Experttips voor kopers en verkopers: advocaat Sonja Willner legt uit wat echt belangrijk is als het gaat om contracten, documenten en eigendomscontroles.
Een huis kopen of verkopen op Mallorca is een complex proces dat een grondige kennis van de Spaanse wetgeving vereist. In tegenstelling tot in D/A/CH zijn particuliere koopcontracten over het algemeen geldig, is notarisatie alleen vereist voor de overdracht in het kadaster en kunnen bouwverplichtingen of lasten uit het verleden al snel een dure verrassing worden.
Ladvocaat Sonja Willner uit Palma is gespecialiseerd in vastgoedrecht en begeleidt kopers en verkopers al jaren door het hele proces. In deze gids legt ze uit welke valkuilen er zijn, hoe kopers zichzelf kunnen beschermen en welke documenten essentieel zijn voor een rechtszekere transactie. Van de voorafgaande inspectie tot het opstellen van het contract en de eigendomsoverdracht - een duidelijk overzicht voor iedereen die een huis wil kopen of verkopen op Mallorca.
EIGENDOM KOPEN OP MALLORCA: WAT BETEKENT HET ECHT
Wettelijke basisbeginselen: wat kopers en verkopers moeten weten?
Bij het kopen van onroerend goed op Mallorca is de Spaanse wet van toepassing, die op een aantal belangrijke punten verschilt van de Duitse eigendomswetgeving. In tegenstelling tot in Duitsland, bijvoorbeeld, zijn privécontracten voor onroerend goed geldig en hoeven ze niet notarieel bekrachtigd te worden.
Houd daarom uw ogen open voordat u snel iets ondertekent om het eigendom veilig te stellen.
Een juridisch correct onderhands contract bespaart latere geschillen over de verplichtingen van de partijen. Een goede onderhandse overeenkomst moet de afspraken van de partijen weergeven en is de basis voor latere notariële bekrachtiging.
Hoewel deze niet bindend is voor het verkrijgen van eigendom, is deze wel bindend om als eigenaar te kunnen worden ingeschreven in het kadaster.
Ook hier een afwijking, het is de taak van de koper en niet van de notaris om de kadastrale overdracht uit te voeren, dit is (hoewel alleen aanbevolen) niet constitutief voor het verkrijgen van eigendom.Dit betekent dat in Spanje het eigendom van het onroerend goed wordt overgedragen bij overeenkomst en overdracht, wat ook verklaart waarom de koopprijs altijd volledig moet worden betaald bij de notarisafspraak. Kopers geven meestal opdracht aan een officiële dienstverlener (Gestor) om de belastingaangiften op te stellen en de overdracht in het kadaster aan te vragen.
2. proces van de aankoop van een woning op Mallorca
Zodra de potentiële koper een geschikt onroerend goed heeft gevonden, omvat het aankoopproces gewoonlijk de volgende stappen:
▶ Voorafgaand onderzoek van de documenten: eigendomsbewijs, belastingcertificaten, bouwvergunningen
Onderhandse overeenkomst: reservering, optie of onderhandse schriftelijke koopovereenkomst
Notariële certificering: Betaling van de koopprijs en sleuteloverdracht
Fiscale afhandeling: Betaling van de overdrachtsbelasting (op de Balearen: 8-13%), die moet worden betaald door middel van self-assessment; er wordt geen mededeling gedaan door de belastingdienst, de koper moet zelfstandig zijn belastingdruk (laten) bepalen en op tijd betalen
Inschrijving in het kadaster: Inschrijving vindt pas plaats na bewijs van betaling van de belasting
3 Risico's bij het kopen van een huis en hoe u uzelf kunt beschermen. De belangrijkste problemen bij het kopen van een huis zijn:
▶ Onduidelijke eigendomssituatie: de eigendom moet worden gewaarborgd volgens het kadasterrecht of de verkoper moet bewijzen dat alle stappen hiertoe zijn genomen (aanvaarding van erfenis, enz.); er moet worden gewaarborgd dat de rechten van derden, bijvoorbeeld vruchtgebruikrechten, kunnen worden geannuleerd.
