El mercado inmobiliario español está más demandado que nunca. El año pasado, más del 18% de las propiedades ofertadas fueron a parar a compradores extranjeros. Nuestros expertos arrojan luz sobre la situación en Mallorca.
El mercado inmobiliario de Mallorca y las islas vecinas cerró el año pasado con un resultado sobresaliente. Según las estadísticas de notarías y registros de la propiedad, en 2022 se vendieron casi 17.800 propiedades por un valor total de 7.544 millones de euros. El número de propiedades individuales aumentó así casi un 26% en comparación con 2021.Minkner & BonitzSegún Lutz Minkner, director gerente de la inmobiliaria Minkner & Bonitz en Santa Ponsa, el resultado es sensacional dado el entorno económico con tasas de inflación de casi dos dígitos. Sin embargo, Minkner diferencia entre el mercado nacional en el segmento de precios bajos y medios y el mercado de la demanda internacional, que se encuentra en el segmento de precios medios y altos.
Según esto, del 34% de compradores extranjeros de inmuebles, la gran mayoría (60%) procedía de Alemania; los inversores del Reino Unido representaban el 12%. Precisamente este 34% representó un 45% del volumen de negocio total, equivalente a 3.400 millones de euros.
Estas son las otras estimaciones de Minkner & Bonitz:
El año 2023
Todavía no se dispone de cifras fiables para 2023. Las inmobiliarias y promotoras siguen registrando buenas ventas, aunque con un movimiento lateral. Un estudio del Instituto Steinbeis Transfer prevé un aumento de precios del 10,2% para 2023. El hecho de que la demanda sea mayor que la oferta está teniendo un efecto impulsor de los precios. La subida de los tipos de interés hipotecarios pesa sin duda en el mercado nacional. El mercado de la demanda extranjera se ve menos afectado por ello, ya que los compradores extranjeros rara vez financian.
¿Qué se demanda?
Nuestros propios hallazgos y los informes de los competidores muestran que el mercado extranjero en los primeros 6 meses de 2023 fue predominantemente en la demanda de pisos y villas en el segmento de precios entre 800.000 y 2 millones de euros. También hay informes de buenas ventas en el segmento de gama alta entre 5 y 20 millones de euros. Podemos confirmar estas cifras basándonos en las cifras de ventas facilitadas por Minkner & Bonitz. Como siempre, la demanda es especialmente fuerte en el suroeste, con las localidades de Port Andratx, Camp de Mar, Santa Ponsa, Costa d`en Blanes, Bendinat y Palma hasta Son Vida. Pero también hay buena demanda en el centro de la isla alrededor de Santa María, en el sureste alrededor de Santanyí y en el norte alrededor de Pollenca.
Esperar y ver o ir a por ello?
Conocemos el mercado inmobiliario de Mallorca desde hace 30 años. Rara vez ha merecido la pena esperar, porque el mercado inmobiliario de lujo de Mallorca sólo ha ido en dos direcciones durante 30 años: arriba y abajo, nunca hacia atrás. Cualquiera que necesite financiación debería calcular con un lápiz afilado y luego tomar una decisión. Sin embargo, no cabe esperar bajadas de los tipos de interés en un futuro próximo.
Perfecta MallorcaEl agente inmobiliario y experto en propiedades Jürgen Dreckmann de "Perfect Mallorca" en Cala Murada ve la respuesta a la pregunta de "comprar o esperar y ver" con respecto a Mallorca como dividida:
El argumento a favor de esperar es que la proporción de compradores extranjeros en Mallorca debe ser mayor que la registrada en toda España. No me imagino que sólo 2 de cada 10 propiedades en Mallorca vayan a extranjeros. Un argumento a favor de la compra: la demanda se ha calmado un poco, pero en mi opinión sólo en el segundo trimestre. En este momento es aún más pronunciada, pero esto también puede tener algo que ver con las vacaciones de verano en Alemania. No obstante, esta menor demanda se sigue satisfaciendo con una escasa oferta.
Rückblick 2023
La demanda disminuyó en el transcurso del segundo trimestre. En el primer trimestre seguimos observando una demanda elevada.
Qué nos esperaNecesitaría una bola de cristal para hacer una afirmación precisa, dice Dreckmann. Me estoy dando cuenta de que las cosas se están encareciendo aquí (sureste) en todas las categorías. Las propiedades más pequeñas tienen la ventaja de que la mayoría dispone del dinero y sólo tiene que decidir si compra o no. Las propiedades más grandes suelen estar ligadas a la financiación, así que depende de la situación del posible comprador. Todo el mundo se sorprende de que las condiciones que ofrecen nuestros bancos locales sean más bajas que los tipos de interés en Alemania. Durante mucho tiempo, los tipos de interés fueron más altos aquí porque nadie podía financiar al 0,5 o al 0,6%. Ahora las tornas han vuelto a cambiar. La hipoteca actual de la semana pasada: 2,9% tipo de interés variable.Como ya se ha mencionado, la menor demanda se está encontrando actualmente con una oferta muy ajustada. Esto significa que no espero que los precios se muevan realmente. Sin embargo, en los últimos meses y semanas - en el período caliente - algunos propietarios se han vuelto codiciosos con la ayuda y el apoyo de algunos agentes inmobiliarios. Han llegado al mercado ofertas que simplemente no se ajustan al valor y a veces ni siquiera se acercan. Sin duda habrá que corregirlas, o simplemente se quedarán paradas.
