Immobilienmarkt Mallorca - So sehen Experten die aktuelle Situation

Der spanische Immobilienmarkt ist gefragt wie nie. Im vergangenen Jahr gingen über 18% angebotener Objekte an ausländische Käufer. Unsere Experten beleuchten die Lage auf Mallorca.

Der Immobilienmarkt auf Mallorca und den Nachbarinseln schloss im vergangenen Jahr mit einer herausragenden Bilanz. Wie die Statistiken der Notare und Grundbuchämter ergaben, wurden im Jahr 2022 knapp 17.800 Immobi­lien im Gesamtwert von 7,544 Milliar­den Euro verkauft. Die Zahl der einzelnen Objekte legte damit um fast 26 Prozent im Vergleich zu 2021 zu.

Minkner & Bonitz
Nach Einschätzung von Lutz Minkner, dem Geschäftsführer des Immobilien-Unternehmens Minkner & Bonitz in Santa Ponsa, ist das Ergebnis vor dem Hintergrund des wirtschaftlichen Umfelds mit fast zweistelligen Inflationsraten "sensationell". Minkner unterscheidet allerdings zwischen dem einheimischen Markt im unteren und mittleren Preissegment und dem Markt internationaler Nachfrage, das im mittleren bis oberen Preissegment angesiedelt ist.

Demnach kam von den über 34 Prozent ausländischer Immobilienkäufer die überwiegende Mehrzahl (60%) aus Deutschland; Investoren aus Großbritannien machten zwölf Prozent aus. Genau diese 34 Prozent waren am Gesamtumsatz mit geschätzten, stattlichen 45% – umgerechnet 3,4 Milliarden Euro – beteiligt.

So lauten die weiteren Einschätzungen von Minkner & Bonitz:

Das Jahr 2023
Für 2023 liegen noch keine belastbaren Zahlen vor. Makler und Bauträger verzeichnen weiter gute Umsätze, allerdings wohl in Seitwärtsbewegung. Eine Studie des Steinbeis-Transfer-Instituts prognostiziert für 2023 eine Preissteigerung von 10,2 %. Preistreibend wirkt sich aus, dass die Nachfrage größer ist als das Angebot. Die gestiegenen Hypothekenzinsen belasten sicherlich den einheimischen Markt. Der Markt der ausländischen Nachfrage ist davon weniger belastet, da ausländische Käufer selten finanzieren.

Was ist gefragt?
Aus eigenen Feststellungen und Berichten der Mitbewerber ergibt sich, dass der ausländische Markt in den ersten 6 Monaten 2023 überwiegend Wohnungen und Villen im Preissegment zwischen 800.000 € und 2 Millionen Euro nachgefragt hat. Weiterhin wird von guten Abschlüssen im High-End-Bereich zwischen 5 Millionen Euro und 20 Millionen Euro berichtet. Diese Zahlen können wir aufgrund der von Minkner & Bonitz getätigten Umsätze bestätigen. Besonders stark nachgefragt ist wie immer der Südwesten mit den Orten Port Andratx, Camp de Mar, Santa Ponsa, Costa d`en Blanes, Bendinat und Palma bis Son Vida. Aber auch in der Inselmitte um Santa Maria, im Südosten um Santanyi und im Norden um Pollenca wird von guter Nachfrage berichtet.

Abwarten oder zugreifen?
Wir kennen Mallorcas Immobilienmarkt seit 30 Jahren. Es hat sich selten gelohnt zu warten, denn Mallorcas Immobilienmarkt für Luxus­immobilien kennt seit 30 Jahren nur zwei Richtungen „seitwärts und aufwärts“, nie zurück. Wer finanzieren muss, sollte mit einem spitzen Stift rechnen und sich dann entscheiden. Zinssenkungen sind allerdings in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.

Perfect Mallorca
Makler und Immobilien-Experte Jürgen Dreckmann von "Perfect Mallorca" in Cala Murada sieht die Antwort auf die Frage nach "Kaufen oder Abwarten" hinsichtlich Mallorca gespalten:

Für Abwarten spricht, dass der Anteil an ausländischen Käufern auf Mallorca größer sein muss als spanienweit ausgewiesen. Ich kann mir nicht vorstellen, dass auf Mallorca nur 2 von 10 Immobilien an Ausländer gehen. Für Zugreifen spricht: Die Nachfrage hat sich etwas beruhigt, aber aus meiner Sicht erst im zweiten Quartal. Im Moment ist es noch deutlicher, was aber auch mit den Sommerferien in Deutschland zu tun haben kann. Trotzdem trifft diese geringere Nachfrage auf ein nach wie vor geringes Angebot.
Rückblick 2023
Im Laufe des zweiten Quartals reduzierte sich die Nachfrage. Im ersten Quartal hatten wir nach wie vor eine hohe Nachfrage.

