Markus Beforth compró su primera propiedad hace unos 15 años. Desde entonces, le fascinan los inmuebles. Este apasionado de Mallorca transmite sus conocimientos como entrenador y autor.
Su credo es sencillo: ser propietario de un inmueble sigue siendo la mejor manera de evitar el aumento de los alquileres y de mantenerte hasta una edad avanzada. Markus Beforth, residente a tiempo parcial en Mallorca e inversor de pura cepa, es un experto en el mercado inmobiliario desde hace muchos años. Este hombre de familia posee ahora cientos de propiedades en cartera. Mirando hacia atrás, Beforth dice que el camino que siguió para llegar hasta allí se caracterizó por los errores debidos a la falta de conocimientos. Quiere evitar estos errores a los futuros inversores. Como parte de sus sesiones de coaching, imparte los conocimientos previos cruciales para la compra de una propiedad de forma entretenida y competente. En su libro "9 x 1 = Mine!" también comparte sus experiencias, consejos y trucos.Hablamos con Markus Beforth sobre el mercado inmobiliario actual y los aspectos básicos que los inversores deben llevar consigo.
La crisis energética, la subida de los tipos de interés y diversas crisis están protagonizando titulares negativos en el mercado inmobiliario. ¿Cómo valora la situación?
En primer lugar, eso es básicamente correcto, si se cree a la prensa. A la prensa le gusta escribir sobre crisis. En mi mundo, cada crisis es una oportunidad envuelta para regalo. Sólo tienes que encontrarla y desenvolverla. Encontrar el extremo correcto de la cinta de regalo. Y si miramos las declaraciones de forma diferenciada, en realidad siempre se habla de nuevas construcciones, quizá también de viviendas unifamiliares. La casa para el típico propietario-ocupante. Las nuevas construcciones están claramente en crisis, no sólo en términos de precios de construcción, sino también en términos de ventas. Hablamos de un producto de alto precio que cada mes resulta más caro para los compradores debido a la fuerte subida de los tipos de interés, sin olvidar todas las incertidumbres, como los riesgos políticos y de otro tipo. Simplemente hacen que la gente se sienta insegura, y por eso no hace nada ante la duda. Por supuesto, esto está sumiendo al sector de la construcción en una crisis, pero afecta sobre todo al sector de obra nueva. La familia que quiere comprar su propia casa, por supuesto, ahora también se lo está pensando dos veces, ya que ha tenido que lidiar con
la misma situación desde principios de año.
teniendo que hacer frente a una duplicación de las cuotas del préstamo. En pocas palabras: sólo puedo permitirme la mitad de casa. Y eso es, por supuesto, considerable. Esta es otra de las razones por las que asistimos a una ralentización o estancamiento. Sin embargo, no hay en absoluto un estancamiento en el sector de la inversión, ya que los inversores de capital y los inversores no tienen que invertir, sino que pueden negociar sus precios libremente. Y eso es exactamente lo que está ocurriendo en estos momentos. Apenas hay demanda en el mercado. Lo que hay en el mercado es generalmente negociable. Más para unos, menos para otros. Siempre hay propiedades especialmente buenas y especialmente drásticamente negociables. Eso es exactamente lo que es divertido en este momento.
Usted entrena a interesados que quieren afianzarse en la inversión inmobiliaria. ¿Se ha desplomado el interés como consecuencia de la crisis? Un no muy claro. Acabamos de tener otra venta de los próximos seis meses en la MasterClass de inmocación, y el interés fue ininterrumpido. Sin embargo, ahora se nos acercan sobre todo personas que ya han tratado el tema. Ven nuestros canales de YouTube durante mucho tiempo, tienen ideas básicas sobre lo que hacen, pero sobre todo tienen un objetivo. Por ejemplo, asegurar la previsión para la vejez. Porque depender de la pensión alemana suele conducir a la pobreza en la vejez. Así que tiene que haber algo más, como la previsión para la vejez a través de la propiedad. Pero también hay un nivel superior. Aquellos que quieren construir una segunda fuente de ingresos estable y por lo tanto quieren invertir mucho más en propiedades.
