Om ervoor te zorgen dat je droomhuis op Mallorca geen nachtmerrie wordt, moeten kopers van onroerend goed een paar dingen in gedachten houden.
Dikwijls bedriegt de schijn - dit geldt vooral voor onroerend goed. Vertrouw daarom niet alleen op je instinct. Wat telt zijn harde feiten. En die kun je controleren, bijvoorbeeld door het kadaster te vergelijken. Kopers moeten ook goed kijken naar de eigendomsstructuur en bezwaringen van een eigendom. Advocaat Sonja Willner legt uit wat de valkuilen en valstrikken zijn. Zodat u veilig uw droomhuis kunt vinden.
Welke bijzonderheden zijn er in de Spaanse wetgeving met betrekking tot het kopen van onroerend goed?
Er zijn enkele belangrijke verschillen tussen het kopen van onroerend goed in Spanje en Duitsland. Zo wordt het eigendom meestal direct aan de koper overgedragen bij de notaris. De koopprijs wordt volledig uitbetaald, volgens het motto „sleutels voor geld“.
De registratie in Spanje is louter declaratief, maar niet constitutief voor de eigendomsoverdracht. Eigendom kan zonder formaliteiten worden overgedragen, dus voorzichtigheid is geboden bij het ondertekenen van een overeenkomst waarvan de gevolgen niet kunnen worden voorzien. Notariële akte is alleen vereist om de aankoop in het kadaster te registreren. Alleen al omwille van de rechtszekerheid moet elke overdracht notarieel worden vastgelegd en geregistreerd.
Dit brengt ons ook bij de functie van de notaris. Anders dan bijvoorbeeld in Duitsland, regelt de notaris de overdracht niet en inspecteert hij het onroerend goed niet (hij trekt een actueel uittreksel uit het kadaster voor de notariële akte en geeft instructies; als de partijen alsnog een notariële akte willen laten verlijden, doet hij dat). De notaris noteert de wil van de partijen, niet meer en niet minder. De koper moet op eigen verantwoordelijkheid zorgen voor belastingafdrachten en overdrachten. Het is daarom belangrijk om deskundige adviseurs te hebben. Maar dit is niet de makelaar. Makelaars hebben een belangrijke functie, ze leggen contact tussen de partijen en bieden ondersteuning tijdens de onderhandelingen. Ze mogen echter geen juridisch of fiscaal advies geven en een gerenommeerde makelaar zal de partijen hier ook op wijzen en adviseren om advocaten en belastingadviseurs te raadplegen.
Eén ding komt steeds weer terug: Alles staat in het kadaster en is daarom legaal?
Nee, het feit dat eigendommen geregistreerd staan in het kadaster en/of het kadaster betekent niet dat ze legaal zijn. Het kadaster (Registro de la propiedad) is bepalend voor de eigendomsoverdracht. Als je meer gebouwen in het kadaster ziet dan in het kadaster, moet je beter kijken.
Veel verkopers hebben de neiging om achteraf een inventarisverklaring op te stellen, wat betekent dat ze aan de notaris uitleggen hoe het onroerend goed is bebouwd om zo nodig overeenstemming met het kadaster te bereiken. Deze verklaring wordt vervolgens opgenomen in het kadaster. Dit betekent echter niet dat de woning een bouwvergunning en bouwinspectie heeft gehad – elke koper kan alleen worden geadviseerd om deze zaken te laten controleren door een specialist. Het feit dat er al een zogenaamd bewoonbaarheidscertificaat voor de woning is, betekent niet dat dit kan worden verlengd. Als er uitbreidingen zijn uitgevoerd zonder te voldoen aan het bouwrecht, kan dit het geval zijn bij de aanvraag voor verlenging van het bewoonbaarheidscertificaat.
Wat moet altijd worden opgehelderd vóór een aankoop?
Eigendom en lasten. Er moet worden gecontroleerd of het pand, zoals het er nu staat, is goedgekeurd en geaccepteerd. Het komt vaak voor dat een pand dat ooit volgens de bouwvoorschriften is gebouwd, in de loop der jaren groeit en het niet nodig is om deze veranderingen te laten goedkeuren. Dit geldt niet alleen voor huizen, maar ook voor veel zolders die zijn omgebouwd tot een flat en als appartement worden gebruikt. Je moet bijvoorbeeld altijd controleren hoe de aansluiting op de elektriciteitsleverancier is geregeld. Als er geen aparte meter is, is voorzichtigheid geboden. Bij flats geven de notulen van de vergaderingen van eigenaren informatie over de staat van onderhoud van het pand en of er (dure) renovatiemaatregelen op stapel staan.
Hypotheekkosten worden meestal afgetrokken van de aankoopprijs en de bank geeft een leningsmachtiging af. Het is belangrijk dat de schulden niet oplopen. Het is belangrijk dat de schulden niet hoger zijn dan de aankoopprijs. U moet ook altijd een retentie overeenkomen om de kosten van de annulering (die de verkoper moet dragen) dienovereenkomstig van de aankoopprijs te betalen. Als je besluit een stuk grond te kopen, moet je er ook voor zorgen dat het geplande project kan worden gerealiseerd. De bouwvoorschriften veranderen voortdurend en de droge rivieren (torrentes), die worden gebruikt om grote hoeveelheden water af te voeren, hebben al bij menig bouwproject roet in het eten gegooid.
Niemand moet overhaast te werk gaan. Een vakantiehuis moet een plezier zijn, maar dit kan snel bedorven worden als je contractuele verplichtingen aangaat uit angst dat iemand je droomhuis wegkaapt zonder de gevolgen te overzien. Er zijn nauwelijks sluiproutes. Als een woning aanzienlijk goedkoper is dan vergelijkbare woningen, moet worden uitgelegd waarom dit het geval is. Zelfs als het hart "ja" zegt, moet alles rationeel worden beoordeeld.Verkopers moeten zich gedetailleerd informeren over de fiscale gevolgen van de overdracht en ervoor zorgen dat ze alle documenten die nodig zijn voor de overdracht snel kunnen verkrijgen. Anders kan de verkoper in het ergste geval aansprakelijk zijn voor schade. Bijzondere aandacht moet ook worden besteed aan gemachtigde gebruikers. Zij moeten betrokken zijn bij de verkoop. Als ze overleden zijn, moet de erfenis worden bewezen en belast door middel van een originele overlijdensakte.Zijn er veranderingen voor 2024/2025 op het gebied van belastingen en wetgeving die belangrijk zijn voor nieuwe kopers van onroerend goed?
Woningen die niet voldoen aan de bouwvoorschriften moeten weer met terugwerkende kracht gelegaliseerd kunnen worden. De wet is nog niet aangenomen, maar iedereen die een woning heeft die hieronder zou kunnen vallen, zou een architect moeten raadplegen.
De Spaanse pers meldde ook dat het „Gouden Visum“ wordt afgeschaft. Deze regeling geeft buitenlandse, niet-Europese investeerders de mogelijkheid om een verblijfsvergunning in Spanje te krijgen met een minimale investering van 500.000 euro per persoon. Dit had echter nauwelijks effect op vastgoedaankopen, althans niet in mijn kantoor; volgens mij was het meer een populistische maatregel om een vermeende oplossing te bieden voor de heersende woningnood.
Sonja Willner
Duits advocaat
Spaanse abogada
Plaza Porta Pintada 3
Palma de Mallorca 07002
Spanje: Tel. +34 871 180 197
Duitsland: Tel. +49 30 629 37 600
www.willner.legal
