La solicitud de licencias, permisos y solicitudes de construcción es un auténtico juego de confusión con numerosas sorpresas, sobre todo para los proyectos más pequeños. Y esto debe dejarse en manos de profesionales
.Se ha encontrado y comprado el terreno para la nueva construcción, el arquitecto ha finalizado los planos y se ha contratado a la empresa constructora. Así que ya podemos empezar. En realidad,
Porque antes de que el primer cemento caiga en la mezcladora, el cliente todavía tiene que superar numerosos obstáculos burocráticos.
Proyecto básico
El primer paso es solicitar un „proyecto básico“ a la pluma del arquitecto. „El llamado proyecto básico consta de una descripción general de la obra y una estimación de costes, así como planos de las plantas, alzados y secciones„, explica Verena Rossbach, arquitecta y codirectora de la oficina de gestión de proyectos „Matrol“. Después hay que presentar el diseño detallado, que incluye planos de construcción, cálculos estáticos y planos estructurales, entre otras cosas.
Sólo después de recibir la licencia para este proyecto de ejecución se tiene derecho a iniciar los trabajos de construcción. Por regla general, a continuación hay que solicitar un permiso de funcionamiento a la autoridad local competente, ya que éste, a su vez, es una condición para obtener la licencia de obras. Los edificios nuevos requieren una licencia de edificación, mientras que las obras de reforma o transformación requieren una licencia de obras.
Las licencias de obras no son todas iguales en Mallorca. Especialmente para los proyectos más pequeños, renovaciones o conversiones, la confusión es a veces enorme.
Las regulaciones de autorización introducidas por el consejo insular de Mallorca en 2017 para edificios o conversiones a veces son completamente absurdas,
dice el arquitecto mallorquín Antonio Monserrat Oliver de Llucmajor. Básicamente, se aplica lo siguiente: para cualquier tipo de trabajo en una parcela o en una propiedad, se debe obtener permiso del ayuntamiento respectivo. Dependiendo de la „severidad“ de la obra, se deben presentar diferentes solicitudes.
Comunicación Prèvía Simple
Por ejemplo, si quieres reformar tu patio, reparar ventanas o puertas, pintar las habitaciones, sustituir un calentador de agua, instalar un sistema de aire acondicionado o -y no es broma- incluso cambiar una bombilla, tienes que presentar una "Notificación Simple" (Comunicació Prèvia Simple) en tu ayuntamiento. Lo bueno: „Entonces puedes empezar a trabajar inmediatamente sin esperar respuesta“, dice el arquitecto Antonio Monserrat Oliver. La noticia menos buena es que la tasa de solicitud que hay que pagar en el ayuntamiento es del 1,35 por ciento del coste estimado de la obra. A esto hay que añadir otro impuesto del 3,5%. Estos tipos de interés pueden variar de un municipio a otro. Sin embargo, tienen algo en común: „Puro afán recaudatorio“, dice Antonio Monserrat.
Comunicación Prèvía compleja
Para trabajos más exigentes, como la renovación de vigas de cubierta, la reparación de mörtel, pequeñas cementaciones, la colocación de tejas o la instalación de sistemas fotovoltaicos, debe presentarse una „Comunicació Prèvía complexa“. Su funcionamiento es idéntico al de la versión más sencilla. A continuación, puede comenzar de inmediato sin esperar a que un mensaje de respuesta. Las tasas para la aplicación y los impuestos son los mismos.
Sin embargo, si un inspector de obras municipal llega a inspeccionar la obra en un plazo de seis meses desde la presentación de la solicitud y llega a la conclusión de que puede no cumplir la normativa, el solicitante deberá cancelar la obra -y además pagar una multa-.
Obra menor y Obra mayor
Lo mismo ocurre con las auténticas licencias de obras. Todavía hay que presentarlas en el ayuntamiento correspondiente para „obras menores“ (Obra menor) y „obras mayores“ (Obra mayor), con lo que la decisión de qué es „obra menor“ o „obra mayor“ no siempre la tiene clara el propio propietario. Menos mal que para la solicitud siempre se requiere un arquitecto o arquitecto técnico (aparejador), que presenta los correspondientes planos del proyecto junto con la solicitud. La individualización de una finca puede pasar por „Obra menor“. Lo mismo se aplica a la reparación de tejas, la limpieza de fachadas o el revestimiento de paredes de piedra natural en las zonas interiores y exteriores. Una „obra mayor“ suele definirse como aquella obra en la que se ven afectadas partes portantes del edificio.
Tanto las licencias de obra menor como las de obra mayor tienen siempre una validez de dos años a partir de la fecha de solicitud. Si el constructor supera este periodo, puede prorrogarlo un máximo de dos veces (12 meses y 6 meses). Por supuesto, esto también cuesta dinero. En Llucmajor, estos costes ascienden al 2,5% del coste estimado de todo el proyecto.
Licencia de primera ocupación
Entre la finalización de la fase de construcción y la mudanza, se debe solicitar una licencia de primera ocupación para el primer uso de la vivienda. Para que el ayuntamiento responsable la conceda, debe demostrarse que el edificio terminado cumple los requisitos de la licencia de obras concedida anteriormente y que cumple la normativa técnica, de seguridad, higiene y acceso. Las licencias de primera ocupación suelen ser exigidas por las compañías suministradoras de electricidad, agua, gas y teléfono.
