Het aanvragen van bouwvergunningen en -toepassingen is een echt spel van verwarring met talloze verrassingen, vooral voor kleinere projecten. En dit moet u overlaten aan professionals
.Het stuk grond voor het nieuwe gebouw is gevonden en gekocht, de architect heeft de bouwplannen afgerond en het bouwbedrijf is gecontracteerd. Dus nu kunnen we echt beginnen. Eigenlijk wel.
Want voordat het eerste cement in de mengmachine belandt, moet de klant nog heel wat bureaucratische hordes nemen.
Proyecto básico
De eerste stap is het aanvragen van een „basisproject“ uit de pen van de architect. „Het zogenaamde proyecto básico bestaat uit een algemene beschrijving van het werk en een kostenraming, evenals plattegronden, aanzichten en doorsneden“, legt Verena Rossbach, architect en mededirecteur van het projectmanagementbureau „Matrol“ uit. Vervolgens moet het gedetailleerde ontwerp worden ingediend, dat onder andere bouwtekeningen, statische berekeningen en constructieplannen bevat.
Pas na ontvangst van de vergunning voor dit proyecto de ejecución mag men beginnen met de bouwwerkzaamheden. In de regel moet dan een exploitatievergunning worden aangevraagd bij de betreffende lokale overheid, omdat dit weer een voorwaarde is voor het verkrijgen van de bouwvergunning. Voor nieuwe gebouwen is een edificación-vergunning nodig, terwijl voor renovatie- of verbouwingswerkzaamheden een obras-vergunning nodig is.
Bouwvergunningen zijn niet allemaal hetzelfde op Mallorca. Vooral voor kleinere projecten, renovaties of verbouwingen is de verwarring soms groot.
De vergunningsregels die de eilandraad van Mallorca in 2017 heeft ingevoerd voor gebouwen of verbouwingen zijn soms compleet absurd,
zegt de Mallorcaanse architect Antonio Monserrat Oliver uit Llucmajor.
In principe geldt het volgende: voor elk soort werk op een stuk grond of in een woning moet toestemming worden gevraagd aan het betreffende gemeentehuis. Afhankelijk van de „ernst“ van de werkzaamheden moeten verschillende aanvragen worden ingediend.
Comunicació Prèvia Simple
Als je bijvoorbeeld je tuin wilt renoveren, ramen of deuren wilt repareren, de kamers wilt schilderen, een boiler wilt vervangen, een airconditioningsysteem wilt installeren of - en dit is geen grapje - zelfs een gloeilamp wilt vervangen, moet je een "eenvoudige kennisgeving" (Comunicació Prèvia Simple) indienen bij je gemeentehuis. Het goede nieuws: „Je kunt dan meteen aan de slag zonder op een antwoord te wachten“ zegt architect Antonio Monserrat Oliver. Het minder goede nieuws is dat de aanvraagkosten die op het gemeentehuis moeten worden betaald 1,35 procent van de geschatte kosten voor het werk bedragen. Daar komt nog eens 3,5 procent belasting bij. Deze rentepercentages kunnen per gemeente verschillen. Ze hebben echter één ding gemeen: „Pure geldwolf“, zegt Antonio Monserrat.
Comunicació Prèvia complexa
Voor meer veeleisende werkzaamheden, zoals de renovatie van dakbalken, de reparatie van mörtel, klein cementwerk, het leggen van dakpannen of de installatie van fotovoltaïsche systemen, moet een „Comunicació Prèvia complexa“ worden ingediend. Het werkt identiek aan de eenvoudigere versie. Je kunt dan meteen beginnen zonder te wachten op een feedbackbericht. De kosten voor de aanvraag en belastingen zijn hetzelfde.
Als een gemeentelijke bouwinspecteur er echter in slaagt om het bouwwerk binnen zes maanden na het indienen van de aanvraag te inspecteren en tot de conclusie komt dat het mogelijk niet aan de voorschriften voldoet, moet de aanvrager het werk annuleren - en daar bovenop nog een boete betalen.
Obra menor en Obra major
Hetzelfde geldt voor echte bouwvergunningen. Deze moeten nog steeds worden ingediend bij het betreffende gemeentehuis voor „kleine werken“ (Obra menor) en „grote werken“ (Obra major), waarbij de beslissing over wat „klein“ of „groot“ is niet altijd duidelijk is voor de eigenaar zelf. Gelukkig is er altijd een architect of technisch architect (aparejador) nodig voor de aanvraag, die samen met de aanvraag de bijbehorende projectplannen indient.
Het individualiseren van een finca kan doorgaan als „Obra menor“. Hetzelfde geldt voor de reparatie van dakpannen, het reinigen van gevels of het blootleggen van natuurstenen muren in de binnen- en buitenruimten. Een „obra major“ wordt meestal gedefinieerd als werkzaamheden waarbij dragende delen van het gebouw worden aangetast.
Zowel kleine als grote bouwvergunningen zijn altijd twee jaar geldig vanaf de datum van de aanvraag. Als de bouwer deze periode overschrijdt, kan deze maximaal twee keer worden verlengd (12 maanden en 6 maanden). Dit kost natuurlijk ook geld. In Llucmajor bedragen deze kosten 2,5 procent van de kostenraming voor het hele project.
Licencia de primera ocupación
Tussen de voltooiing van de bouwfase en het betrekken van de woning moet een eerste gebruiksvergunning (licencia de primera) worden aangevraagd voor het eerste gebruik van de woning. Om door de verantwoordelijke gemeente te worden verleend, moet worden aangetoond dat het voltooide gebouw voldoet aan de eisen van de eerder verleende bouwvergunning en dat het voldoet aan de technische, veiligheids-, hygiëne- en toegangsvoorschriften. De eerste gebruiksvergunningen worden meestal vereist door de nutsbedrijven voor elektriciteit, water, gas en telefoon.