Was ist angesagt?
Für eine genaue Aussage bräuchte ich eine Glaskugel, sagt Dreckmann. Ich merke, dass es bei uns (Süd-Osten) in allen Kategorien zögerlicher wird. Die kleineren Objekte haben den Vorteil, dass die meisten das Geld haben und "nur" entscheiden müssen, ob oder ob nicht. Größere Objekte sind oft an Finanzierungen gebunden, dann kommt es auf die Situation der jeweiligen Interessenten an. Dabei sind alle erstaunt, dass unsere Konditionen der hiesigen Banken unter dem Zinsniveau in Deutschland liegen. Lange Zeit waren die Zinsen hier höher, da hier niemand zu 0,5 oder 0,6% finanzieren konnte. Jetzt hat sich das Blatt wieder gewendet. Die aktuelle Hypothek letzte Woche: 2,9% variabler Zinssatz.

Wie schon gesagt, trifft derzeit die geringere Nachfrage auf ein sehr knappes Angebot. Das heißt, dass ich nicht erwarte, dass in die Preise wirklich Bewegung kommt. Allerdings haben in den vergangenen Monaten und Wochen – in der heißen Zeit – einige Eigentümer – mit Hilfe und Unterstützung einiger Makler – die Gier in die Augen bekommen. Es sind Angebote auf dem Markt gelandet, die einfach nicht dem Wert entsprechen und manchmal nicht einmal in der Nähe liegen. Diese werden sich sicherlich korrigieren müssen – oder sie bleiben halt einfach stehen.

Die andere Seite ist, dass wenn die eine Immobilie dabei ist, die den Traum erfüllt – wir verkaufen keine Immobilien, die man braucht, es ist die Realisierung von Träumen und Wünschen – dann kann ich dann nur jedem empfehlen, zuzugreifen, wenn das Preis-Leistungs-Verhältnis in Ordnung ist. Einen größeren Einbruch des Marktes erwarte ich unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht.

De Haas Immobilien
Für De Haas Immobilien in Artà ist die Nachfrage weiterhin stark. Allerdings ist eine leichte Beruhigung wahrzunehmen, wie Frank Steinhoff von DHP erklärt.
Es gibt wieder "Geld für´s Geld", also auch schon für einfache Festgeldanlagen. Das führt dazu, dass der "Anlagedruck" bei einigen Kauf­interessenten etwas nachgelassen hat.
Die ersten beiden Quartale zeigten auf Mallorca eine ähnliche Entwicklung wie im Vorjahr. Gefragt sind alle Arten von Immobilien (Wohnungen, Stadthäuser, Chalets, Fincas, usw.). Die Nachfrage bei Wohnungen hat allerdings deutlich zugenommen. Auch bei den Preiskategorien der Immobilien haben wir ein weites Feld. Zu den Regionen im Allgemeinen können wir nichts sagen, da wir ja auf den Nordosten von Mallorca spezialisiert sind.

Eine Preisentwicklung nach unten sehen wir nicht. Wer sich also seinen Traum von einer Ferienimmobilie auf Mallorca erfüllen möchte, sollte jetzt kaufen und nicht warten.

Schober & Partner S.L.
Wir stellen Zurückhaltung fest, sagt Geschäftsführer Matthias Schober. Speziell im Wohnungsmarkt macht sich dies bemerkbar und das vor allem bei den Neubauwohnungen. Die Nachfrage ist bei den derzeitigen Preisen im Neubaubereich deutlich zurückgegangen. Dieses Feedback erhalten wir auch von den Bauträgern direkt.

