Lutz Minkner - Mallorca 2025: Un mercado inmobiliario entre el auge, la regulación y los retos
El experto Lutz Minkner üsobre la evolución de los precios, la crisis inmobiliaria y el futuro del mercado inmobiliario mallorquín.
El mercado inmobiliario en Mallorca ha sido un tema muy debatido durante años. Mientras que la demanda de propiedades de lujo sigue aumentando, muchos locales están luchando con precios de alquiler y compra inasequibles. Nuevas normativas legales y medidas políticas pretenden contrarrestarlo, pero no todos los expertos las ven como una solución sensata.¿Cómo ha evolucionado el mercado en 2024 y cuáles son las previsiones para 2025? La construcción de vivienda protegida prevista, ¿es suficiente para paliar la crisis inmobiliaria? Qué grupos de compradores dominan actualmente el negocio y cómo influyen las condiciones fiscales en la localización en Mallorca?El reconocido experto inmobiliario Lutz Minkner responde a estas y otras preguntas en una entrevista exclusiva. Con décadas de experiencia como abogado y agente inmobiliario en Mallorca, analiza la evolución actual, los retos y las perspectivas de futuro del mercado - de forma fundamentada, crítica y con una clara visión de la realidad.
Rückblick auf 2024 & Marktprognose 2025: ¿Cómo se desarrolló el mercado inmobiliario en 2024? Qué tendencias se mantendrán y a qué deberían prestar especial atención los compradores e inversores en 2025?
Desafortunadamente, cuando se habla del mercado inmobiliario en Mallorca, se presta poca o ninguna atención al hecho de que no tenemos un único mercado, sino varios, a saber, el mercado nacional y el mercado de la demanda internacional. Ambos mercados son fundamentalmente diferentes y juegan con reglas diferentes.
El mercado nacional de Mallorca se caracteriza por una escasa oferta a precios en constante aumento. Incluso a las familias con dos ingresos les resulta casi imposible encontrar una vivienda asequible. El mercado internacional, por otro lado, se encuentra predominantemente en el sector inmobiliario de lujo. También aquí los precios suben constantemente. Sin embargo, hay una gran demanda de inversores internacionales que están dispuestos a comprar estas propiedades a los precios que se ofrecen.
Crisis de la vivienda; mercado del lujo frente a vivienda asequible: El mercado inmobiliario está en auge, pero muchos locales están luchando con el aumento de los alquileres. ¿Existen soluciones que no disuadan a los inversores y ofrezcan al mismo tiempo viviendas más asequibles? La Constitución española otorga a todos los españoles el derecho a una vivienda digna. La creación de esta vivienda es, sin duda, responsabilidad del Gobierno, no de los bancos, ni de los promotores inmobiliarios privados, porque ambos no trabajan por altruismo, sino que deben generar una rentabilidad razonable por sus acciones. En los últimos 20 años, sólo se ha construido un pequeño número de viviendas sociales. Después de que el Gobierno de izquierdas fuera derrocado en 2023 tras ocho años de mala gestión, el nuevo Gobierno conservador puso en marcha un programa de reconversión y construcción de 4.000 pisos iniciales. Esto incluye desde la densificación de las ciudades mediante plantas adicionales, la conversión de locales comerciales en espacio residencial, la puesta a disposición de suelo edificable y edificable para la construcción de viviendas vinculadas al precio, garantías de alquiler para los propietarios en caso de pérdidas de alquileres o propiedad de la vivienda;para las situaciones de impago de alquileres o de okupación, la lucha contra los alquileres vacacionales ilegales para devolver estos pisos al mercado normal del alquiler, pasando por ventajas fiscales para los propietarios e interesados de familias jóvenes y discapacitados. Muchas de estas soluciones pueden aplicarse rápidamente, otras -como la nueva construcción- llevarán por supuesto al menos tres años desde la planificación hasta la mudanza.
