Het Hof van Beroep in Madrid legt een verplichting tot herbouw op
, zelfs als de ingreep is uitgevoerd door de vorige eigenaar.Een recente uitspraak van de provinciale rechtbank van Madrid geeft duidelijkheid over een kwestie die praktisch relevant is voor veel verenigingen van huiseigenaren, ook op Mallorca –: Wie is er aansprakelijk voor structurele veranderingen aan gemeenschappelijk eigendom als de verantwoordelijke persoon al lang verkocht is?
Het antwoord van de rechtbank is duidelijk: de huidige eigenaar draagt de verantwoordelijkheid.
Ingrepen in het gemeenschappelijk eigendom blijven vergunningsplichtig
Het startpunt van de procedure was de latere installatie van verschillende airconditioningsystemen op het dak van een woongebouw. De systemen werden gemonteerd op een metalen structuur, er werden leidingen gelegd en er werden structurele wijzigingen aangebracht zonder toestemming van de vereniging van eigenaren.
De rechtbank verduidelijkt:
Zelfs als er technische problemen zijn of als een gebruik moet worden verbeterd, geeft dit de eigenaar niet het recht om gemeenschappelijke ruimten zoals dakterrassen voor eigen doeleinden te gebruiken.
De rechtsgrondslag wordt gevormd door de centrale bepalingen van de Spaanse Condominium Act (Ley de Propiedad Horizontal), in het bijzonder:
- Veranderingen aan gemeenschappelijk eigendom vereisen principieel toestemming .
- Optische en bouwkundige ingrepen zijn niet toegestaan als ze het uiterlijk veranderen
Technische argumenten werken niet
In het specifieke geval werd aangevoerd dat de oorspronkelijke systemen in de flats niet werkten. De verplaatsing naar het dak was daarom noodzakelijk.
De rechtbank verwerpt dit argument: planningsfouten of technische gebreken rechtvaardigen geen ingrepen in de gemeenschap.
Met andere woorden: Degene die verbouwt of herbestemt draagt het risico– niet de gemeenschap.
Beslissend punt: aansprakelijkheid „propter rem“
De juridische kern van het arrest is bijzonder relevant: de zogenaamde „obligations propter rem“.
Dit betekent:
- Verplichtingen zijn gekoppeld aan het eigendom, niet aan de persoon
- Deze verplichtingen worden automatisch overgedragen bij een verandering van eigenaar
Concreet betekent dit dat zelfs als de vorige eigenaar de structurele wijzigingen heeft aangebracht, de huidige eigenaar verplicht is
.- om de installaties te verwijderen
- en de oorspronkelijke staat te herstellen
Rückbau statt Teilkorrektur
Waar de rechtbank van eerste aanleg alleen de wederopbouw van de faciliteiten zelf had bevolen, ging het hof van beroep verder:
Het volledige herstel van de oorspronkelijke staat werd bevolen, met inbegrip van:
- Verwijdering van alle constructies
- Rückbau von Leitungen und Installationen
- Restauratie van de dakstructuur en het uiterlijk
Gemeenschap van eigenaren hoeft schade niet aan te tonen
Een ander belangrijk aspect: de gemeenschap van eigenaren hoeft geen specifieke schade te bewijzen.
Het volgende is van toepassing:
- dat een ongeoorloofde wijziging is aangebracht
- of het uiterlijk of het gebruik van een gemeenschappelijke ruimte is aangetast
Relevant in de praktijk voor kopers in Mallorca
De uitspraak heeft directe gevolgen voor kopers van onroerend goed:
Voor het kopen:
- notulen van de bijeenkomsten van eigenaren
- Bestaande conflicten of resoluties
- Bouwkundige veranderingen aan het gemeenschappelijk eigendom
Omdat: Als een maatregel al is afgekeurd door de gemeenschap, kan de nieuwe eigenaar later worden verplicht om de reconstructie uit te voeren - ongeacht wie het werk oorspronkelijk heeft uitgevoerd.
Dit is wat de uitspraak betekent voor kopers van onroerend goed
De uitspraak versterkt duidelijk de positie van verenigingen van eigenaren en stelt duidelijke grenzen aan individuele interventies. Voor kopers betekent dit vooral één ding: due diligence houdt niet op bij het kadaster en het kadaster, maar strekt zich uit tot de verzameling besluiten van de gemeenschap.
