eingehalten wurden.

Noch nicht endgültig parlamentarisch bestätigt

Trotz der Veröffentlichung im BOE ist das Gesetzgebungsverfahren noch nicht vollständig abgeschlossen.

Beide Real Decreto-ley müssen von der Diputación Permanente bestätigt werden. Der Real Decreto-ley 29/2026 tritt grundsätzlich bereits am 8. Oktober 2026 in Kraft; der Real Decreto-ley 28/2026 soll ab 15. November 2026 gelten. (boe.es)

Für laufende und neue Mietverträge ist deshalb entscheidend, welches Dekret auf welchen Vertrag anwendbar ist und ab welchem Zeitpunkt.

Quellen: Boletín Oficial del Estado, insbesondere Real Decreto-ley 28/2026 und Real Decreto-ley 29/2026.