Consejos de expertos para compradores y vendedores: la abogada Sonja Willner explica lo que realmente importa cuando se trata de contratos, documentos y comprobaciones de propiedad.
Comprar o vender una propiedad en Mallorca es un proceso complejo que requiere un profundo conocimiento de la legislación española. A diferencia de lo que ocurre en D/A/CH, los contratos de compraventa privados suelen ser válidos, la certificación notarial sólo es necesaria para la transferencia en el registro de la propiedad y los requisitos de construcción o las cargas heredadas pueden convertirse rápidamente en una costosa sorpresa.
La abogada Sonja Willner de Palma está especializada en derecho inmobiliario y lleva muchos años guiando a compradores y vendedores a lo largo de todo el proceso. En esta guía, explica qué escollos existen, cómo pueden protegerse los compradores y qué documentos son esenciales para una transacción segura desde el punto de vista legal. Desde la inspección preliminar hasta la redacción del contrato y la transferencia de la propiedad: una visión clara para cualquiera que desee comprar o vender una propiedad en Mallorca.
COMPRAR UNA PROPIEDAD EN MALLORCA: LO QUE REALMENTE SIGNIFICA
Básicos legales: lo que los compradores y vendedores necesitan saber
Al comprar una propiedad en Mallorca, se aplica la legislación española, que difiere de la legislación inmobiliaria alemana en una serie de aspectos clave. A diferencia de Alemania, por ejemplo, los contratos privados de propiedad son válidos y no requieren certificación notarial.
Por lo tanto, manténgase alerta antes de firmar rápidamente algo para asegurar la propiedad.
Un contrato privado jurídicamente correcto evita posteriores disputas sobre las obligaciones de las partes. Un buen contrato privado debe reflejar los acuerdos de las partes y es la base para la posterior escrituración.
Aunque no es vinculante para la adquisición de la propiedad, sí lo es para ser inscrito en el registro de la propiedad como propietario.
También una desviación aquí, es tarea del comprador y no del notario realizar la transmisión registral de la finca, esto es (aunque sólo recomendable) no constitutivo para la adquisición de la propiedad.Esto significa que en España la propiedad de la vivienda se transfiere en el momento del acuerdo y la transferencia, lo que también explica por qué el precio de compra debe pagarse siempre en su totalidad en la cita con el notario. Los compradores suelen encargar a un proveedor de servicios oficiales (Gestor) la preparación de las declaraciones fiscales y la solicitud de la transferencia en el registro de la propiedad.
2. proceso de compra de una propiedad en Mallorca
Una vez que el posible comprador ha encontrado una propiedad adecuada, el proceso de compra suele incluir los siguientes pasos:
▶ Examen preliminar de los documentos: prueba de propiedad, certificados de impuestos, permisos de construcción
Contrato privado: reserva, opción o contrato privado de compraventa por escrito
Certificación notarial: Pago del precio de compra y entrega de llaves
Tramitación fiscal: Pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (en Baleares: 8-13%), que debe pagarse mediante autoliquidación; Hacienda no emite ninguna notificación, el comprador debe determinar independientemente su carga fiscal (o que se la determinen) y pagarla a tiempo
Inscripción en el registro de la propiedad: La inscripción sólo se realiza una vez acreditado el pago del impuesto
3 Riesgos al comprar una propiedad y cómo protegerse. Los principales problemas a la hora de comprar una propiedad son:
▶ Situación de propiedad poco clara: la propiedad debe estar asegurada conforme a la ley del registro de la propiedad o el vendedor debe demostrar que se han realizado todos los trámites para ello (aceptación de herencia, etc.); debe garantizarse que los derechos de terceros, por ejemplo, los derechos de usufructo, pueden ser cancelados.
▶ Falta de licencia urbanística: Especialmente problemático para las propiedades rurales.
▶ Gravámenes: Pueden existir gravámenes debidos a hipotecas o impuestos pendientes.
Comunidades de propietarios: Deudas pendientes del vendedor con la comunidad de propietarios o gravámenes especiales previstos por reformas, etc.
Malas calidades / defectos de construcción: aunque el vendedor responde ante el comprador por vicios ocultos durante 6 meses desde la entrega, ¿quién tiene realmente ganas, dinero y tiempo para llevar a cabo un procedimiento judicial en España?
Proporcionar seguridad:
▶ Compruebe todos los documentos pertinentes antes de firmar contratos privados
▶ Inspección del expediente de construcción en el ayuntamiento
▶ Participación de un arquitecto y un aparejador
4. Importancia del contrato preliminar (Contrato de Arras)
El Contrato de Arras es un contrato preliminar, una obligación mutua de compra / venta. Los contratos se concluyen principalmente con una penalización (Arras penitenciales): El comprador pierde el depósito si se retira, el vendedor tiene que devolver el doble.
Normalmente se acuerda como arras el 10% del precio de compra, que no es una cantidad insignificante. Los compradores deben asegurarse de que el inmueble cumple sus requisitos para no perder esta cantidad en caso de cancelación.
A menudo hay mucha presión - hay muchos interesados que dicen que si no firmas y pagas ahora, la propiedad habrá desaparecido. Eso puede ser cierto, en este momento Mallorca es un mercado de vendedores, muchos interesados, pocas ofertas. PERO, yo les digo a todos mis clientes que quieren comprar una propiedad de vacaciones - usted no necesita la propiedad para tener un techo sobre su cabeza. Una propiedad de vacaciones debe ser divertida y proporcionar relajación. No se deje llevar por las prisas. Por supuesto, es una pena si la propiedad se va después de todo, pero si usted no toma unos días para mirar a través de los documentos, usted está tomando un riesgo.