La otra cara es que si hay una propiedad que cumple el sueño - no vendemos propiedades que se necesitan, es la realización de sueños y deseos - entonces sólo puedo recomendar a todo el mundo que vaya a por ella si la relación calidad-precio es correcta. En las condiciones actuales, no espero una caída importante del mercado.
De Haas Immobilien
Para De Haas Immobilien en Artà, la demanda sigue siendo fuerte. Sin embargo, ha habido una ligera desaceleración, como explica Frank Steinhoff de DHP.
Vuelve a haber dinero para el buen dinero, incluso para simples depósitos a plazo fijo. Como resultado, la presión para invertir se ha relajado un poco para algunos compradores potenciales.
Los dos primeros trimestres en Mallorca mostraron una tendencia similar a la del año anterior. Hay demanda de todo tipo de propiedades (pisos, casas adosadas, chalets, fincas, etc.). Sin embargo, la demanda de pisos ha aumentado significativamente. También tenemos una amplia gama de categorías de precios inmobiliarios. No podemos decir nada sobre las regiones en general, ya que nos especializamos en el noreste de Mallorca.
No vemos una tendencia a la baja en los precios. Así que si usted quiere cumplir su sueño de una propiedad de vacaciones en Mallorca, usted debe comprar ahora y no esperar.
Schober & Partner S.L.
Estamos viendo una reticencia a comprar, dice el director gerente Matthias Schober. Esto se nota especialmente en el mercado de la vivienda, sobre todo en los pisos de nueva construcción. La demanda ha disminuido considerablemente a los precios actuales en el sector de nueva construcción. También recibimos esta información directamente de los promotores inmobiliarios.
Demanda de viviendas de segunda manoEl mercado inmobiliario de pisos de segunda mano sigue siendo bueno. Por supuesto, esto sólo es así si se pide un precio de venta razonable, que debe encontrarse junto con el propietario. Afortunadamente, los colegas de profesión que se anuncian con promesas de venta infundadas y precios poco realistas tienen cada vez más dificultades con este método.
La demanda por parte de comerciantes y propietarios apenas ha variado, probablemente también por el hecho de que no suele ser necesario recurrir a la financiación. Sin embargo, el comprador también puede volver a ser más crítico sin tener que preocuparse de que el siguiente interesado esté dispuesto a comprar inmediatamente.
Tenga cuidado con los agentes inmobiliarios que instan a los posibles compradores a cerrar un contrato con otros posibles compradores. Esto es 99% de la nada. Sin embargo, es aterrador darse cuenta de que todavía hay muchos interesados que no rechazan tal argumento de venta y toleran este dudoso enfoque.
El precio de venta de los inmuebles de segunda mano se ajusta en gran medida al mercado. Si encuentra la propiedad adecuada, debería comprarla inmediatamente. En el caso de las viviendas de nueva construcción, es posible que la retención durante un corto período de tiempo también tenga éxito en términos de precios. Sin embargo, esto no se aplica a todos los promotores inmobiliarios y debe comprobarse caso por caso.
La ubicación y también los trabajos de construcción siguen siendo muy decisivos y pueden justificar un precio de oferta comparativamente más alto.
Nuevo gobierno
El nuevo gobierno balear influirá sin duda también en el desarrollo ulterior del mercado inmobiliario. Mientras que el gobierno de izquierdas saliente había puesto en juego una restricción a la venta de propiedades, el nuevo gobierno conservador no quiere seguir adelante con este plan.
Recientemente, la nueva ministra de Vivienda, Marta Vidal, dijo al "Diario de Mallorca" que los extranjeros ricos no eran un problema para "la clase media" en las islas. Los compradores del extranjero adquieren principalmente propiedades de lujo, continuó Vidal.
Las verdaderas razones de la escasez de vivienda en Mallorca no se pueden ocultar culpando a otros, dijo. En opinión de Vidal, restringir las ventas también es incompatible con la ley.
Nada contra los compradores
En principio, la nueva ministra de Vivienda no tiene nada en contra de los compradores e inversores extranjeros. Ella se considera de clase media y no le afecta que alguien venga y compre una vivienda de lujo, una casa junto al mar o un ático en el casco antiguo de Palma.
Más bien, su tarea es proporcionar suficiente espacio vital asequible para la clase media, continuó la ministra. Los pisos no deben convertirse en objeto de especulación.
Hizo un llamamiento para que se ponga en marcha el "observatorio de la vivienda", planeado desde hace tiempo. Sólo así se podrá tener una visión de conjunto de la situación, dijo Marta Vidal.Perjuicios legales
Vidal anunció su intención de actuar masivamente contra el alquiler vacacional ilegal. Las posibilidades que ofrecía una ley aprobada en 2017 permitían alquilar pisos vacacionales prácticamente en cualquier lugar. Esto ha provocado un aumento de unas 100.000 camas de huéspedes hasta el total actual de 300.000, dijo. Sin embargo, estas camas son solo una fracción de la oferta ilegal total.
Vidal rechazó la posible restricción de la venta de propiedades, como exigió el partido Més a principios del año pasado. Esto no sería compatible con la legislación de la UE. La Comisión de la UE ya había señalado en marzo de este año que la legislación vigente en la UE se limita a prohibir las restricciones a la circulación de dinero para la compra de inmuebles a no residentes.Marc Fischer
