Illegale gebouwen of uitbreidingen werden in het verleden bijna nooit vervolgd op Mallorca. Maar die dagen zijn voorbij. In het ergste geval kunnen delen van gebouwen die zonder toestemming zijn gebouwd achteraf niet meer worden gelegaliseerd. Dan dreigt de sloopkogel!
De nachtmerrie van Kirsten Schwarzer (naam gewijzigd door de redactie) begon met een stortbui. Op een ochtend in oktober vorig jaar druppelde het op het dure tapijt in haar finca tussen Llucmajor en Algaida. Al snel bleek dat een deel van de overdekte serre volledig vervallen was. Schwarzer, die het kleine landhuis drie jaar eerder met haar man had gekocht, gaf een bevriende dakdekker opdracht om de nodige renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Hij vroeg het koppel echter eerst om de nodige bouwvergunning aan te vragen bij de gemeente Llucmajor.
Na een kort onderzoek op het gemeentehuis werd de aanvraag afgewezen. Reden: Hoewel de serre was ingeschreven in het kadaster, was de bouw ervan nooit aangevraagd of goedgekeurd door het gemeentehuis. "Illegaal", hoorde Schwarzer de ambtenaar ronduit zeggen. En wat nog erger was: de kans was groot, vervolgde de gemeenteambtenaar, dat de Duitsers binnenkort een sloopaankondiging zouden krijgen. Het zou immers onmogelijk zijn om de uitbreiding later nog te legaliseren, zelfs als belastingen en boetes werden betaald. Voor eeuwig en altijd.
Bescherming voorraden opgeheven
„Geen geïsoleerd geval“, weetß Tomeu Clar van het advocatenkantoor „Palmaluris“, een advocaat gespecialiseerd in eigendomsrecht in Llucmajor. De reden waarom veel huiseigenaren op Mallorca, en vooral in landelijke gebieden, momenteel bang zijn, is de afschaffing van de bescherming van de status quo voor illegale eigendommen op zogenaamde suelo rústico, d.w.z. landelijk land, die vorig jaar van kracht werd.
„Een bijna ongelooflijk proces“, zegt advocaat Clar. Want: huizen of uitbreidingen die meer dan acht jaar voordat deze wetswijziging van kracht werd zijn gebouwd, kunnen nooit meer gelegaliseerd worden. Alleen illegale gebouwen die op 31 december 2017 al minstens acht jaar waren voltooid, blijven beschermd. Gebouwen die op deze datum nog geen acht jaar oud waren, kunnen nooit meer worden gelegaliseerd. Ze worden bedreigd met sloop. Met andere woorden, ze moeten worden gesloopt.
En dat dit zeker geen loos dreigement is, blijkt wel uit de eerste sloopacties van delen van huizen in opdracht van de gemeente, niet in de laatste plaats onlangs in Calviá en Andratx.
Wanneer is een woning illegaal?
De betere vraag is: Wanneer is een huis op Mallorca legaal? „Een woning is legaal als deze is gebouwd in overeenstemming met de voorschriften van de Spaanse bouwwetgeving, d.w.z. als er een bouwvergunning is afgegeven voor de bouw en de gemeente het gebouw na voltooiing heeft goedgekeurd“, zegt makelaar en volledig gekwalificeerd advocaat Lutz Minkner. „Na acceptatie kan de eigenaar het gebouw laten inschrijven in het kadaster door middel van een nieuwe bouwverklaring. Hiervoor moet hij de bouwvergunning en de verklaring van oplevering aan de notaris overleggen.β
Legaliseer achteraf
Tot zover alles goed. Maar hoe zit het met huizen of delen van huizen die zijn gebouwd zonder de benodigde vergunningen? „Zoals altijd – het hangt ervan af. Als het huis of de uitbreidingen in aanmerking komen voor goedkeuring onder het huidige bouwrecht, in het bijzonder als de voorschriften over bouwvolume, hoogte en grensafstanden zijn nageleefd, kunnen de bouwaanvraag en de bouwaanvaarding ook achteraf worden aangevraagd. Er zal echter tegelijkertijd een boete worden opgelegd voor illegale bouw. Maar op deze manier krijg je tenminste een legaal huis,
legt Lutz Minkner uit.
Als de bouwvoorschriften in het illegale gebouw of de uitbreidingen ervan zijn genegeerd, kan de legale status alleen worden hersteld door (gedeeltelijke) sloop - tegenwoordig elegant "sloop en herbouw" genoemd. Hoewel dit frustrerend en kostbaar is, loont het uiteindelijk de moeite, want zonder terugkeer naar bouwtechnische conformiteit is verkoop erg moeilijk of zelfs onmogelijk.
Wat is grandfathering precies?
Op de Balearen geldt een verjaringstermijn van acht jaar voor het bestraffen van bouwovertredingen, geregeld in de “Ley de Disciplina Urbanistica”. Als het illegale bouwwerk meer dan acht jaar geleden is voltooid en er in die periode geen sancties zijn opgelegd door de bouwautoriteiten, is het eigendom over het algemeen beschermd, d.w.z. dat er geen sloopdreiging meer is. Dit betekent dat zelfs panden die niet in aanmerking komen voor een bouwvergunning kunnen worden gered.
Maar: deze opruiming van oude gebouwen is geen legalisatie achteraf. Het huis of de aanbouw is nog steeds illegaal, maar de eigenaar wordt beschermd tegen een slooporder of andere maatregelen van de gemeente.
„Als de eigenaar later een aanvraag voor verbouwing of uitbreiding indient bij de gemeente, heeft deze het recht deze af te wijzen zolang de onrechtmatige toestand voortduurt,
legt advocaat Lutz Minkner uit.
Hoe kunnen kopers van onroerend goed zich beschermen tegen illegale gebouwen?
„Als je een specifiek pand wilt kopen, moet je eerst in het kadaster, waar het pand in de nieuwbouwverklaring gedetailleerd wordt beschreven, controleren of de werkelijke staat overeenkomt met de beschrijving in het kadaster. Als dit niet het geval is, is het pand meestal geheel of gedeeltelijk illegaal,
zegt vastgoedrechtexpert Lutz Minkner.
Ben je bewust van deze tips voordat je tot aankoop overgaat om onaangename verrassingen te voorkomen met betrekking tot de rechtmatigheid van je droomhuis op Mallorca:
- Controleer zorgvuldig de exacte afmetingen van de woning (grootte, woonruimte, enz.) in het kadaster voordat je tot aankoop overgaat.
- Zijn alle benodigde vergunningen beschikbaar voor de woning en eventuele latere uitbreidingen of verbouwingen?
- Zijn alle gemeentelijke belastingen voor het pand correct betaald?
- Heeft het pand boetes of dwangsommen?
- Als er een vermoeden van grandfathering is, is het raadzaam om altijd een advocaat of architect te raadplegen.
Andreas John
Andreas John