Gebrek aan bouwvergunning: Vooral problematisch voor landelijke eigendommen.
Lasten: Er kunnen lasten bestaan door hypotheken of uitstaande belastingen.
Gemeenschappen van eigenaars: Uitstaande schulden van de verkoper aan de gemeenschap van eigenaars of geplande speciale heffingen als gevolg van renovaties, enz.
Slechte bouwkwaliteit / gebreken: hoewel de verkoper aansprakelijk is jegens de koper voor verborgen gebreken tot 6 maanden na de overdracht, wie heeft er echt zin, geld en tijd om juridische procedures te voeren in Spanje?
Garantie bieden:
▶ Controleer alle relevante documenten voordat u privécontracten ondertekent
▶ Inspectie van het bouwdossier bij de gemeente
Betrokkenheid van een architect en landmeter
4. belang van het voorcontract (Contrato de Arras)
Het Contrato de Arras is een voorcontract, een wederzijdse verplichting om te kopen/verkopen. Contracten worden meestal afgesloten met een boete (Arras penitenciales): De koper verliest de aanbetaling als hij zich terugtrekt, de verkoper moet twee keer zoveel terugbetalen.
Meestal wordt 10% van de aankoopprijs als aanbetaling overeengekomen, wat geen onaanzienlijk bedrag is. Kopers moeten er zeker van zijn dat de woning aan hun eisen voldoet, zodat ze dit bedrag niet verliezen in het geval van een annulering.
Er is vaak veel druk - er zijn veel geïnteresseerde partijen die zeggen dat als je nu niet tekent en betaalt, de woning weg is. Dat kan waar zijn, op dit moment is Mallorca een verkopersmarkt, veel geïnteresseerden, weinig aanbiedingen. MAAR, ik vertel al mijn klanten die een vakantiewoning willen kopen - je hebt de woning niet nodig om een dak boven je hoofd te hebben. Een vakantiehuis moet leuk zijn en ontspanning bieden. Laat je niet opjagen. Natuurlijk is het jammer als de woning toch weg is, maar als je niet eens een paar dagen de tijd neemt om de documenten door te nemen, neem je een risico.
5. eigendomsinspectie: waar moet je op letten?
Kopers moeten de volgende documenten controleren:
Uittreksel uit het kadaster: Bewijs van eigendom en lasten; de beschrijving in het kadaster moet altijd worden vergeleken met de werkelijke situatie
Bouwvergunningen en in het bijzonder goedkeuringen van de gemeente
Bewijs van belasting en gemeenschapskosten
Notulen van de verenigingen van eigenaren: deze geven een goede indruk van de "stemming" in de bouwgemeenschap en het betalingsgedrag van de mede-eigenaren
Huurders: Kopen betekent niet huren - als er huurders in het pand zijn, moet worden verduidelijkt hoe lang hun contract nog geldig is - in geval van twijfel moet de verkoper verplicht worden om een overeenkomst te sluiten met de huurder om te verhuizen vóór de notarisafspraak
6. legalisatie achteraf: wat is mogelijk? Veel eigendommen, vooral in het buitengebied, zijn gebouwd of uitgebreid zonder volledige vergunning. Op dit moment bestaat de mogelijkheid om dergelijke panden in de buitenruimte opnieuw te legaliseren. Dit is echter niet onbeperkt mogelijk en moet in elk afzonderlijk geval door een architect worden gecontroleerd. Als de verkoper erop staat dat legalisatie mogelijk is, moet dit als voorwaarde worden opgenomen in het koopcontract en vervolgens worden verduidelijkt met een aparte architect.
