Existen datos muy dispares sobre la evolución del mercado en tiempos de inflación, con una brecha especialmente amplia entre los segmentos internacional y nacional.
“¿Quién ofrece más?” es la pregunta que se plantea actualmente en el mercado inmobiliario de Mallorca. Mientras que en Alemania los precios vuelven a bajar por primera vez en más de una década, en la isla continúan al alza, según una amplia variedad de fuentes. El portal inmobiliario Fotocasa, por ejemplo, habla de un incremento anual del 20,3 por ciento para las propiedades existentes en Mallorca, aunque se basa en datos poco representativos. En cambio, la sociedad de tasación TINSA, de orientación más conservadora, sólo ve un incremento del 3,4 por ciento para el conjunto de Baleares en un plazo de 12 meses.
Es posible que la verdad se encuentre en algún punto entre estos dos extremos. El Centro de Estudios Inmobiliarios (CRES) del Steinbeis Transfer Institute (STI) ha calculado un crecimiento anual realista del 10,9 por ciento sólo para Mallorca, lo que coincide aproximadamente con la inflación general.
¿Cómo de cara es la vivienda en Mallorca?
Según el Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda en el conjunto de Baleares (es decir, incluyendo Ibiza, Menorca y Formentera) subió un 5,9% en 2022, lo que convierte a las islas en la comunidad autónoma con el nivel de costes más alto de España. A pesar de una caída del 1,1% respecto al trimestre anterior a finales de 2022, Baleares sigue siendo la región más cara del país, según el INE, y sólo se ha alejado marginalmente del máximo alcanzado en los meses de julio a septiembre de 2022.
Esto se aplica tanto a las viviendas nuevas como a las de segunda mano, ya que los precios de las viviendas de obra nueva han subido un 6,5% en un año y han experimentado un incremento del 0,9% respecto al trimestre anterior. Aunque los precios de los pisos usados bajaron ligeramente a finales de 2022 en términos trimestrales, son un 5,8% más caros que un año antes. Además, según los datos del INE, los precios en Baleares en el cuarto trimestre de 2022 eran un 12,2% superiores a los del mismo periodo de 2007 -en pleno auge del último boom inmobiliario antes de la crisis subprime- y un 71,3% superiores al mínimo de principios de 2013.
En cambio, la sociedad de tasación TINSA sólo ve un nivel un 32,9% superior al de 2013 e incluso un valor medio un 9,8% inferior al del boom de 2007/2008. Si hay que creer a los tasadores conservadores, todavía hay margen de mejora. Sin embargo, los datos son difíciles de interpretar debido a que algunas de las estadísticas mencionadas se refieren a Baleares en su conjunto, mientras que otras solo se refieren a Mallorca. Tras un breve estancamiento a finales de 2022, se espera que los precios vuelvan a subir en 2023.
Promedio de hasta 5700 euros / m2Los precios de las viviendas vacacionales en Mallorca han subido de forma generalizada un año más: En enero, el precio medio por metro cuadrado rondaba los 5700 euros. Esto corresponde a un aumento del 10,9 por ciento en comparación con el año anterior.“ Estos son los últimos resultados de un estudio de mercado independiente realizado por el Steinbeis Transfer Institute (STI) Centro de Estudios Inmobiliarios (CRES) en colaboración con la inmobiliaria Porta Mallorquina Real Estate. Por novena vez, las ofertas de las mayores inmobiliarias de Mallorca fueron registradas, validadas manualmente y analizadas estadísticamente.