5. inspección de la propiedad: ¿qué hay que tener en cuenta?
Los compradores deben comprobar los siguientes documentos:
▶ Extracto del registro de la propiedad: Prueba de la propiedad y de los gravámenes; la descripción que figura en el registro de la propiedad debe compararse siempre con la situación real
Permisos de construcción y, en particular, autorizaciones de construcción del ayuntamiento
▶ Justificantes de impuestos y gastos de comunidad
Actas de las comunidades de propietarios: dan una buena impresión del "estado de ánimo" en la comunidad de edificios y del comportamiento de pago de los copropietarios
▶ Inquilinos: Comprar no significa alquilar: si hay inquilinos en la vivienda, debe aclararse cuánto tiempo sigue vigente su contrato; en caso de duda, el vendedor debe estar obligado a llegar a un acuerdo con el inquilino para que se mude antes de la cita con el notario
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6. legalización posterior: ¿qué es posible? Muchos inmuebles, sobre todo en la zona exterior, se han construido o ampliado sin autorización plena. Actualmente existe la posibilidad de volver a legalizar dichas propiedades en la zona exterior. Sin embargo, esto no se aplica sin restricciones y debe ser comprobado por un arquitecto en cada caso individual. Si el vendedor insiste en que es posible la legalización, debe incluirse como condición en el contrato privado y aclararse después con otro arquitecto.
Es especialmente importante que no existan procedimientos de construcción en curso contra la propiedad. En este caso, no debe confiar en garantías verbales, sino insistir en la prueba de un certificado del municipio, por un lado, y de la Agencia de Protección del Territorio de Mallorca (ADT), por otro. Tampoco hay que subestimar los costes de la legalización; dependiendo del tamaño de la propiedad, puede costar bastante más de 100.000 euros.
Se señala repetidamente que una propiedad tiene derechos adquiridos y por lo tanto ya no es un problema. ¿Qué significa "grandfathering"?
Grandfathering significa que las infracciones de construcción han prescrito y las autoridades ya no pueden emitir sanciones ni órdenes de demolición. Sin embargo, esto no significa que la urbanización sea legal. El comprador debe ser consciente de que el inmueble debe gustarle tal y como es. En caso de duda, no recibirán permiso de obras para ninguna transformación.
Las viviendas protegidas pueden mantenerse, pero no modernizarse. Todo lo que vaya más allá del mantenimiento del estado actual, por ejemplo, reparar el tejado, sustituir una ventana rota, etc., no está permitido y puede dar lugar a una sanción y a la emisión de una orden de limpieza del edificio. Ejemplo: preferiría ventanas de suelo a techo – no es posible; le gustaría construir un invernadero – no es posible, le gustaría aislar la casa del exterior – no es posible, la piscina debería trasladarse a otro lugar o remodelarse – no es posible, debería instalarse calefacción por suelo radiante – no es posible, etc.
Si usted compra una propiedad de este tipo, debe ser muy cauteloso acerca de los cambios visibles, si te pillan, usted será multado y demolido.
Para que las infracciones de la ley de construcción en la zona exterior estén protegidas, las obras deben haber finalizado en 2010. Debido a un cambio en la ley en 2018, los proyectos de construcción posteriores ya no gozan de protección por derechos adquiridos y pueden ser objeto de una sanción e infracción de construcción en cualquier momento.
Comprar una propiedad en Mallorca requiere algo más que la propiedad adecuada– el conocimiento básico, el examen cuidadoso y el apoyo profesional son cruciales para evitar riesgos.
Si está bien preparado y confía en expertos como la abogada Sonja Willner, podrá llevar a cabo el proceso de compra de forma segura y estructurada, sin sorpresas desagradables.
Sonja Willner, abogada alemana / abogada española
Calle Velazquez 10, Entlo. 1 - 07002 Palma de Mallorca
Tel. +34 871 180 197 - www.willner.legal
PUNTOS PARA UNA VENTA INMOBILIARIA SIN DEVOLUCIONES
Tanto compradores como vendedores deben ir acompañados de abogados con experiencia, lo que garantiza una transacción limpia y correcta y unos contratos seguros.
Los compradores deben:
▶ Preparar todos los documentos
(extracto del registro de la propiedad, certificados fiscales,
cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética)
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▶ Protección de la propiedad si quiere vender una propiedad,
que se encuentra en la zona de conservación, es posible que necesite obtener la autorización
de la autoridad de protección del patrimonio - esto puede llevar tiempo y debe iniciarse a tiempo.
puede llevar tiempo y debe iniciarse a tiempo.
▶ Un agente inmobiliario con experiencia puede ayudarle a obtener los documentos necesarios y a negociar con el documentos necesarios y negociar con el comprador.
Los compradores deberían:
▶ solicitar el N.I.E. (número de identificación de extranjero) con prontitud
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▶ Consultar a un aparejador y a un arquitecto
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▶ No tome decisiones precipitadas
y sobre todo no firme nada que no entienda
y hágalo revisar legalmente
▶ Aclare las opciones de financiación
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