Regulación & Política – ¿Hacia dónde se dirige Mallorca? El gobierno tiene y quiere regular el mercado más fuertemente con nuevas reglas y requisitos para inversores y compradores. ¿Tienen sentido estas medidas o perjudicarán el atractivo de Mallorca a largo plazo?
No necesitamos regulación; al contrario, necesitamos agilizar los canales administrativos y reducir la burocracia. Regulaciones como la ley de vivienda aprobada por el Gobierno central con controles de alquiler y un paraguas protector para los okupas en detrimento de los propietarios son contraproducentes. Aquí seguirán las disputas entre el Gobierno central de izquierdas y el Gobierno balear conservador. La última idea de Pedro Sánchez de dificultar o imposibilitar a los extranjeros de la UE la compra de propiedades duplicando los impuestos sobre transmisiones patrimoniales no sólo contraviene varias disposiciones legales. Este plan tampoco creará ni un solo nuevo hogar. Esta propuesta tampoco vale ni el papel en el que está escrita, ya que Sánchez no cuenta actualmente con mayoría en el proceso legislativo. A largo plazo, este tipo de anuncios son perjudiciales porque los inversores quieren seguridad jurídica.
Compradores internacionales; ¿Quién invierte hoy en Mallorca? Ha cambiado el perfil de los compradores internacionales? ¿Existen nuevas tendencias –
como la construcción sostenible o un mayor interés en ciertas regiones y tipos de propiedades?
Mallorca sigue atrayendo a compradores inmobiliarios extranjeros. Muchos buscan una segunda residencia con sol y mar, otros incluso buscan una casa de retiro. Los compradores proceden de Alemania, Reino Unido (algo menos desde el Brexit), Escandinavia, Suiza y Austria, y más recientemente también de Estados Unidos. Mientras que hace 20 años, los compradores todavía se encontraban en el grupo de edad de más de 60 años, en los últimos años se han vuelto significativamente más jóvenes, concretamente de 35 a 60 años.
Fiscalidad & Condiciones del marco financiero: ¿Cómo afecta la actual normativa fiscal al mercado inmobiliario?
Qué novedades o cambios tendrían sentido desde su punto de vista?
En las Islas Baleares, el impuesto sobre bienes inmuebles se ha suspendido hasta un importe de 3 millones de euros. Esta cantidad libre de impuestos se aplica a todos los compradores. Si, por ejemplo, una familia compra con los padres y dos hijos al 25% cada uno, la cantidad libre de impuestos es de 12 millones de euros. Marga Prohens, Primera Ministra de Baleares, quería suprimir totalmente el impuesto sobre el patrimonio, pero no pudo salirse con la suya con el Gobierno central, que quería gravar el importe sobrante con el llamado „impuesto sobre el patrimonio“ (al que tiene derecho el Gobierno central) en caso de exención total del impuesto sobre el patrimonio a partir de 3 millones de euros. El impuesto sobre el patrimonio, que ahora supera los 3 millones de euros, se debe al menos a Baleares. También se han producido grandes desgravaciones fiscales en el ámbito del impuesto de sucesiones y donaciones: se ha anulado o reducido a la mitad el impuesto de sucesiones para los familiares cercanos (padres, hijos, cónyuges, tíos, sobrinos). Todo esto hace que el mercado inmobiliario de Mallorca sea atractivo para la inversión.
Su perspectiva personal: ¿Es optimista respecto a que Mallorca pueda seguir desarrollando su mercado inmobiliario de forma sostenible y estable – o ve retos específicos en este sentido?
Sí, Marga Prohens ha creado una „mesa redonda“ en la que se sientan todos los grupos sociales relevantes (aunque algunos se han vuelto a marchar) y, bajo la moderación del reputado economista Antoni Riera, analizan los problemas y elaboran y presentan propuestas de solución. Pero será un trabajo duro para todos los que aman Mallorca.
La Asociación de Agentes Inmobiliarios Internacionales ABINI, de la que mi socio Marvin Bonitz es miembro de la junta directiva, hará su parte para marcar un nuevo ritmo de crecimiento.
Lutz Minkner, www.minkner.com