En comparación con el estudio del año pasado, la tendencia de los precios se ha acelerado. En aquel momento, el aumento era todavía del 4,5%, según STI-CRES. Los expertos no esperan que se ponga fin al aumento de los precios. Como parte del estudio se analizaron más de 5.500 propiedades residenciales. 10.000 euros en el suroeste Los impulsores de los precios en Mallorca son las propiedades de los segmentos de alta gama y lujo. Según STI-CRES, a principios de 2023 habrá que pagar una media de 9.650 euros por metro cuadrado por una propiedad de lujo en toda la isla. Esto supone un 16% más que un año antes. En el codiciado suroeste, se superó por primera vez la marca media de 10.000 euros por metro cuadrado. Aquí, la media es de 12.860 euros, un 30% más que el año anterior. Pero las cosas pueden ponerse aún más caras: Según los agentes inmobiliarios, los precios a veces pueden llegar a los 30.000 euros. Además de vistas despejadas al mar, también se exigen instalaciones de última generación. Las nuevas construcciones exclusivas ofrecen aparcamiento subterráneo, ascensor, piscina infinita y calefacción por suelo radiante, entre otras características.
El director del estudio Prof. Marco Wölfle: „El mercado de propiedades vacacionales en Mallorca es robusto por el momento. Los precios dependen mucho de la vista al mar y la piscina. Esto explica, entre otras cosas, el favorable nivel de precios en el centro de la isla. El sobreprecio en toda la isla de una propiedad con vistas al mar es de alrededor del 60%. Las viviendas con piscina son un 30% más caras de media.
Según STI, los precios en el centro de la isla empiezan en torno a los 2.800 euros por metro cuadrado. Pero incluso en las regiones costeras -a excepción de Palma y el suroeste- se pueden encontrar propiedades por menos de 5.000 euros el metro cuadrado, según el instituto alemán. Desde 2015, STI-CRES ha estado analizando los precios de las propiedades en Mallorca con un enfoque particular en el segmento del mercado internacional. Aquí, se puede suponer un diferencial notable en comparación con las propiedades que son adquiridas predominantemente por los asalariados normales locales, especialmente en barrios más sencillos o en comunidades más distantes. El estado de la estructura del edificio también desempeña un papel importante en el precio final.
Se mire por donde se mire: Mallorca y las islas vecinas pueden ser más baratas que las principales ciudades alemanas, pero ya no son baratas. Las Islas Baleares son la región de España con el precio medio más alto para las propiedades vendidas en 2022, con 346.499 euros según el Instituto Nacional de Estadística INE. Esta cifra es sensiblemente superior a la media nacional, que se sitúa en 188.036 euros. Le siguen Madrid con 310.127 euros, País Vasco con 242.782 euros y Cataluña con 221.162 euros. Las otras 16 comunidades autónomas se sitúan por debajo de la mediana nacional. Extremadura, por ejemplo, tiene el precio medio de compra de vivienda más bajo, con 86.677 euros.¿Piensa comprar una vivienda en Mallorca?
Una cosa está clara: la inversión internacional en Baleares va en aumento. Se estima que el 34,38% de las compras de viviendas las realizan extranjeros, 1,7 puntos porcentuales más que el año anterior. Así se desprende también del anuario estadístico. Llama especialmente la atención que más de un tercio de estas transacciones se sitúan en el rango de al menos medio millón de euros, y que los alemanes representan el 44,2% de los compradores extranjeros.
Los datos muestran que las casas de vacaciones y otras propiedades de gama alta son buscadas por compradores de Europa, así como de otras partes del mundo, incluidos los países de Oriente Medio, China y, cada vez más, EE.UU.El sector inmobiliario en Baleares está en auge y ha experimentado un crecimiento asombroso en los últimos diez años, con ventas por un total de 7.544 millones de euros en 2022. Esta suma es superior al presupuesto nacional español y ha crecido un 350% desde 2013. Junto con el turismo, los sectores de la construcción e inmobiliario siguen siendo los motores económicos de Mallorca y las islas vecinas. Una amplia gama de proveedores de servicios internacionales y agentes inmobiliarios están ayudando a garantizar que esto siga siendo así en el futuro. Por cierto, el Instituto alemán Steinbeis espera que los precios sigan subiendo en los próximos años.
Michael U. Maier
El estudio completo del CRES puede descargarse en Internet:
https://www.porta-mallorquina.de/blog.
