Consejo de experto Oliver Girharz Construir en Mallorca - La persona más importante ... Su arquitecto y el proyecto
En mis informes anteriores, ya hemos establecido que varias personas y autoridades deben participar en la construcción de una propiedad. Probablemente, la función más importante en la fase previa a la construcción propiamente dicha la desempeña el arquitecto, quien, además de la planificación arquitectónica, debe aclarar las disposiciones legales en materia de construcción y resumirlas en un proyecto. Sólo una vez que este proyecto ha sido aprobado por las cámaras y las autoridades pueden comenzar los trabajos de construcción propiamente dichos.
¿Cómo se define un proyecto? El proyecto arquitectónico es un documento que describe por escrito y gráficamente el inmueble proyectado. Contiene los deseos y necesidades del cliente, la normativa legal, el derecho de propiedad y también la normativa técnica que tiene por objeto garantizar la calidad del edificio y su entorno.¿Qué tipos de proyecto existen?
Antes de comenzar la planificación propiamente dicha del edificio, primero hay que realizar un estudio en el que se analicen y recopilen los datos jurídicos, técnicos y económicos básicos. Puede tratarse, por ejemplo, de las características de la propiedad, cuánto se puede construir, cuántas plantas están permitidas o si es posible la conexión a las líneas de suministro y evacuación existentes.
En el siguiente paso se elabora un anteproyecto, que consiste en una descripción de la propiedad que se va a construir, incluyendo planos y una estimación aproximada de los costes. Este anteproyecto ya tiene en cuenta todos los requisitos del cliente para la futura propiedad, como el número y el tamaño de los dormitorios, la piscina, las zonas de bienestar, las terrazas y las zonas de tejado.
El anteproyecto se utiliza después para crear el proyecto básico detallado y elaborado, que constituye la base para la posterior concesión de la licencia urbanística. Contiene una descripción precisa de las obras, todos los planos arquitectónicos (planos de planta, secciones y alzados), así como una estimación de los costes de cada fase de construcción y de todos los oficios. El proyecto básico es revisado por la Cámara de Arquitectos para comprobar, entre otras cosas, el cumplimiento de los requisitos mínimos y la integridad de los documentos. Tras una revisión positiva, el proyecto se presenta a la autoridad responsable de la construcción. Los impuestos y tasas se calculan sobre la base de la estimación de costes adjunta. Una vez pagados los impuestos y tasas, el arquitecto municipal comprueba que el proyecto cumple las normas urbanísticas. Si la propiedad está situada en una zona rural, el Consell Insular también es el organismo competente.
„Por último, pero no por ello menos importante“ el proyecto de urbanización debe redactarse y presentarse a la autoridad competente en materia de construcción. Éste complementa el proyecto básico con los cálculos estáticos y los planos de construcción de los cimientos y la estructura del edificio, incluida la investigación geotécnica del subsuelo y todas las instalaciones técnicas.
Si las instituciones y autoridades competentes aprueban el proyecto básico y el detallado, se expedirá la licencia de construcción definitiva sobre la base de los documentos presentados y podrán comenzar las obras de construcción propiamente dichas.
Hace apenas unos años, la norma era construir más de lo permitido, o incluso sin licencia. Pero los tiempos han cambiado. Se realizan más controles y las sanciones por obras ilegales son a veces draconianas, llegando incluso a la demolición de la vivienda. El lema: „Así se ha hecho siempre“ puede costarle caro hoy y llevarle a pasar muchas noches en vela.
El autor es director gerente de la empresa de ingeniería y gestión de proyectos Matrol Servicios y Peritajes SL. Llame al 971 10 40 25 o visite www.matrol.es.
