Para las transacciones inmobiliarias en España, el factor decisivo para el pago del impuesto de plusvalía es si el vendedor es residente o no residente.
Ya en 1999, el Gobierno español modificó la normativa sobre el impuesto municipal de plusvalía. Quien vende un inmueble como extranjero no residente está exento de pagar el impuesto; debe pagarlo el comprador.
El comprador tiene una obligación
La ley sobre el pago del impuesto de plusvalía es la "Ley de Haciendas Locales". Establece que, en principio, el vendedor de un inmueble debe pagar el plusvalía recaudado por el ayuntamiento". Existe una excepción si el vendedor es un no residente, es decir, no está domiciliado en España y, por tanto, no está obligado a pagar impuestos en el país. Por tanto, la obligación de pagar el plusvalía se traslada al comprador.
Reembolso posible
Sin embargo, este último puede reclamar el impuesto de plusvalía. La Ley General Tributaria (LGT) permite al comprador reclamar al vendedor no residente la devolución del impuesto municipal. A primera vista, parece una buena idea, pero en la práctica es extremadamente difícil de aplicar. Por regla general, el vendedor extranjero se negará a reembolsar el impuesto.
Esto deja al comprador con sólo una acción civil. Esto es extremadamente complicado contra una persona jurídica no residente y registrada en España.
Protección contractualPor este motivo, en el contrato de compraventa ya debería pactarse cómo el vendedor (extranjero) puede indemnizar al comprador por el pago del impuesto. Esto suele hacerse mediante una cláusula en el contrato de compraventa de la propiedad. Las partes pueden acordar una reducción del precio o, lo que suele ser más frecuente, retener el importe para que lo pague posteriormente el comprador sujeto al impuesto.
Aunque dicha cláusula es posible gracias a la libertad contractual, no es vinculante para las autoridades fiscales españolas. Dicho de otro modo: En caso de impago por parte del vendedor extranjero, el comprador no queda liberado de su obligación de pagar él mismo el impuesto de plusvalía.
Derecho de recurso
En estos casos, el comprador es un contribuyente sustituto. Por tanto, tiene derecho a recurrir, ya sea en el marco de un recurso ante el ayuntamiento o en vía económico-administrativa.
Presentar un recurso es una forma de reclamar la tasa municipal como comprador si el vendedor no residente no la paga.
Dos métodos de cálculo
Existen dos formas de calcular el impuesto de plusvalía: En la fórmula objetiva, el valor catastral del inmueble se multiplica por nuevos coeficientes creados cada año.
Estos coeficientes dependen de la situación del mercado inmobiliario y se definen en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Con esta opción, el contribuyente tiene la posibilidad de pagar el impuesto en función de la plusvalía real en el momento de la transmisión de la propiedad.
La fórmula real se calcula a partir de la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si el contribuyente puede demostrar que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de valoración del inmueble, se puede utilizar el valor real como base para calcular el impuesto. En este caso, el vendedor debe facilitar una copia de la escritura de compraventa para que el comprador pueda presentarla al ayuntamiento.
Lo decisivo es que el vendedor está obligado a informar al comprador de la existencia de una tasación. Este valor verificado constituye la base para determinar el valor de compra en el proceso de cálculo real. Lo mismo ocurre si no se ha obtenido ningún beneficio con la venta del inmueble. En este caso, no hay que pagar el impuesto.
