Comprar una propiedad es como comprar cualquier otra cosa en la vida: La calma y la previsión protegen contra gastos posteriores innecesarios y consecuencias desagradables. Por eso, antes de realizar una compra, debería encargar a un tercero independiente de su confianza la comprobación del inmueble y del contrato. La abogada Sonja Willner ofrece una visión general y consejos relevantes.
Usted no compra una propiedad de pasada. El proceso de compra lleva cierto tiempo. Los que actúan con rapidez siempre tendrán la ventaja de la retrospectiva. Sin embargo, los compradores potenciales suelen verse frenados por los documentos necesarios. Para comprar una vivienda se necesita el llamado número NIE, que se solicita en el registro de extranjeros. Esto puede llevar varias semanas. También es importante darse de alta en la Agencia Tributaria española con el número NIE y abrir una cuenta bancaria en España. Tenga también en cuenta que incluso la propiedad más barata siempre conlleva costes adicionales. Se trata de tasas e impuestos ocultos en los que se incurre al comprar una propiedad. También hay posibles gastos de préstamo y ciertas condiciones. Aunque actualmente los tipos de interés son bajos, algunos bancos en España vinculan la concesión de una hipoteca a la contratación de un seguro de vida. Nuestro abogado aclara la situación.¿Qué datos, información y documentos debe comprobar detalladamente y presentar el vendedor antes de la compra?
Aquí hay que distinguir si usted está comprando una propiedad existente o una propiedad de nueva construcción.
En el caso de las propiedades existentes, debe solicitar todos los documentos relacionados con la propiedad, como los permisos de construcción y las inspecciones de obras del municipio, las inscripciones en el registro de la propiedad, el aviso de tasación del impuesto sobre bienes inmuebles, el certificado de habitabilidad; en el caso de los pisos, las últimas actas de las juntas de propietarios; en el caso de las fincas en el campo, un certificado del municipio de que no hay infracciones de las normas de construcción.
En el caso de las propiedades de nueva construcción, se debe prestar especial atención a las especificaciones de construcción, que son vinculantes y proporcionan la base de lo que el comprador puede esperar del promotor. También en este caso debe obtener y comprobar copias de la licencia y los planos.
¿Qué partes intervienen en el proceso de compra y cuáles son sus responsabilidades?
El agente inmobiliario reúne a las partes y colabora en las negociaciones. Un arquitecto comprueba la situación de las normas de construcción con la autoridad local, un aparejador comprueba la sustancia de la propiedad, en particular los posibles problemas de humedad. El abogado comprueba los documentos de la propiedad, asegura el contrato privado del cliente en consecuencia, prepara la escritura notarial y acompaña al cliente a la cita. A diferencia de Alemania, el notario en España tiene una función puramente notarial: da fe de la voluntad de las partes. Un asesor fiscal debe examinar las implicaciones fiscales de la compra y asesorar, en particular, con respecto al impuesto sobre bienes inmuebles, etc. La declaración de impuestos tras la certificación notarial y la inscripción en el registro de la propiedad pueden ser realizadas por el asesor fiscal o por un proveedor de servicios de la administración (Gestoría).
¿Qué gastos tiene el comprador de la vivienda?
En las Islas Baleares, el comprador paga al notario. También debe pagar los gastos de inscripción en el registro de la propiedad. Además, hay impuestos, para las propiedades existentes el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (escalonado en función del precio de compra 8-13%) o para las nuevas propiedades el 10% de IVA reducido y el 1,5% de impuesto sobre actos jurídicos documentados.
Además, el comprador debe incluir en su planificación los costes de los proveedores de servicios que haya contratado (abogado, topógrafo, asesor fiscal, etc.)
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Inmuebles como inversión; ¿qué obstáculos legales hay que tener en cuenta como particular y empresario? Para los europeos es relativamente fácil comprar una propiedad en España. Todo comprador, ya sea persona física o jurídica, necesita un número de identificación fiscal en España. Un documento de identidad válido es suficiente para los particulares, pero es un poco más complicado para las empresas, donde se debe organizar y jurar un extracto certificado y apostillado del registro mercantil, y el director gerente también necesita un número de identificación fiscal.Los posibles compradores de países no pertenecientes a la UE ni al espacio Schengen necesitan una licencia militar en las Islas Baleares si desean adquirir una propiedad fuera de la UE. Este es a menudo un factor de tiempo que no debe subestimarse. Una propiedad en Mallorca en una buena ubicación es y sigue siendo una buena inversión. Sin embargo, cuidado, no existe un periodo de especulación como en Alemania. El beneficio obtenido en la venta es siempre imponible.
¿A qué deben prestar especial atención los compradores, pero también los vendedores, durante el proceso de compra? Tanto los compradores como los vendedores deben solicitar asesoramiento jurídico y fiscal a expertos. Los acuerdos privados por escrito son vinculantes, por lo que debe buscar asesoramiento antes de firmar nada rápidamente y posiblemente incluso realizar pagos sin poder evaluar las implicaciones legales y fiscales.Desde la experiencia profesional: ¿Cuál es el error más común que se comete al realizar una compra?
Actuar precipitadamente, ahorrando dinero en el lugar equivocado, es decir, en ausencia de asesoramiento experto. Sólo los abogados están autorizados a dar asesoramiento jurídico, están formados para ello y, en caso de error, también tienen un seguro. Las declaraciones de corredores, tíos y vecinos son entretenidas, pero ni son jurídicamente vinculantes ni ninguna de estas personas es responsable si algo sale mal.
El proceso legal para cualquier disputa es extremadamente largo. ¿Qué consejo daría a los compradores para ir sobre seguro?
Los procedimientos judiciales no sólo son largos y tienen un resultado incierto, sino que también son mucho más caros que el asesoramiento de expertos antes de la compra. Por lo tanto, siempre recomiendo que se revisen los documentos, que los contratos los redacten únicamente abogados y que se mantenga la cabeza fría durante las negociaciones.
Sonja Willner Abogada alemana | Abogada española
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