Y por último, están los que quieren invertir en inmuebles a tiempo completo con alma y corazón y convertirse en un inversor a tiempo completo. Hay muchas ofertas, hay más ofertas que antes. Hay que negociar el precio. Y ahora hay una cosa muy importante: necesitas conocimientos para ello, pero no para la negociación, sino sobre todo, por supuesto, para el cálculo correcto, para la evaluación de los objetivos, para la evaluación de la situación del mercado, para la evaluación de las ofertas de financiación, etc. Siempre digo que el conocimiento es una moneda de cambio. Y eso nunca ha sido más cierto que hoy.
Su lema – Cualquiera puede ganar dinero con la inversión inmobiliaria sigue siendo válido hoy en díaEse es exactamente mi lema. Cualquiera puede ganar dinero con la inversión inmobiliaria. Y sigue siendo cierto hoy en día. Sólo tienes que asegurarte de hacer inversiones que realmente valgan la pena. Y eso requiere precisamente estos conocimientos. Sí, necesita que alguien le enseñe en qué debe fijarse. ¿Cómo debo proceder? ¿Qué tengo que hacer exactamente? ¿Con quién debo ponerme en contacto? ¿Qué puedo esperar del banco – o no? ¿Qué debo tener en cuenta para los inmuebles de las distintas clases de activos? Si una propiedad es rentable, entonces es rentable, y no hay razón para no comprarla. Sí, los tipos de interés han subido, pero eso está incluido en el cálculo. Y por eso no hay grandes retos en este ámbito para la gente que se dedica mucho a ello, que adquiere y acumula conocimientos.
La inversión inmobiliaria hoy significa comprar/vender o comprar y alquilar en 2023 – ¿hay algún concepto que recomendarías a los recién llegados?
Hoy más que nunca, recomiendo a los recién llegados que acumulen conocimientos. Por supuesto, comprar una propiedad y alquilarla sigue siendo lo más importante. Para los principiantes, puede tratarse de un pequeño piso, para otros puede ser un pequeño bloque de apartamentos o algo similar. Es completamente diferente. Para otros, puede tratarse de un local comercial. Hay un número increíble de áreas en las que se puede invertir. Pero el conocimiento previo es siempre importante. Invertir en propiedades significa comprar y vender, o comprar y alquilar. Nosotros nos inclinamos por la compra y el alquiler. El comercio inmobiliario siempre ha sido un área especializada. En el pasado, sin embargo, mucha gente pensaba que todo era totalmente fácil porque podía comprar algo y sabía que el mercado lo solucionaría. El mercado está en alza. Así que no puedo hacer una gran pérdida en él, por así decirlo. Y ese ya no es el caso hoy en día. Tienes que saber exactamente lo que estás comprando. Tienes que tener una estrategia clara para ello, una estrategia de revalorización clara. Y entonces todavía se puede ganar bastante dinero en el comercio inmobiliario. Pero ya no se puede comprar cualquier cosa y pensar oh, va a funcionar bien.
¿Cuáles son los criterios más importantes para comprar una propiedad con fines de inversión? Ubicación / situación del alquiler...
El criterio más importante para comprar una propiedad es que la propiedad se adapte a usted: la ubicación, la situación, todo. Mucha gente piensa en la ubicación en términos de la vecindad inmediata. Para otros, está muy lejos porque conocen bien la zona, porque vienen de allí o algo parecido, o porque están allí todo el tiempo. En cuanto al objeto, para algunos es algo que pueden realizar con el menor esfuerzo posible porque no hay mucho que hacer allí. Para muchos otros, también puede ser un objeto con el que puedan juguetear de verdad y en el que haya algo que hacer. Sólo tiene que encajar. Esto es especialmente importante cuando alguien que no quiere tener nada que ver con una propiedad compra una casa que necesita reformas. No debería ser el caso. Estos son los criterios más importantes para la estructura de inversión.
