Experten Interview Immobilien Mallorca : Was Käufer jetzt wissen müssen.

Immobilien Mallorca 2025 – Markt, Recht & Experten

Makler und Branchenkenner Jürgen Dreckmann über Marktlage, Risiken, rechtliche Stolperfallen – und warum fundierte Beratung wichtiger ist denn je.

Der Immobilienmarkt auf Mallorca bleibt dynamisch – aber auch herausfordernd. Zwischen wachsendem Regulierungsdruck, sinkendem Angebot und steigenden Preisen braucht es heute mehr denn je einen klaren Kopf und fundiertes Wissen. Bauen & Wohnen Mallorca hat sich mit Jürgen Dreckmann, Geschäftsführer von Perfect Mallorca, zum Sommerinterview getroffen. Er spricht offen über aktuelle Entwicklungen, rechtliche Fallstricke und seine Einschätzung zur zweiten Jahreshälfte 2025. Ein Gespräch mit Mehrwert – für alle, die kaufen, verkaufen oder einfach nur verstehen wollen, wie sich der Markt auf der Insel wirklich entwickelt.

Herr Dreckmann, wie würden Sie die aktuelle Marktsituation für Immobilien auf Mallorca beschreiben? Gibt es spürbare Trends oder Verschiebungen in Angebot und Nachfrage?

Die aktuelle Marktsituation ist aus unserer Sicht vor allem geprägt von einem geringen Angebot an Immobilien. In der über 20jährigen Tätigkeit haben wir dies bei allen Aufs und Abs in dieser Form noch nicht erlebt.

Die treibt zum einen die Preise und verlockt den ein oder anderen Verkäufer seine Immobilie zu einem überteuerten Preis anzubieten. Leider gibt es ausreichend Makler, die dieses Spiel dann auch mitspielen, weil sie die Immobilie aufnehmen wollen und nicht in die Diskussion mit dem Eigentümer gehen wollen oder können.

Welche rechtlichen Neuerungen im Immobilienbereich sind 2025 besonders relevant für Käufer oder Eigentümer – insbesondere im Hinblick auf Bauvorgaben oder energetische Standards?

Derzeit sehe ich keine neuen Regelungen, die etwas neues bedeuten.

Bei Neubauten, die die Käufer selbst planen und erstellen, sind meist hochwertige Installationen von den Bauherren mit eingeplant. Wenn man sich die Standards der Bauträger anschaut, so gibt es hier noch einen hohen Nachholbedarf bei zeitgerechtem Bauen.

Das heißt aber nicht, dass es nicht noch kommt. Leider bewegen wir uns je nach Gemeinde da in einem unsicheren Gebiet, in dem sich schnell etwas ¨ändern kann.

Wie wirken sich die jüngsten Regulierungsmaßnahmen der Balearen-Regierung – z. B. im Bereich Ferienvermietung – auf den Immobilienmarkt aus?

In den letzten Jahren hatten wir ja schon lange das Thema, dass es keine neuen Ferienvermietungslizenzen mehr gegeben hat. Wir haben unseren Kunden immer darauf hingewiesen und oft stellte sich der Wunsch nach der Lizenz nur als eine mögliche Option heraus. Wenn wir die Interessenten darüber aufgeklärt hatten, was sie bei der Vermietung alles beachten müssen und was letztendlich unter dem Strich bei Immobilien übrigbleibt, die der Eigentümer selbst auch nutzt, hatte sich das Thema Vermietungslizenz meist schnell erledigt. Viele Kunden haben eine falsche Vorstellung darüber gehabt, wie es geht und was unter dem Strich bei einer selbstgenutzten Immobilie übrigbleibt.
Insofern ändert sich aus unserer Sicht für die meisten Kaufinteressenten nichts.

Interessenten, die Ihren Immobilienkauf nur mit Hilfe der Ferienvermietung finanzieren können, standen wir immer schon kritisch gegenüber.