Second Hand gefragt
Der Immobilienmarkt bei Second-Hand Wohnungen ist weiter gut. Natürlich auch nur, wenn ein vernünftiger Angebotspreis aufgerufen wird der zusammen mit dem Eigentümer gefunden werden muss. Kollegen in unserer Berufssparte, die mit haltlosen Verkaufsversprechen und unrealistischen Preisen werben, haben zum Glück zunehmend Schwierigkeiten mit dieser Methode.
Bei Häusern und Landhäusern ist die Nachfrage wenig verändert, wohl auch damit begründet, dass meist nicht auf eine Finanzierung zurückgegriffen werden muss. Der Käufer darf jedoch auch wieder kritischer sein ohne befürchten zu müssen, dass sofort der nächste Interessent bereit steht der sofort zuschlägt.

Vorsicht bei Maklern die potentielle Käufer mit weiteren Kaufinteressenten zum Abschluss drängen. Dies ist  zu 99% aus der Luft gegriffen. Dennoch erschreckend festzustellen, dass es immer noch viele Interessenten gibt, die eine solche Verkaufsmasche nicht ab­strafen und diese unseriöse Vorgehensweise dulden.

Immobilien im Wiederverkauf sind im Angebotspreis größtenteils dem Markt angepasst. Die richtige Immobilie gefunden, sollte man hier sofort zuschlagen. Bei Neubau kann es sein, dass eine kurzfristige Zurückhaltung auch Erfolg bei der Preisgestaltung zeigt. Dies trifft jedoch nicht für alle Bauträger zu und sollte im Einzelfall geprüft werden.  

Die Lage und auch die Bauausführung ist immer noch sehr ausschlaggebend und kann einen vergleichbaren höheren Angebotspreis rechtfertigen.

Neue Regierung
Einfluss auf die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes wird sicher auch die neue Balearen Regierung haben. Hatte die abgewählte Linksregierung eine Beschränkungen der Immobilienverkäufe ins Spiel gebracht, will die neue, konservative Regierung dieses Vorhaben nicht weiter verfolgen.

Kürzlich sagte die neue Wohnungsministerin Marta Vidal gegenüber der Zeitung "Diario de Mallorca", wohlhabende Ausländer stellten kein Problem für "die Mittelschicht" auf den Inseln dar. Käufer aus dem Ausland kauften vor allem Luxusimmobilien, so Vidal weiter.
Man könne nicht die wahren Gründe für das Problem der Wohnungsnot auf Mallorca dadurch verschleiern, dass man andere dafür verantwortlich mache, sagte sie. Nach Vidals Ansicht ist eine Beschränkung der Verkäufe auch nicht mit dem Gesetz zu vereinbaren.

Nichts gegen Käufer
Grundsätzlich hat die neue Wohnungsministerin nichts gegen ausländische Käufer und Investoren. Sie zähle sich selbst zur Mittelschicht und sie "tangiere es nicht", wenn da jemand komme und sich eine Luxusimmobilie, ein Haus am Meer oder eine Dachgeschosswohnung in Palmas Altstadt kaufe.
Ihre Aufgabe sei es vielmehr, genügend bezahlbaren Wohnraum für eben jene Mittelschicht zur Verfügung zu stellen, so die Ministerin weiter. Wohnungen dürften nicht zu Spekulationsobjekten werden.

Sie plädierte dafür, das schon seit Langem geplante "Wohnraumobservatorium" in Ganz zu bringen. Nur so könne man einen Überblick über die Situation bekommen, sagte Marta Vidal.

Rechtliche Hürden
Vidal kündigte an, "massiv gegen die illegale Ferienvermietung" vorgehen zu wollen. Die Möglichkeiten eines Gesetzes aus dem Jahr 2017 ermöglichten es, praktisch überall Ferienwohnungen zu vermieten. Das habe zu einem Plus von rund 100.000 Gästebetten zum Bestand von 300.000 geführt, sagte sie. Diese Betten seien aber nur ein Bruchteil des kompletten, illegalen Angebots.

Zur möglichen Beschränkung von Immobilienverkäufen, wie Anfang vergangenen Jahres von der Partei Més gefordert, erteilte Vidal eine Absage. Das sei nicht mit EU-Recht kompatibel. Die EU-Kommission hatte bereits im März dieses Jahres darauf hingewiesen, dass die derzeit gültige Gesetzgebung innerhalb der EU "Beschränkungen der Geldbewegungen für den Kauf von Immobilien an Nicht-Residenten" schlichtweg verbietet.

Marc Fischer