Además de contar con el agente inmobiliario adecuado, los compradores de propiedades en Mallorca también deberían tener a su lado a un abogado y un aparejador competente a su lado.
Sin un socio a su lado, comprar una propiedad puede ser muy difícil. Además del agente inmobiliario, siempre debe buscar asesoramiento jurídico. Si involucra a un abogado en la compra, siempre estará en el lado seguro. Un abogado también comprobará la propiedad, pero sobre todo examinará los documentos e inscripciones existentes y, posiblemente, los que aún falten, y redactará un contrato de compraventa hermético. „En España, los compradores están sujetos a un amplio deber de diligencia en materia inmobiliaria“ explica Dominic Porta, abogado de Porta & Associates en Palma. Esto significa que el comprador debe conocer al cien por cien la propiedad antes de adquirirla. Si se descubren defectos estructurales o legales después de la compra, es difícil o incluso imposible obtener justicia, entre otras cosas debido a los plazos comparativamente cortos, continúa Porta.
En este sentido, las tareas de un abogado son muchas y variadas: comprueban la posición del vendedor y verifican si éste es el propietario legal del inmueble. El abogado también comprueba si la propiedad cumple todas las normas de construcción. ¿Existen cargas heredadas? ¿Cuál es la inscripción en el registro de la propiedad y en el catastro? „Especialmente en Mallorca, puede encontrar algunas regulaciones sorprendentes para los edificios antiguos“, dice Dominic Porta. Por ejemplo, existe un derecho de retención de herencia de la Edad Media, o ciertos derechos de paso y derechos de uso que sólo pueden establecerse después de un examen legal y que idealmente deberían cancelarse antes de la compra.
En muchos casos, también hay discrepancias entre los datos del catastro y los de la inscripción en el registro de la propiedad. „La razón de ello es la tecnología topográfica“, explica el abogado Dominic Porta. El catastro calcula los datos basándose en imágenes de satélite. Las desviaciones del diez por ciento son normales en Mallorca. Las desviaciones mayores deben corregirse y subsanarse, porque se trata del impuesto sobre bienes inmuebles, que se calcula en función de la superficie del terreno. Si resulta que la propiedad es más grande de lo declarado, el comprador está obligado a pagar el impuesto de los cuatro años anteriores.
Los gastos de abogado se acumulan: para un posible pleito, los afectados deben prever el pago de alrededor del 10% del precio de compra. Los honorarios del abogado por un examen preliminar de los detalles mencionados son mucho más bajos.
Un perito independiente ayuda
„Como norma general, es aconsejable que los compradores de inmuebles consulten a un aparejador o perito,
aconseja Oliver Girharz, de la empresa de ingeniería y gestión de proyectos de construcción Matrol Servicios y Peritajes S.L.. Cuando se compra un edificio nuevo, existe una garantía legal contra daños y defectos, pero después de la compra la carga de la prueba recae en el comprador. La situación es aún más difícil con los edificios antiguos: Aquí se suele ‚comprar tal y como se ve‘, y esto significa que los daños o defectos difícilmente pueden reclamarse al vendedor. Precisamente por eso es importante inspeccionar detenidamente cada inmueble antes de comprarlo, independientemente de su antigüedad.
Según Oliver Girharz, el tasador también es útil a la hora de vender una propiedad. Los pequeños trabajos de reparación o remodelación, en particular, a menudo se subcontratan directamente a un artesano o contratista de la construcción, que entonces a menudo sugiere y lleva a cabo las medidas apropiadas a su propia discreción. „Por experiencia, podemos decir que muchos, por desgracia, no siempre actúan en interés del cliente“, dice Girharz.
Andreas John
