Ley de alquileres en Mallorca: qué pone en el contrato de alquiler y a qué debes prestar atención
.La ley española de arrendamientos no es particularmente diferente de los requisitos legales de otros países europeos.
Sin embargo, existen ciertas peculiaridades tanto para inquilinos como para propietarios cuando se trata de alquileres de larga duración en Mallorca
. a tener en cuenta
.Lo más importante en primer lugar: Antes de concluir un contrato de alquiler, debe asegurarse de que el proveedor del alojamiento es también el propietario legal o ha sido autorizado por el propietario. En principio, es aconsejable poner por escrito el contrato de alquiler en interés de ambas partes. Además de las condiciones – es decir, el precio del alquiler, el plazo y los periodos de cancelación – también deben consignarse los datos personales de las partes contratantes y los detalles de la propiedad  , recomienda Elena Tameish, del bufete de abogados Gerboth & Partner de Palma. Además, debe incluirse un certificado energético válido.
El arrendador paga los principales trabajos de mantenimiento
Tanto si se alquila como si se cede - el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos regulan los contratos de alquiler en español. El arrendador debe asegurarse de que la vivienda sea habitable durante el periodo de alquiler y garantizar el mantenimiento asociado. Por otro lado, el inquilino está obligado a poner la vivienda a disposición de las medidas oportunas (Art .22 LAU) y, por lo demás, a tratarla „como a un cuidadoso padre de familia“ (Art .1555 CC). En lenguaje llano: el inquilino es responsable de las reparaciones menores causadas por el uso o negligencia, mientras que las reparaciones mayores, como un nuevo sistema de calefacción, son responsabilidad del propietario.
En Alemania, es práctica común reducir el alquiler por iniciativa propia debido a defectos que no han sido subsanados, lo que se ha convertido en un deporte en algunos casos. También hay que tener cuidado al hacer reformas: Si quiere pintar los armarios empotrados de rosa o cambiar los revestimientos del suelo, el consentimiento del propietario es tan necesario como para cualquier subarriendo o alquiler provisional previsto.El alquiler no está regulado por ley
Por regla general, se prevé un periodo de alquiler de un año. Transcurridos seis meses, el inquilino puede rescindir el contrato con un preaviso de 30 días. Si no se notifica, el contrato de arrendamiento se prorroga automáticamente cada año hasta alcanzar un periodo de arrendamiento de tres años. Después, se renueva el contrato, lo que suele conllevar un reajuste del alquiler.
El importe del alquiler no está regulado por ley y se negocia libremente entre las partes contratantes. Algunos arrendadores exigen un pago anual por adelantado o una prueba de solvencia. Si el arrendador notifica al inquilino sus propias exigencias, sólo podrá hacerlas cumplir al cabo de un año con un plazo de preaviso de dos meses. Sin embargo, entonces debe mudarse efectivamente dentro de los tres meses siguientes. Además, el contrato de alquiler puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que protege al inquilino de larga duración en caso de venta de la vivienda. En caso de venta, el inquilino tiene derecho de tanteo en un plazo de 30 días.El pago del alquiler no es suficiente; la firma de un contrato de arrendamiento conlleva otros gastos: El pago de una fianza, normalmente uno o dos meses de alquiler, está estipulado por ley y debe ser depositado por el propietario en una institución pública. Al finalizar el contrato de alquiler, el inquilino recibe la suma sin intereses en el plazo de un mes.
No está permitida la práctica habitual de compensar la fianza con el último pago del alquiler. Quien alquila un piso a través de una agencia inmobiliaria también paga una comisión, cuyo importe no está regulado legalmente. Sin embargo, suele ser de un mes de alquiler. Algunas agencias ofrecen servicios que van más allá de la mera intermediación, como el alta en la compañía suministradora de energía, lo que facilita las cosas, sobre todo si es la primera vez que se alquila un piso en España.
¿Puede el propietario registrar „el uso personal“ en cualquier momento?
Sí. El derecho de uso propio ya no tiene que estar estipulado en el contrato. Después del primer año, el arrendador puede rescindir el contrato de ocupación por el propietario con un preaviso de al menos dos meses.
¿Puede el arrendador rescindir el contrato anticipadamente?
El propietario puede rescindir el contrato en cuanto no se cumplan una o varias cláusulas del contrato de alquiler, por ejemplo, si no se paga a tiempo el alquiler u otras facturas (luz, agua, gas, etc.) que el inquilino tiene que abonar.Por ejemplo, si no se paga el alquiler u otras facturas (electricidad, agua, gas, etc.) que debe abonar el inquilino, no se paga la fianza o su regularización, se subarrienda o cede el contrato sin autorización del propietario, el inquilino realiza daños deliberados en el edificio o se llevan a cabo obras estructurales en el piso que no han sido aprobadas por las autoridades o el propietario.
¿Puede el propietario aumentar el alquiler a voluntad cada año?
No. Los aumentos del alquiler durante los tres primeros años se basan en el índice de precios al consumo (IPC)
. La renta pactada en el contrato sólo podrá incrementarse transcurridos tres años o por mejoras estructurales en la vivienda arrendada.
¿Qué gastos accesorios debe pagar el inquilino?Todos los „gastos de funcionamiento“ de la propiedad alquilada, impuestos y tasas deben ser pagados por el inquilino. Impuestos, tasas como la eliminación de residuos y el llamado IBI („Impuestos de bienes Inmuebles“ – impuesto sobre bienes inmuebles) pueden ser repercutidos al inquilino de acuerdo con la nueva Ley de Arrendamientos española.
¿Qué pasa con los gastos comunes en un bloque de pisos?
Los gastos de comunidad también deben ser pagados por el inquilino. Por lo general, el propietario ya incluye estos gastos en el alquiler. Sólo los gastos de servicios públicos tales como electricidad, agua, gas, etc. deben ser pagados por separado.
Los gastos de comunidad también deben ser pagados por el inquilino.
¿Cuánto dura una acción de desahucio?
Si el inquilino incumple una o varias cláusulas del contrato de alquiler, el propietario puede solicitar al juzgado una acción de desahucio. A diferencia de años anteriores, las acciones de desahucio se ejecutan en un plazo relativamente corto en Mallorca. Incluso en el caso de una acción de embargo, las rentas pendientes deben pagarse antes de la fecha de entrega efectiva de la propiedad sin necesidad de nuevas acciones legales para las reclamaciones.
Si el inquilino no comparece a la vista judicial por la acción de desahucio, la acción se considerará ganada y el inquilino deberá desalojar la vivienda en un plazo de treinta días sin necesidad de nuevo requerimiento.
La presencia de un solo funcionario es suficiente en una vista de desahucio. Se pedirá al inquilino que recoja los objetos abandonados; si no lo hace, los objetos pasarán a ser propiedad del propietario.