Het is vooral belangrijk dat er geen lopende bouwregelgevingsprocedures zijn tegen het pand. Hier moet je niet vertrouwen op mondelinge toezeggingen, maar aandringen op een bewijs van een certificaat van de gemeente enerzijds en het Agentschap voor Territoriale Bescherming van Mallorca (ADT) anderzijds. De kosten van legalisatie moeten ook niet worden onderschat; afhankelijk van de grootte van het onroerend goed kan dit meer dan 100.000 euro kosten.
Er wordt herhaaldelijk op gewezen dat een eigendom grandfathered is en daarom geen probleem meer vormt. Wat betekent grandfathering?
Grandfathering betekent dat bouwovertredingen zijn verjaard en dat de autoriteiten geen boetes of slooporders meer kunnen uitvaardigen. Dit maakt de ontwikkeling echter nog niet legaal. De koper moet zich ervan bewust zijn dat hij het pand mooi moet vinden zoals het is. In geval van twijfel krijgen ze geen bouwvergunning voor verbouwingswerkzaamheden.
Woningen met grandfathering mogen worden onderhouden, maar niet gemoderniseerd. Alles wat verder gaat dan het in stand houden van de huidige staat, bijvoorbeeld het repareren van het dak, het vervangen van een kapot raam, enz. is niet toegestaan en kan leiden tot een boete en een ontruimingsbevel. Voorbeeld: je wilt ramen van vloer tot plafond – is niet mogelijk; je wilt een serre bouwen – is niet mogelijk, je wilt het huis van buiten isoleren – is niet mogelijk, het zwembad moet verplaatst worden naar een andere locatie of verbouwd worden – is niet mogelijk, er moet vloerverwarming komen – is niet mogelijk, etc.
Als u zo'n woning koopt, moet u heel voorzichtig zijn met zichtbare veranderingen, als u betrapt wordt, krijgt u een boete en wordt er gesloopt.
Om bouwrechtelijke overtredingen in de buitenruimte te beschermen, moeten de bouwwerkzaamheden in 2010 zijn voltooid. Door een wetswijziging in 2018 genieten latere bouwprojecten geen grandfathering meer en kan er op elk moment een boete en bouwovertreding worden opgelegd.
Een woning kopen op Mallorca vereist meer dan alleen de juiste woning– basiskennis, zorgvuldig onderzoek en professionele ondersteuning zijn cruciaal om risico's te vermijden.
Als u goed voorbereid bent en vertrouwt op deskundigen zoals advocaat Sonja Willner, kunt u het aankoopproces veilig en gestructureerd doorlopen - zonder onaangename verrassingen.
Sonja Willner, Duitse advocaat / Spaanse abogada
Calle Velazquez 10, Entlo. 1 - 07002 Palma de Mallorca
Tel. +34 871 180 197 - www.willner.legal
TIPS VOOR DE VERKOOP VAN EEN HUURPLAATS
Zowel kopers als verkopers moeten worden begeleid door ervaren advocaten, wat een schone en correcte transactie en veilige contracten garandeert.
Kopers moeten:
Alle documenten voorbereiden
(uittreksel uit het kadaster, belastingcertificaten,
certificaat van bewoonbaarheid, energieprestatiecertificaat)
▶ Bescherming van eigendom als u een eigendom wilt verkopen,
dat in de beschermingszone ligt, moet u mogelijk toestemming krijgen van de autoriteit voor erfgoedbescherming.
van de autoriteit die het erfgoed beschermt - dit kan tijd kosten en moet op tijd worden gestart.
▶ Een ervaren makelaar kan je helpen de nodige documenten te verkrijgen en te onderhandelen met de noodzakelijke documenten en onderhandelingen met de koper.
Kopers moeten:
snel het N.I.E. (vreemdelingen identificatienummer) aanvragen
▶ een bouwkundig expert en architect raadplegen
▶ Neem geen overhaaste beslissingen
en teken vooral niets wat u niet begrijpt
en laat het juridisch controleren
▶ Verduidelijk de financieringsopties
