La Audiencia de Madrid impone la obligación de reconstruir
aunque la intervención fuera realizada por el anterior propietario.Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid aporta claridad sobre una cuestión prácticamente relevante para muchas comunidades de propietarios, también en Mallorca –: ¿Quién responde de las modificaciones estructurales de los bienes comunes si el responsable hace tiempo que vendió?
La respuesta del tribunal es clara: el actual propietario es el responsable.
Las intervenciones en los bienes comunes siguen sujetas a autorización
El punto de partida del procedimiento fue la posterior instalación de varios sistemas de aire acondicionado en la cubierta de un edificio de viviendas. Los sistemas se montaron sobre una estructura metálica, se colocaron tuberías y se realizaron modificaciones estructurales sin el consentimiento de la comunidad de propietarios.
El tribunal aclara:
Aunque existan problemas técnicos o se pretenda mejorar un uso, ello no da derecho al propietario a utilizar las zonas comunes, como las terrazas de las azoteas, para sus propios fines.
La base jurídica son los preceptos centrales de la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto:
- Las modificaciones de los bienes comunes requieren por principio el consentimiento .
- Las intervenciones ópticas y estructurales no están permitidas si cambian la apariencia .
Los argumentos técnicos no sirven
En el caso concreto, se argumentó que los sistemas originales del interior de los pisos no funcionaban. Por lo tanto, era necesario trasladarlos a la azotea.
El tribunal rechaza este argumento: errores urbanísticos o defectos técnicos no justifican intervenciones en bienes gananciales.
En otras palabras: Quien remodela o reutiliza corre el riesgo– no la comunidad.
Punto decisivo: responsabilidad „propter rem“
Es especialmente relevante el núcleo jurídico de la sentencia: las denominadas „obligaciones propter rem“.
Esto significa:
- Las obligaciones están vinculadas a la propiedad, no a la persona
- Estas obligaciones se transfieren automáticamente en caso de cambio de titularidad.
En concreto, esto significa que aunque el anterior propietario haya realizado las reformas estructurales, el actual está obligado
.- a retirar las instalaciones .
- y restaurar el estado original
Rückbau statt Teilkorrektur
Mientras que el tribunal de primera instancia sólo había ordenado la reconstrucción de las propias instalaciones, el tribunal de apelación fue más allá:
Se ordenó la restauración completa del estado original, incluyendo:
- Eliminación de todas las construcciones
- Rückbau von Leitungen und Installationen
- Restauración de la estructura y el aspecto del tejado
La comunidad de propietarios no tiene que demostrar los daños
Otro aspecto importante: La comunidad de propietarios no tiene que probar ningún daño concreto.
Se aplica lo siguiente:
- que se ha realizado un cambio no autorizado .
- o se haya deteriorado el aspecto o el uso de una zona común .
Relevante en la práctica para compradores en Mallorca
La sentencia tiene consecuencias directas para los compradores de inmuebles:
Antes de comprar:
- Actas de las juntas de propietarios
- Conflictos o resoluciones existentes
- Cambios constructivos en la propiedad común
Porque: Si una medida ya ha sido rechazada por la comunidad, el nuevo propietario puede verse obligado posteriormente a llevar a cabo la reconstrucción, independientemente de quién haya realizado las obras en un principio.
Esto es lo que significa la sentencia para los compradores de inmuebles
La sentencia refuerza claramente la posición de las comunidades de propietarios y establece límites claros a las intervenciones individuales. Para los compradores, esto significa sobre todo una cosa: la diligencia debida no termina en el registro de la propiedad y el catastro, sino que se extiende a las colecciones de resoluciones de la comunidad.
La sentencia refuerza claramente la posición de las comunidades de propietarios y establece límites claros a las intervenciones individuales.