Was sollten Käufer aus dem deutschsprachigen Raum bei der Finanzierung und steuerlichen Planung aktuell besonders beachten?

Bei der Finanzierung ist es wichtig die Unterschiede zwischen Hypothekenregeln in Spanien und dem jeweiligen Heimatland zu verstehen. Die Finanzierung in Spanien bietet gegenüber Deutschland einige wesentliche Vorteile, die man aber erklären muss.

Ganz wichtiger Punkt, wenn man auf eine Finanzierung angewiesen ist:
Keine Unterschrift unter einen Vorvertrag, wenn noch keine endgültige Finanzierungszusage der Bank vorliegt! Im Zweifel kann es sein, dass die Anzahlung - immerhin 10 % des Kaufpreises - weg ist.

Die steuerliche Planung betrifft in der Regel mehr die Objekte im hochpreisigen Segment. Zum einen sollte man hier die Gestaltungsmöglichkeiten und deren Auswirkung kennen. Zum anderen Lohnen sich diese in der Regel auch erst bei einer höheren Summe.

Mit der derzeitigen Regelung bei der Vermögensteuer, dass diese erst ab 3 Mio. Euro pro Person greift, sind die meisten Transaktionen davon eh nicht betroffen.

Ein anderer Punkt ist die angedachte 100% Grunderwerbsteuer für Käufer außerhalb der EU. Hier muss man genau beobachten was letztendlich als Gesetz beschlossen wird. Die betroffene Käuferschicht wird dann sicherlich nicht mehr einfach so kaufen, sondern wird dann auf „Gestaltungs-Möglichkeiten“ beim Kauf angewiesen sein.

Gibt es neue oder angepasste steuerliche Pflichten für Nicht-Residenten, etwa bei Mieteinnahmen, Schenkungen oder dem Verkauf von Immobilien?

Aktuell sind hier einige neuen Regelungen in diesem Jahr in Kraft getreten. Bei der Miete verfolgen wir dies nicht so, da wir kein Vermietungsgeschäft betreiben. Aber unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Langzeitmiete sogar steuerfrei vereinnahmt werden.

Die Steuersätze bei der Schenkung war für nahe Angehörige (Stufe 1) bereits seit längerem bei nur 1 %, jetzt gibt es hier auch unter bestimmten Rahmenbedingungen die 0 % Steuer.

Und aktuell wurden auch weiter entfernte Verwandte stark im Steuersatz reduziert.

Thema Nachhaltigkeit: Wie stark beeinflusst das Thema Energieeffizienz mittlerweile den Immobilienwert auf der Insel – und welche Technologien werden besonders nachgefragt?

Im unteren und mittleren Segment spielt dies beim Kauf nicht wirklich eine Rolle. Sobald diese Immobilien aber renoviert werden, werden sie entsprechend modernisiert und oft auf den aktuellen Stand gebracht.

Im Hochpreisigen-Segment legen die Kunden viel mehr Wert auf moderne und effiziente Ausstattung. Dies spiegelt sich dann eben auch im Preis entsprechend wider. Bei älteren Gebäuden in dem Segment die diese Ausstattung nicht haben, führt dies zum Teil zu erheblichen Abschlägen, falls dies nicht durch eine spezielle Lage kompensiert wird.

Wie steht es um das Baulandangebot auf Mallorca? Gibt es Regionen, in denen aktuell besonders viel Bewegung ist – oder wird der Neubau zunehmend schwieriger?

Meine Sicht betrifft die privaten potenziellen Bauherren.

Bauland steht – aus unserer Sicht ausreichend zur Verfügung, wenn man sich um all die Baulücken kümmern würde, die vorhanden sind.

Spezielle bei uns im Bereich Manacor ist das Problem das Bauamt. Nicht, unzureichend oder Falsch besetzt dauert es ewig lange (durchaus auch mal 4 Jahre) bis ein Bauherr seine Baulizenz erhält.

