Eerst vernietigd, dan snel gewijzigd: de vermogenswinstbelasting in Spanje wordt verschuldigd bij de verkoop van onroerend goed. Sinds november heeft de Plusvalía enkele nieuwe regels opgenomen.
De rechters van het Spaanse Constitutionele Hof in Madrid waren "not amused". Eind oktober verklaarden ze de vorige regeling voor het berekenen van de plusvalía onwettig. De belasting, die moet worden betaald bij de verkoop van huizen en appartementen, kon niet langer worden toegepast in zijn vorige vorm. Maar omdat de staat profiteert van de belasting, werd deze snel aangepast. De vermogenswinstbelasting bestaat dus nog steeds - maar in een nieuwe vorm sinds 9 november.
Änänderungen bei der Berechnung
De belangrijkste verandering: iedereen die een huis verkoopt dat in de loop der tijd niet in waarde is gestegen, maar in waarde is gedaald, zal geen plusvalía betalen. Er zijn ook belangrijke wijzigingen in de berekening. In de toekomst hebben belastingbetalers twee opties om de vermogenswinstbelasting te bepalen.
De eerste manier is de vroegere berekeningsmethode op basis van de kadastrale waarde - d.w.z. de grondwaarde - van het onroerend goed. Deze waarde wordt vermenigvuldigd met een zogenaamde coëfficiënt en het resultaat vormt dan de basis van de belastingdruk. Welke coëfficiënt wordt toegepast, wordt bepaald door de desbetreffende gemeente. Deze heeft echter niet de volledige vrije hand.
Profiteren van speculanten
Volgens de rijksoverheid ligt de grondwaardevermenigvuldigingsfactor tussen 0,08 en 0,45 en is deze afhankelijk van de tijd dat de belastingplichtige al eigenaar is van het onroerend goed.
Dit betekent dat alle eigendommen volgens de nieuwe wet worden belast en dat er geen tijdsvrijstellingen meer zijn. Het doel is om vastgoedspeculanten het plezier van belastingvrij aan- en verkopen te ontnemen. Overigens geldt de gunstigste vermogenswinstbelasting van 0,08 voor degenen die hun eigendom tussen de tien en dertien jaar houden en het vervolgens verkopen.
Reële waardestijging
De tweede manier om het bedrag van de vermogenswinstbelasting te bepalen is op basis van de werkelijke waardestijging - als deze bestaat. De waardestijging van het onroerend goed wordt berekend op basis van de aankoop- en verkoopprijs. Het overeenkomstige bedrag wordt belast. In het geval van erfenissen of schenkingen gebruikt de belastingdienst de huidige referentiewaarde van het huis of appartement op de markt als basis voor de berekening.
Kies een belastingberekening en reken het uit
Het goede is: als belastingbetaler kan ik zelf beslissen welke berekeningsgrondslag ik wil gebruiken bij de verkoop van mijn onroerend goed. Om je een beetje op weg te helpen, heeft de Spaanse belastingdienst verschillende voorbeelden en berekeningen gepubliceerd.
In één geval gaan de autoriteiten ervan uit dat een huis in 2017 voor 310.000 euro is gekocht en in 2021 voor 350.000 euro wordt verkocht. De waardestijging is 40.000 euro. De plusvalía is 60 procent en komt dus overeen met een heffing van 24.000 euro.
Het kan echter ook goedkoper - mits de kadastrale waarde meespeelt. Dit kan worden opgezocht in de zogenaamde borrador, het sjabloon voor de jaarlijkse belastingaangifte. Stel dat de kadastrale waarde 100.000 euro is, waarvan 60.000 euro voor de grond en 40.000 euro voor het huis. De maximale coëfficiënt in het voorbeeld is 0,17. Dit vermenigvuldigd met de kadastrale waarde van de grond geeft een belastingdruk van slechts 10.200 euro. Het is dus de moeite waard om even te rekenen.
Omdat de coëfficiënt niet altijd het betere alternatief is. Dit blijkt uit het tweede voorbeeld van de Spaanse belastingdienst. Het onroerend goed is in 2014 gekocht voor 250.000 euro en in 2021 verkocht voor 260.000 euro. De maximale coëfficiënt is 0,12, wat resulteert in een belastingdruk van 2.400 euro. Met een kadastrale waarde van 20.000 euro voor de grond en 80.000 euro voor het huis, zou de plusvalía op basis van de werkelijke waardestijging van 10.000 euro slechts 2.000 euro bedragen.
Marc Fischer