Es difícil encontrar el banco adecuado ¿Qué preparativos debe hacer el cliente antes de la entrevista bancaria? Cuando se trata de entrevistas bancarias, es increíblemente importante hablar con el banco de antemano. Yo siempre recomiendo, y también lo escribo en mi libro, llevar una propiedad de muestra por adelantado e ir al banquero, pero no decirle que es una prueba. Entonces repásalo todo, toda la financiación, con todos los adornos. Así sabrás después en qué condiciones podrías comprar y gestionar una propiedad. Esto se explica claramente en el libro, con muchos consejos y pequeños trucos para los bancos. No hay duda de que deberías hacer esto de antemano, durante la entrevista. A continuación, debes comparar la información de la entrevista con tu balance personal y un presupuesto personal y hacer todos los planes posteriores.Su valoración personal – ¿cómo evolucionará el mercado?
A largo plazo, el mercado inmobiliario siempre evolucionará positivamente. Actualmente estamos experimentando una inflación increíblemente alta. Siempre hemos previsto una inflación en torno al 2%. De momento, estamos muy por encima. Pero a medio plazo, creo que volveremos a ese nivel en algún momento. En los próximos diez años, tendremos una inflación media de alrededor del tres por ciento. Y la inflación significa aumento de precios, nada más. A algunos se les ponen los pelos de punta cuando piensan que todo va a ser más caro. Pero el inversor tiene una palabra diferente para la inflación y la subida de precios. Lo llama revalorización. Y eso es exactamente lo que le ocurre a una propiedad que aumenta de valor debido a la inflación. Aumenta de valor. Por lo tanto, puedo suponer que si una propiedad me sale rentable hoy, también me saldrá rentable en el futuro y aumentará de valor. Por tanto, si la vendo en algún momento en el futuro, lo más probable es que obtenga por ella un precio superior al actual. A largo plazo, por supuesto, no siempre a la par de la tasa de inflación. Pero existe este aumento de valor, y eso es lo importante con la propiedad.
Inversión y gestión inmobiliaria, coach y ahora un libro? Cómo consigue compaginar estas áreas y su vida privada? ¿Queda algo de tiempo libre?Oh sí, un tema apasionante, mi vida privada y el equilibrio necesario. Tengo muy buenos empleados para la gestión de la propiedad, y la propiedad es simplemente mi hobby. Vivo y respiro piedras, y no tengo otras 20 aficiones que digo que tengo que encajar en mi agenda. Si tengo otra afición, también tiene que ver con la propiedad. Sería el coaching. Me encanta enseñar a otras personas sobre la inversión inmobiliaria y apoyarles en el proceso. Eso me hace muy feliz. Y, por supuesto, sólo puedo hacerlo porque invierto en inmuebles. Al fin y al cabo, las inversiones inmobiliarias siempre ahorran tiempo y dinero. Al fin y al cabo, el dinero es el equivalente del tiempo. Y por eso todo es posible. Mi vida privada no está en absoluto descuidada. Sigue habiendo mucho tiempo libre. Y normalmente también tengo el ritmo de volar a mi isla favorita de Mallorca una semana al mes y trabajar bastante menos allí que aquí en Alemania.
El hada famosa llama a la puerta: ¿Cuáles son sus tres deseos para 2023?
Cómo se dice tan bonito en cada desfile? La paz mundial. Quizá nunca haya sido tan importante como ahora. Eso sí que me haría feliz: menos conflictos en el mundo. En el fondo, incluso con objetivos tan globales, la gente tiene que llevarse mejor entre sí, tiene que llevarse bien. Eso también repercutiría en el mercado. Hay muy poca previsión en la política. Si la hubiera, muchas cosas evolucionarían a mejor.
No estoy del todo seguro de que todo lo que se está decidiendo actualmente en política y en Alemania vaya a ser especialmente bueno para las generaciones futuras. Por eso hago las mejores previsiones posibles para mis sucesores, para mis futuras generaciones. Otros lo tendrán mucho más difícil. Por eso sólo puedo recomendar que se tomen las disposiciones adecuadas, sobre todo en materia de propiedad, por ejemplo. Por lo demás, se trata más bien de deseos para el público en general: salud para mi familia, para mí, para todos los que me rodean. Aparte de estas cosas, debo y puedo decir sinceramente que soy casi perfectamente feliz.
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