Hinzukommen geänderte „Interpretationen“ von Regeln und Gesetzte ausgelöst durch neue Mitarbeiter an verantwortlicher Stelle. Wir haben in den ganzen Jahren nie so viele Themen an Anwälte weitergegeben wie seit Mitte 2024.
In Cala Murada haben wir die Diskussion der fehlenden Kanalisation, die dazu führt, dass keine Baugenehmigungen erteilt werden oder nur dann, wenn der Bauherr die Kanalisation auf eigen Rechnung baut und an Manacor „verschenkt“.

In Manacor regt sich mittlerweile der Bürgerprotest. Im Januar fand eine Versammlung dazu statt. 

Dieses Thema in abgeschwächter Form kenne ich auch aus anderen Regionen und da wird jeder potentieller Bauherr vor dem Kauf ein sehr wachsames Auge drauf werfen müssen. Dies geht nur mit professioneller Unterstützung.

Bei großen Bauträgern gelten natürlich andere Regeln

Was raten Sie Eigentümern, die in nächster Zeit verkaufen möchten? Gibt es rechtliche oder steuerliche Optimierungsmöglichkeiten, die oft übersehen werden?

 Das kommt wirklich auf die persönliche Situation der jeweiligen Käufer an. Je nach Fall hat man mehr oder weniger „Gestaltungs-Spielraum“.

Und ja ich würde denken, dass die meisten Makler diese Möglichkeiten nicht kennen. Dadurch das wir auch den Servicebetrieb ähnlich wie eine vollwertige Gestoria haben, sind wir da inhaltlich anders aufgestellt und können Kunden besser beraten.

Gibt es typische Fehler, die Immobilienkäufer auf Mallorca trotz guter Vorbereitung immer wieder machen – und wie lassen sich diese vermeiden?

Einer der Fehler ist, sich von einem Verkäufer oder Makler unter druck setzten zu lassen: "Sie müssen sich jetzt entscheiden, weil da noch andere sind....Wir haben schon Angebote von anderen, aber wir würden es gerne an Sie verkaufen....Das ist nicht schlimm, das ist so auf Mallorca...."

Ich versteh voll und ganz die Emotionale Lage der Käufer. Aber diese ist gut bei der Auswahl, aber schlecht beim Abschluss. Denn beim Abschluss sollte man einen klaren Kopf behalten und erst unterschrieben, wenn so weit alles betrachtet und geklärt ist.

Auch sollte man auf keinen Fall einen Aras- oder Optionsvertrag unterschreiben so lange keine Finanzierungszusage der Bank vorliegt, wenn man auf die Hypothek angewiesen ist. Lieber die Kosten der Bank verlieren, weil das Objekt weg ist, als die 10 % Anzahlung, weil man nicht abwickeln kann.

Abschließend: Welche Entwicklungen erwarten Sie für die zweite Jahreshälfte 2025 – bleibt Mallorca ein stabiler und attraktiver Immobilienstandort für Investoren und Privatkäufer?

Ja, der Blick in die Glaskugel … wir erwarten, das Mallorca stabil bleibt und weiterhin für viele Interessenten der bevorzugte Platz für die Investition in die Ferienimmobilie bleibt. Allerdings wird sich nicht jeder so einfach mehr diesen Traum erfüllen können wie früher. Der markt wird sich weiter verändern.

Wier sehen dem aber positiv entgegen. Unsere Antwort auf die Veränderungen am Markt ist das wir ab September 2025 die internationale Immobilienmarke Fine & Country auf Mallorca vertreten werden.
Unser Auftritt als Perfect Mallorca bleibt, wie bisher, erhalten und mit der Erfahrung aus über 20 Jahren auf Mallorca bauen wir die Vertretung von Fine & Country auf Mallorca zusätzlich auf.

Interview mit Jürgen Dreckmann 

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