Las construcciones o ampliaciones ilegales apenas eran perseguidas en Mallorca en el pasado. Pero esos días se han acabado. En el peor de los casos, partes de edificios levantados sin permiso ya no pueden legalizarse después. Entonces, ¡la bola de demolición amenaza!
La pesadilla de Kirsten Schwarzer (nombre cambiado por el editor) empezó con un chaparrón. Una mañana de octubre del año pasado, goteó sobre la costosa moqueta de su finca situada entre Llucmajor y Algaida. Pronto se hizo evidente que parte del invernadero cubierto estaba completamente deteriorado. Schwarzer, que había comprado la pequeña casa de campo con su marido hacía tres años, encargó a un techador amigo que llevara a cabo las obras de renovación necesarias. Sin embargo, primero pidió a la pareja que solicitara el permiso de obras necesario al ayuntamiento de Llucmajor.
Tras una breve revisión en el ayuntamiento, la solicitud fue denegada. Motivo: Aunque el invernadero había sido inscrito en el registro de la propiedad, su construcción nunca había sido solicitada ni aprobada por el ayuntamiento. "Ilegal", oyó decir rotundamente Schwarzer al funcionario. Y lo que era aún peor: era muy probable, continuó el empleado municipal, que los alemanes recibieran pronto una notificación de demolición. Después de todo, sería imposible legalizar la ampliación más adelante, aunque se pagaran impuestos y multas. Para siempre jamás.
Cancelada la protección de las reservas
„No es un caso aislado“, sabeß Tomeu Clar del bufete „Palmaluris“, abogado especializado en derecho inmobiliario en Llucmajor. La razón por la que muchos propietarios de viviendas en Mallorca, y especialmente en las zonas rurales, están actualmente preocupados es la abolición de la protección del status quo para las propiedades ilegales en el llamado suelo rústico, es decir, suelo rural, que entró en vigor el año pasado.
„Un proceso casi increíble“, dice el abogado Clar. Porque: las casas o ampliaciones que se construyeron más de ocho años antes de que entrara en vigor este cambio en la ley nunca podrán legalizarse de nuevo. Solo seguirán protegidas las construcciones ilegales que ya llevaban terminadas al menos ocho años a 31 de diciembre de 2017. Los edificios que no llevaban terminados ocho años en esa fecha no pueden volver a estar protegidos. Están amenazados de demolición. En otras palabras, tienen que ser demolidos.
Y el hecho de que esto no es en absoluto sólo una amenaza vacía se demuestra por las primeras demoliciones de partes de casas ordenadas por el municipio, no menos recientemente en Calviá y Andratx.
¿Cuándo una propiedad es ilegal?
La mejor pregunta es: ¿Cuándo es legal una propiedad en Mallorca? „Una propiedad es legal si se construyó de acuerdo con las regulaciones de la ley de construcción pública española, es decir, si se concedió un permiso de construcción antes de la construcción y el municipio aprobó el edificio después de su finalización“, dice el agente inmobiliario y abogado plenamente cualificado Lutz Minkner. Tras la aceptación, el propietario puede inscribir el edificio en el registro de la propiedad mediante una nueva declaración de obra. Para ello, debe presentar al notario la licencia de obras y el certificado de recepción de la obra.β
Legalizar después
Hasta aquí todo correcto. Pero, ¿qué pasa con las casas o partes de casas que se han levantado o construido sin las licencias necesarias? Como siempre, depende. Si la casa o las ampliaciones reúnen los requisitos para ser autorizadas según la legislación vigente en materia de construcción, en particular si se han respetado las normas sobre volumen de construcción, altura y distancias a los linderos, la solicitud de licencia de obras y la autorización de construcción también pueden solicitarse a posteriori. Sin embargo, al mismo tiempo habrá que pagar una multa por construcción ilegal. Pero al menos así se consigue una casa legal,
explica Lutz Minkner.
Si se han ignorado las normas de construcción en el edificio ilegal o sus ampliaciones, el estado legal sólo puede ser restaurado por la demolición (parcial) - hoy en día elegantemente denominado "demolición y reconstrucción". Aunque esto es frustrante y costoso, en última instancia vale la pena, ya que sin un retorno a la conformidad con la ley de construcción, una venta es muy difícil o incluso imposible.
¿Qué es exactamente el grandfathering?
En Baleares, existe un plazo de prescripción de ocho años para la penalización de las infracciones en materia de edificación, regulado en la “Ley de Disciplina Urbanística”. Si las obras ilegales se terminaron hace más de ocho años y las autoridades de edificación no impusieron ninguna sanción durante ese tiempo, la propiedad suele estar protegida, es decir, ya no hay amenaza de demolición. Esto significa que incluso aquellos inmuebles que no reúnen los requisitos para obtener una licencia de obras pueden salvarse.
Pero: este saneamiento de edificios antiguos no es una legalización posterior. La casa o ampliación sigue siendo ilegal; sin embargo, el propietario está protegido de una orden de demolición u otras medidas por parte del ayuntamiento.
„Si el propietario presenta posteriormente una solicitud de transformación o ampliación al ayuntamiento, éste tiene derecho a rechazarla mientras persista la condición ilegal,
explica el abogado Lutz Minkner.
