Para asegurarse de que la propiedad de sus sueños en Mallorca no se convierta en una pesadilla, los compradores de propiedades deben tener en cuenta algunas cosas.
A menudo las apariencias engañan - esto es especialmente cierto en el caso de las propiedades. Por esta razón, no debe confiar únicamente en sus instintos. Lo que cuenta son los hechos concretos. Y estos pueden comprobarse, por ejemplo, comparando el registro de la propiedad y el catastro. Los compradores también deben fijarse en la estructura de la propiedad y las cargas de un inmueble. La abogada Sonja Willner explica los escollos y las trampas. Para que pueda encontrar la propiedad de sus sueños de forma segura.
¿Qué particularidades tiene el derecho español en la compra de un inmueble?
Existen algunas diferencias importantes a la hora de comprar una propiedad en España en comparación con Alemania. Por ejemplo, la propiedad suele transferirse directamente al comprador en la cita con el notario. El precio de compra se paga en su totalidad, según el lema „llaves por dinero“.
El registro en España es puramente declarativo, pero no constitutivo de la transmisión de la propiedad. La propiedad puede transmitirse sin ninguna formalidad, por lo que se recomienda precaución a la hora de firmar un acuerdo cuyas consecuencias no puedan preverse. La notarización sólo es necesaria para inscribir la compra en el registro de la propiedad. Sólo por razones de seguridad jurídica, toda transmisión debe elevarse a escritura pública y registrarse.
Esto también nos lleva a la función del notario. A diferencia de Alemania, por ejemplo, el notario no organiza la transferencia ni inspecciona la propiedad (extrae un extracto actual del registro de la propiedad antes de la escrituración y da instrucciones; si las partes siguen queriendo escriturar, lo hace). El notario da fe de la voluntad de las partes, ni más ni menos. El comprador debe ocuparse de los pagos de impuestos y transferencias bajo su propia responsabilidad. Por lo tanto, es importante contar con asesores expertos. Pero estos no son los agentes inmobiliarios. Los agentes tienen una función importante, sirven de enlace entre las partes y prestan apoyo durante las negociaciones. Sin embargo, no están autorizados a proporcionar asesoramiento jurídico o fiscal, y un corredor de confianza también se lo indicará a las partes y recomendará consultar a abogados y asesores fiscales.
Una cosa que surge una y otra vez: ¿Todo está en el registro de la propiedad o en el catastro y por tanto es legal?
No, que las propiedades estén inscritas en el registro de la propiedad y/o catastro no significa que sean legales. El Registro de la propiedad es decisivo para la transmisión de la propiedad. Si usted ve más edificios en el catastro que en el registro de la propiedad, usted debe tomar una mirada más cercana.
¿Qué hay que aclarar siempre antes de una compra?
Titularidad y cargas. Se debe comprobar si la propiedad, tal y como está, ha sido aprobada y aceptada. A menudo ocurre que una propiedad que en su día se construyó de acuerdo con las normas de edificación crece con los años y no es necesario que estos cambios estén aprobados. Esto se aplica no sólo a las casas, sino también a muchos desvanes convertidos en pisos y utilizados como tales. Siempre hay que comprobar cómo está organizada, por ejemplo, la conexión con el proveedor de electricidad. Si no hay contador independiente, se recomienda precaución. En el caso de los pisos, las actas de las juntas de propietarios proporcionan información sobre el estado de mantenimiento del inmueble y si hay pendientes medidas de renovación (costosas)
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Los gastos hipotecarios suelen deducirse del precio de compra y el banco expide un permiso de cancelación. Es importante que las deudas no superen el precio de compra. También debe acordar siempre una retención para pagar los costes de la cancelación (que debe asumir el vendedor) del precio de compra en consecuencia. Si decide comprar un terreno, también debe asegurarse de que el proyecto previsto pueda realizarse. Las normas de construcción cambian constantemente y los ríos secos (torrentes), que sirven para evacuar grandes volúmenes de agua, ya han puesto en aprietos a muchos proyectos de construcción.
¿Qué errores deben evitar a toda costa compradores y vendedores?
Nadie debe actuar con precipitación. Una propiedad de vacaciones debería ser un placer, pero esto puede estropearse rápidamente si se contraen obligaciones contractuales por miedo a que alguien pueda arrebatarle la propiedad de sus sueños sin ver las consecuencias. Apenas hay atajos. Si una propiedad es considerablemente más barata que otras comparables, hay que aclarar por qué es así. Aunque el corazón diga "sí", todo debe valorarse racionalmente.
Debería existir de nuevo la posibilidad de legalizar retrospectivamente las propiedades que incumplan las normas de construcción. La ley aún no se ha aprobado, pero cualquiera que tenga una propiedad que pueda caer bajo ella debería consultar a un arquitecto.
La prensa española también ha informado de la supresión del visado de oro. Esta normativa ofrece a los inversores extranjeros no europeos la posibilidad de obtener un permiso de residencia en España con una inversión mínima de 500.000 euros por persona. Sin embargo, esto apenas tuvo efecto en la compra de propiedades, al menos no en mi oficina; en mi opinión, se trataba más bien de una medida populista para ofrecer una supuesta solución a la escasez de vivienda imperante.
Sonja Willner
Abogada alemana
Abogada española
Plaza Porta Pintada 3
Palma de Mallorca 07002
España: Tel. +34 871 180 197
Alemania: Tel. +49 30 629 37 600
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